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房地产项目审计报告(收集3篇)

来源:[db:出处] 时间:2024-08-19 手机浏览

房地产项目审计报告范文篇1

关键词:房地产项目可行性分析完善

目前,我国房地产项目可行性分析和其理论研究还处于起步阶段。20世纪90年代以后,我国的房地产市场逐渐形成,市场竞争也越来越激烈,于是人们开始注意可行性分析的作用,房地产项目可行性分析研究才开始被纳入正常的发展轨道。最初,可行性分析主要是针对大型工程项目,而针对房地产项目的可行性分析起步较晚。

一、房地产项目可行性分析研究中存在的问题

1、房地产项目可行性分析缺乏系统的理论指导

通过项目可行性分析,可以发现,目前,指导我国房地产项目可行性分析研究的文件是国家计委和建设部分别于1983年颁发的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和2000年颁发的《房地产项目经济评价方法》等。这些文件虽然在一定程度上弥补了房地产项目可行性研究中的不足。但是,房地产项目经济评价方法只是可行性研究中的重要组成部分,是房地产项目投资决策科学化的重要手段之一。作为房地产项目可行性分析研究重要内容的市场调查与预测、市场定位、经营方式、租售价格的确定等,如何在可行性分析研究中,根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求,运用微观效益分析与宏观效益分析、定量分析与定性分析、动态分析与静态分析相结合的方法,对房地产项目进行评价,缺乏明确的、可操作性的指导意见。目前,虽然我国的一些学者对房地产项目可行性分析的理论进行了研究,但是,这些理论系统性不强。因为指导理论的缺乏,必将影响房地产项目可行性分析研究的发展。在项目可行性分析研究中就遇到这样的困难,使得分析过程理论性不够强。

2、房地产项目可行性分析的评价指标体系有待完善

在房地产项目可行性分析评价中,采用的指标有:经济评价指标、规划评价指标、市场定位评价指标、设计方案评价指标和风险不确定性评价指标等。这些指标虽然从各自不同的角度对房地产项目的可行性进行了评价,然而,它们仍然存在着有待补充和完善的地方。

房地产项目是事关居民安居乐业、社会稳定、美化市容的系统性工程,它具有很强的社会效应、城市环境效应和政治效应。因此,在对房地产项目进行评价时,不仅仅是应用上面提到的各项指标,而且还补充了社会效益评价指标和环境效益评价指标等。如果评价指标体系不全面,可能会产生与客观实际不相符的现象,甚至有可能忽略某些潜在的严重问题。

3、房地产项目可行性分析报告总体水平不高,借鉴作用不大

在进行项目可行性分析准备阶段,收集了一些长沙市其它房地产项目的可行性分析报告,发现大部分可行性研究报告的水平不高。有些报告撰写得漏洞百出、选取、应用的数据无来源,前后不一致,定性分析流于形式,没有针对性等。他们对项目的可行性分析借鉴作用不大,其原因是进行可行性研究分析的从业人员的素质参差不齐。

二、可行性研究报告总体上处于低水平状态的原因

导致可行性研究报告总体上处于低水平状态的原因:(1)可行性研究小组人员应由注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、制作人员、社会学、环境科学专家等构成,但据了解,有相当一部分从事房地产项目可行性研究编制的人员,并不了解和熟悉房地产开发领域,他们仅能做的是依葫芦画瓢,定性分析东拼西凑,定量分析草率计算,经济评价流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)编制人员职业道德低。不根据特定的对象进行必要的调查、数据收集和分析,仅根据经验作分析、判断,对于一些关键的数据进行处理用来满足经济评价结果的需要。他们往往揣摩委托人的意图,根据其意图初步形成评估结果,没有详细的调查提纲和编制方案,参照以往编制的房地产开发可行性研究报告样本进行修改,一两天就可以完成一份可行性研究报告,这种报告质量可想而知。(3)由于房地产开发项目的复杂性、不可预见性等客观因素,可行性研究人员不能根据掌握的信息进行科学、合理的分析预测;缺少对规划设计方案的专业分析和产品市场的客观预测;不能对产品价格进行符合市场发展趋势的准确分析;不能根据产品定位、档次和标准测算投资费用,致使进行经济评价分析的基础数据失真。以上种种编制人员主客观因素,在相当程度上降低了房地产项目可行性研究报告质量,影响了房地产开发决策水平。(4)审批制度缺乏科学性。房地产可行性研究是开发商投资决策的依据和项目立项必要的送审文件,因为开发项目只有经当地主管部门(计委)批准立项后才可实施,如此审批机制存在以下问题:由于房地产开发项目是先到计委立项再申请办理用地手续的程序,造成可行性研究目的是立项,评判可行性研究报告质量的标准是能否通过立项审核的状况;审批部门规范化程度低,审核人员专业性差、审核手段落后,房地产项目可行性研究始终在低水平层次徘徊;审批人为因素大,存在着“寻租”现象,缺乏公正性。

