年房地产估价师考试考前高频知识点整合(3篇)

2023年房地产估价师考试考前高频知识点整合

酒店不同功能用房收益的测算：

酒店一般都具有多种功能，不同功能用房具有不同的经营方式、收益水平，因此估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估算其收益。一般酒店的功能分布、经营方式主要有：

(1)客房。客房服务是酒店的主要功能，一般设有各种类型的客房，如标准单人房、豪华单人房、双人房、商务房、一般行政套房、高级行政套房等。客房的经营收入主要来源于床位费或房间费，客房的收益可通过市场调查获取房间单价/天、入住率、平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取。

(2)商场。酒店的一、二层一般都设有各种形式的中小型商场，如工艺精品店、鲜花店、服装店等。商场一般采用出租经营，其收益的测算注意区分租约内和租约外而分别计算，租约内根据所订租约确定，租约外可以利用市场法获取。

(3)餐饮。酒店一般设有中餐厅、西餐厅，其经营的方式主要有出租经营、自主经营。出租经营餐厅的收益可以根据租约或市场法求取，自主经营餐厅的收益可根据市场调查获取同类型餐厅的人均消费、上座率等，并根据座位数量求取。

(4)商务、会议。酒店的商务主要包括各种服务商务，如外币兑换服务、票务服务、旅游服务等，酒店通常拥有不同面积、不同功能的各种的会议厅。商务、会议厅一般采取自主经营，经营方式按小时时间段收取使用费用，不同时间段收取费用一般不同，这部分用房的收益可根据其不同商务功能厅的面积、收费标准、平均使用率等进行测算。

(5)娱乐、健身。酒店一般都具有各种娱乐功能，如设有交谊舞厅、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、电子游戏机室、游泳池、保龄球场、网球场、壁球室、健身室、桑拿浴室等。其经营的方式主要有出租经营和自主经营，出租经营的收益可以根据租约或市场法求取，自主经营的收益可根据不同娱乐功能用房的数量、平均消费标准、平均开房率等求取。

2023年房地产估价师考试考前高频知识点整合

取得土地使用权所支付的金额：

取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。目前主要包括以下几种形式：

以出让金形式取得土地使用权，以出让合同为依据按出让金进行扣除;

以毛地价形式取得土地使用权，以出让合同为依据按毛地价进行扣除;

以招牌挂形式取得土地使用权，以合同为依据按土地价格进行扣除;

以受让方式取得土地使用权，以土地和税务部门登记的受让价格和土地增值税计税价格进行扣除;

无法确认历史土地使用权取得价格的情况下，依《土地增值税暂行条例》之规定，按取得土地使用权时的基准地价进行评估;划拨土地转让时，按转让时点地价标准评估其应补交的出让金或毛地价。

2023年房地产估价师考试考前高频知识点整合

旧房及建筑物的评估价格：

旧房及建筑物的评估价格所包含的内容在包括房地产开发成本全部子项的基础上，还应包括开发土地和新建房及配套设施的费用(即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用)和开发利润。

根据《土地增值税暂行条例》之规定，旧房及建筑物的评估价格应采用重置成本价乘以成新度折扣率的方法确定。

销售费用的计算，应注意区分不能等同于估价规范中的销售税费，避免销售过程中的税费(营业税及其附加)重复计算。

《土地增值税暂行条例》中并未对开发利润的计算作明确的说明，开发利润的记取应遵循房地产估价规范的要求，即应以土地取得费和开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平求取，因为只有这种结果才能充分体现开发主体投资行为所承担的全部风险报酬。