三、完善房地产项目可行性分析的建议

1、加强房地产项目可行性分析理论研究与创新

建立一套系统的可行性分析理论,是房地产项目可行性分析研究和房地产市场健康发展的迫切需要。在进行可行性分析理论研究时,应该加强房地产项目可行性分析研究中的区位分析、市场调查、市场分析、项目各开发方案综合评价指标的设计与分析,以及多种不确定性因素对项目的影响等方面的研究。

2、建立科学的可行性分析综合评价指标体系

可行性分析评价指标在可行性评价中起着至关重要的作用,建立科学的可行性分析综合评价指标体系是房地产项目可行性分析研究和房地产市场健康发展的需要。我们可以借鉴西方发达国家关于可行性分析评价的操作方法,尤其要研究国际著名咨询公司的评价指标体系。在房地产项目的可行性分析评价中不仅要考虑财务和经济效益,设计方案,市场定位,还要考虑社会效益和环境效益等。其中,财务评价根据现行财税制度和价格体系,计算房地产项目财务收入和财务支出,分析项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况,判断项目的财务可行性,风险预测等。而综合评价,则应该从区域社会经济发展的角度,分析和计算房地产项目对区域社会经济效益的影响,考察项目对社会经济的净贡献,判断项目对社会和环境的影响。只有这样才是全面的、科学性的、合理的评价指标体系。

3、加强咨询业的规范化

咨询业的规范化:(1)以房地产估价机构改革为契机,逐步与国际接轨,建立以改制后的房地产估价机构为主的房地产可行性研究编制单位的基本咨询队伍。改变编制可行性研究资质由计委审批的方式,由房地产主管部门根据房地产估价机构的资质确定相应的编制范围;把房地产可行性研究纳入房地产中介行业管理的范畴,房地产可行性研究报告的审核由行业协会的相关专业人员依据一定的审核指标体系进行。(2)为保证这些专业咨询机构能进行较为全面的、综合的、专业的调查分析,建立一支素质较高的从业队伍,一个项目的可行性研究小组,一般应包括注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、社会环境专家等人员。经济分析专家主要是从宏观上对拟开发项目在建设期和建成后的宏观经济趋势进行分析,避免发生重大的偏差;社会环境专家主要从社会学和环境科学的角度对项目进行指导;市场调研人员主要调查过去和当前本地区及该类物业的供需情况,来分析当前市场的状况,并与经济分析专家一起预测未来趋势;造价工程师是对房地产开发项目中的土建、设备及安装等价值进行正确的估算;注册房地产估价师是研究小组的核心,他的任务是参与经济分析专家等对未来市场的分析,并负责归纳其他人员所完成的工作,综合应用工程技术经济和财务管理的有关知识,对项目做出计算和总评价,编写可行性报告。

4、加强项目风险分析

在项目可行性分析中对该项目的不确定性因素进行了分析。首先,利用概率法分析房地产市场景气程度给建设项目期望收益带来的影响,根据市场景气指数预测把区域房地产市场发展划分为良好、一般和较差三种状态,然后由房地产评估师、经济分析专家和专业房地产营销人员共同测定三种市场态势出现的概率和对应的期望损益值,最后根据概率分析方法求出的项目收益均值,判断建设项目受市场景气程度的影响程度。然后利用盈亏平衡分析法和敏感性分析法,分析市场销售效果给项目经济利润带来的影响。盈亏平衡分析法包括保本销售面积盈亏平衡分析、保本销售价格盈亏平衡分析;敏感性分析法包括平均售价的敏感性分析、成本的敏感性分析。

参考文献:

房地产项目审计报告范文篇2

第一条为规范房地产开发经营行为,加强对房地产开发经营活动的监督管理,促进和保障房地产业的健康、有序发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规,结合本县实际,制定本办法。

第二条在县城范围内从事房地产开发经营,实施房地产开发经营管理,应当遵守本办法。

第三条本办法所指房地产开发项目包括商住小区、专业市场、酒店、办公等房地产开发项目。房地产开发经营应当根据城市总体规划和城市建设的要求,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设,控制零星分散建设。

第四条县建设局是本县房地产开发行政主管部门,直接负责全县范围内房地产开发企业及其开发经营活动的管理、监督工作。

县发改、规划、国土、城管、环保、公安、物价、工商、人防、消防及相关管线单位等部门、机构按照职权划分,各司其职,密切配合,共同做好房地产开发管理工作。

第二章土地使用权

第五条房地产开发项目土地使用权应以公开出让方式取得,土地出让时必须由建设局根据城市规划提供规划设计条件,国土局根据建设局提供的规划设计条件出让土地,开发单位按照土地使用权出让合同约定的土地利用条件进行开发。确需改变土地使用条件的,在履行相关程序并报经县政府批准后,应向国土局申报并签订土地出让补充合同。

第六条房地产开发项目不按规定期限开工建设,超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。因不可抗力等原因造成动工开发延迟的除外。

第七条房地产项目的开发周期一般为2-3年,开发单位必须按照土地出让合同约定的开发周期进行开发。

土地出让公告和合同中约定的开发建设保证金在项目开工建设后返还40%,单位工程按期竣工返还40%,综合验收合格后返还20%。开发建设保证金不计息,分期建设工程按比例返还。出让合同另有约定的按约定执行。

第三章房地产开发资质

第八条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级,在规定的业务范围内从事房地产开发经营,不得越级承揽业务。县外房地产开发企业和社会自然人取得房地产开发用地后,需在我县注册房地产企业并具备相应房地产开发资质。不具备房地产开发资质,不得从事房地产开发经营活动。领取《暂定资质证书》的房地产开发企业可以依据核定的标准从事相应资质等级的开发建设活动。

第四章房地产开发管理

第九条房地产开发管理分为建设工程总平面图审查报批、规划公示、初步设计审查、施工图规划审查、规划许可、施工许可、放线定位、房产预测绘、预(销)售许可、户外配套工程审批、规划建设监督、单位工程竣工验收、综合验收等环节。

第十条建设工程总平面图审查报批

开发单位根据规划设计条件委托具有相应资质的设计单位进行总平面图及规划方案设计,设计成果必须符合国家标准和我县规划管理的有关要求。建设工程总平面图及规划方案由建设局审查和报批。房地产开发项目的房屋建筑面积计算按照《县房屋建筑面积计算管理技术规范》执行。房地产开发项目房屋产权面积预测绘与施工图规划审查相衔接。

第十一条规划公示

规划公示由建设局组织,房地产开发项目总平面图和相关文件通过项目现场、规划展览馆、网站等途径公示,公示时间不少于10天。

第十二条初步设计审查

初步设计审查由建设局负责组织。规模较大的项目在上报初步设计方案的同时,开发单位向建设局上报申请分期开发计划。建设局会同相关单位在组织初步设计审查时,对分期实施方案同步审查、同时批复。分期实施方案作为项目分期综合验收的依据。

第十三条施工图规划审查

施工图规划审查由建设局负责组织,作为核发建设工程规划许可证(副本)的依据。施工图建筑面积不得超过项目总建筑面积或同意分期建设的分期总建筑面积。

第十四条规划许可

建设局根据审核确认的施工图核发建设工程规划许可证(副本),规划许可容积率等相关指标不得违反土地出让条件。建设工程规划许可证(副本)不得作为办理营业执照、房屋产权和交付使用的依据。建设工程竣工后,凭副本及有关批准图件报请相关部门验收合格,换发建设工程规划许可证(正本)。

第十五条施工许可

房地产开发企业申请办理施工许可证,应当提供下列文件:

(一)立项批文;

(二)用地批文;

(三)建设工程规划许可证(副本);

(四)中标通知书及施工合同备案表;

(五)施工图审查合格书;

(六)质量监督受理通知书;

(七)监理合同;

(八)建筑施工安全监督备案受理通知书;

(九)农民工工资保障金缴款凭证及承诺书。

第十六条放线定位

工程开工时,开发单位需在项目现场公示建设工程规划总平面图、土地证、规划许可证(副本)、施工许可证复印件,然后向建设局提出放线申请,建设局向城管局移交项目相关文件,并会同城管局审查公示图件,共同现场放线验线,形成定位放线、验线记录。

第十七条房产预测绘

商品房预(销)售前须由具备相应测绘资质的单位进行预测绘,房产预测绘报告在房产预测绘房屋产权监理机构备案,备案的条件为:

(一)建设单位已取得土地使用权证;

(二)有经审查合格并加盖印章的施工图纸;

(三)房屋预测绘面积与规划许可面积相一致。

开发单位在预测绘报告备案后方可领取商品房预(销)售许可证。

第十八条预(销)售许可

房地产开发企业在房地产开发项目达到预(销)售许可条件后,向建设局申请办理商品房预(销)售许可,应当提供下列文件:

(一)开发企业营业执照和相应资质等级证书;

(二)已交付全部土地使用权出让金的证明和土地使用权证书;

(三)规划总平面图;

(四)建设工程规划许可证(副本);

(五)建设工程施工许可证;

(六)投入开发建设资金达到工程建设总投资25%以上的证明材料(现场踏勘);

(七)施工进度和竣工交付日期计划;

(八)工程施工合同;

(九)预售商品房分层平面图;

(十)商品房预(销)售方案;

(十一)房屋拆迁安置和物业管理方案已经落实的证明;

(十二)质量监督受理(竣工验收证明);

(十三)价格审核手续;

(十四)预测报告;

(十五)网上备案;

(十六)维修基金承诺书;

(十七)土地出让公告、合同及规划设计条件等其它相关资料。

销售许可面积不得超过规划许可面积,物管用房等必须无偿提供的公用设施不得发放预(销)售许可证。预(销)售许可证需在售房部公示。

第十九条户外配套工程审批

房地产开发企业应当在项目开工前30日内向建设局报送配套基础设施和公共设施的建设方案。方案应包括建设的内容、规模、标准、开工和竣工时间等。建设局会同相关部门对房地产开发项目户外工程设计进行审查和批复。房地产开发企业应当按照经批准的建设内容和期限完成配套基础设施和公共设施建设。城管局、建设局应当对开发项目的配套基础设施和公共设施的建设加强监督检查。

房地产开发企业应当按照土地出让公告和规划设计条件要求,在住宅小区内配套建设物业管理用房、社区居委会用房、活动中心(社区会所)、公共厕所、垃圾用房等公共设施。凡建设费用已列入房地产开发项目成本的公共设施设备,其产权归全体业主所有,房地产开发企业不得擅自处置;其经营所产生的经济效益用于该项目的物业管理。土地出让公告约定捐建的公共设施在竣工验收后移交给相应管理部门,并办理产权过户登记手续。

第二十条规划建设监督

城管局负责县城城市规划区范围内的房地产开发项目的规划建设监督,确保开发单位按规划实施。开发项目实测产权登记面积超出许可证面积在3%(含3%)以内的,开发单位应补缴相应规费,超过3%的以上部分,除补缴相关规费外,由城管局按有关法律法规处理,并按规定到国土局补交土地出让金,补签土地出让合同。未按规定补缴相应费用、接受相应处理的建设项目,相关部门不得进行建设项目竣工综合验收。

第二十一条单位工程竣工验收

房地产开发项目需进行单位工程竣工验收,单位工程竣工验收由房地产开发企业组织。相关部门按照各自的职责,共同做好建设项目的单位工程竣工验收。单位工程经竣工验收合格后,凭验收合格证明和工程规划许可证(副本)向建设局申请换取建设工程规划许可证(正本),作为房屋产权总登记的依据。

第二十二条综合验收

建设局是建设项目竣工综合验收的牵头单位,负责建设项目综合验收的组织实施、协调和监督工作。县规划、城管、公安、消防、国土、环保、广电、人防、电力、通信、邮政等有关单位按照各自的职责,共同做好建设项目的竣工综合验收工作。综合验收不合格的须按要求限期整改到位,如限期整改仍不到位的,除扣除剩余建设保证金外,将按相关法律法规处理。

第五章法律责任

第二十三条房地产开发企业有下列情形之一的,由房地产开发行政主管部门依据《房地产开发企业资质管理规定》,报请省建设厅予以降低或者注销其开发企业资质证书:

(一)涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的;

(二)超越资质等级从事房地产开发经营业务的;

(三)擅自转让房地产开发项目或者假借项目联合开发,变更项目开发主体,变相转让房地产开发项目的;

(四)未取得施工许可证擅自施工的;

(五)未按规定向房地产开发行政主管部门领取、报送《房地产开发项目手册》的;

(六)按国家规定应当实行监理的项目未委托监理的;

(七)未经工程质量验收备案或将验收不合格的房屋擅自交付使用的;

(八)有明示或暗示勘察、设计、施工、监理单位违反强制性标准,或明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、构配件、设备的;

(九)房屋销售中存在虚假广告、销售面积“缺斤短两”等欺诈行为,造成消费者损失未予改正的;

(十)商品房销售中,未按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,未依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修的;

(十一)未取得《商品房预售许可证》擅自预(销)售商品房的;

(十二)违反合同约定拖欠工程款的;

(十三)工程质量低劣或者发生重大质量事故的;

(十四)连续3年无房地产开发项目或开发投资额、竣工面积不符合相应资质要求的;

(十五)其他违反法律、法规的行为。

第二十四条土地出让公告约定的政府限价房、经济适用房、廉租房、回迁房必须满足政府安置需要。当期安置多余部分未经县政府批准,房地产开发企业不得擅自处置。

第二十五条房地产开发企业未按照本办法的规定提供物业管理服务用房及社区居委会用房,具备可补建条件的,将责令其限期依法补建。逾期不补建或建设面积不足的,应当在其建设的非住宅商品房中另行划足相应面积用房或缴纳补建价款。补建价款按照该地段经营用房的销售价格乘以未建设面积计算,由房地产开发企业缴纳至该项目的房屋共用部位、共用设施设备维修基金账户,归全体业主所有。

第二十六条房地产开发企业擅自将规划确定的物业管理服务用房、社区居委会用房、公共配套用房改变使用性质、挪作他用的,由房地产开发行政主管部门责令其清还。

第二十七条违反本办法的房地产开发经营行为,由房地产开发行政主管部门或者工商行政管理部门依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等法律、法规和规章的相关规定予以处罚。

房地产项目审计报告范文篇3

为依法有序推进房屋征收工作,确保各项工程项目顺利实施,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《市人民政府关于贯彻实施的意见》,结合我市实际,提出如下意见:

一、主动对接,完善条件,加快推进征收准备工作

各区政府,各有关部门应当依据市政府批准的年度棚户区改造、路桥改造、地下轨道交通、“三沟一河”综合治理等实施计划,各司其职、各负其责,相互支持、相互配合,切实做好相关征收准备工作。

(一)办理征收相关手续。区政府作为房屋征收主体,应当依据市政府下达的各类工程项目实施计划,主动与市发改、城乡规划、国土资源、征收等有关部门对接,并按计划安排及时向有关部门书面申办征收相关手续。各有关部门要依据各自法定职责,及时办理相关征收手续,并向区政府出具行政文书及附属资料。

1.市发改部门向区政府出具项目符合国民经济和社会发展规划的审查意见,对项目是否符合国民经济和社会发展规划予以审查,并明确界定项目的公共利益性质和名称。

2.市城乡规划部门向区政府出具项目符合城乡规划和专项规划的审查意见和项目征收范围图,对项目是否符合城乡规划和专项规划予以审查,并明确界定项目四至范围。

3.市国土资源部门向区政府出具项目符合土地利用总体规划的审查意见,对项目是否符合土地利用总体规划予以审查,并明确界定项目用地中的国有土地四至范围。

对征收需求迫切,确需集中办理相关手续的,区政府可书面提请市征收办组织有关部门集中协调、统一办理。

(二)核发房屋征收通告及暂停办理相关手续通知。区政府在取得市发改、城乡规划、国土资源等部门相关手续后,向市征收办书面申请房屋征收通告。市征收办在受理区政府申请、审查相关手续并实地踏查后,对符合条件的,依法快速核发房屋征收通告,并在征收范围内和《日报》上予以公布;对不符合条件的,市征收办指导区政府尽快完善、尽快。

市征收办在核发房屋征收通告的同时,制发暂停办理相关手续通知,由区征收办送达有关部门,并负责将回执送返市征收办备案。

(三)选定房地产价格评估机构。区征收办在办理房屋征收通告时,向市征收办提报关于确定××项目房地产价格评估机构的申请,明确项目所需房地产价格评估机构数量、条件和要求;市征收办在市住房局网站《关于参选××项目房地产价格评估机构的通知》,已在我市登记备案的房地产价格评估机构在规定期限内向市征收办书面提报参选申请;报名截止后,市征收办组织区征收办共同审查确定合格参选机构名单,并在市住房局网站公布;区征收办在征收范围内公布合格参选机构名单、机构基本情况、选定方式和期限等相关事项;当地社区组织被征收人在规定期限内协商选定房地产价格评估机构;在规定时间内协商不成的,由区房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。市征收办、区监察部门现场监督,公证机构现场公证。区征收办应当在征收范围内公布选定结果,并报市征收办备案。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》前已确定房地产价格评估机构的,区征收办应当现场公示房地产价格评估机构名单和征求意见通知,被征收人可到房屋征收现场向区征收办提出意见。无重大反对意见的,可继续承担房屋评估工作;有重大反对意见的,由市征收办会同区征收办按照上述程序重新选定。

(四)组织房屋拆除企业招投标。房屋征收通告后,区征收办向市征收办提报关于招标确定××项目房屋拆除企业的申请,明确项目设置标段数量、参加房屋拆除企业条件和要求;市征收办在市住房局网站《关于实施××项目房屋拆除企业招投标的通知》,已在我市登记备案的房屋拆除企业在规定期限内向市征收办书面提报招投标申请;报名截止后,市征收办组织区征收办共同审查确定合格投标企业名单,并在市住房局网站公布,同时公布招投标方式、时间、地点和投标书编制要求等事宜;合格投标企业编制投标文件,并在规定时间内送区征收办;市征收办、区征收办和项目提报单位共同确定标底,组织合格投标企业现场招投标;合格投标企业现场抽签确定本企业投标标段,同一标段内投标报价最接近标底价的为该标段中标企业。区监察部门现场监督,公证机构现场公证。区征收办对中标结果存档,并报市征收办备案。市征收办在市住房局网站公布中标结果。

(五)组织房屋调查登记。房屋征收通告后,区征收办应当组织征收实施单位和房地产价格评估机构,对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记,并在征收范围内公布调查结果。对征收范围内未经登记的建筑物,区征收办应当报请区政府协调市城乡规划、国土资源、住房、行政执法、监察等部门联合调查、认定并处理。

对需在年内实施房屋征收但尚未纳入年度征收计划的项目,由项目所在区政府或项目提报单位向市征收办书面提报房屋征收申请,市征收办组织有关部门论证项目征收法定条件。论证通过后,市征收办报请市政府批准,区政府按照上述程序申办相关征收手续。

二、以人为本,尊重民意,精细制定征收补偿方案

各区政府应当依据房屋征收有关政策规定,紧密结合项目实际,做细、做实、做好征收补偿方案,切实维护被征收人合法权益。

(一)拟定征收补偿方案。区征收办根据调查登记结果拟定征收补偿方案报区政府。征收补偿方案内容包括:征收范围、补偿方式、补偿政策、补助奖励、产权调换房屋地点及户型面积、搬迁过渡方式及期限等内容。其中,合理确定产权调换房屋地点及户型、面积是征收补偿方案的核心内容,区政府应当会同有关部门提前明确并落实到位。

(二)组织论证征收补偿方案。区政府应当将区征收办拟定的征收补偿方案,提前抄送给市发改、财政部门书面征求意见;邀请市征收和市驻区城乡规划、国土资源部门召开“××项目征收补偿方案论证会议”,就项目性质和征收范围是否准确、土地权属是否清晰、补偿标准是否合理、产权调换房屋是否落实、补助奖励标准是否合适、被征收人能否接受等内容进行分析论证,区政府应当形成论证决议,报市征收办备案审核后公布。

(三)公布征收补偿方案。区政府应当在征收范围内全文公布征收补偿方案,并在《日报》征求意见通知(同时明确征求意见情况及方案修改情况公布方式、地点及时间等),征求公众意见。区征收办应当指定专人(至少2人)在征收现场办公室收集整理反馈意见。市征收办和区监察部门现场公布投诉举报电话予以监督。

在公布征收补偿方案、征求公众意见的同时征求被征收人补偿选择意向,并由区政府组织区征收办、街道办事处、社区委员会和派出所等单位开展社会稳定风险评估,市征收办和区局负责指导、监督。

(四)测算并存储征收补偿资金。区征收办依据征收补偿方案编制项目征收补偿资金测算,报市征收办和市财政部门;市征收办依据区征收办提报的征收补偿资金测算及征收补偿方案,编制项目征收补偿资金概算,确定征收补偿资金存储额度;区政府或相关部门按照市征收办确定的征收补偿资金存储额度,按时足额存入市征收办征收补偿专户。

(五)修改征收补偿方案。区征收办根据收集整理的公众意见,修改征收补偿方案报区政府,并报市征收办备案审核后在征收范围内公布征求意见情况和方案修改情况。

对旧城改造,半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合征收条例规定的,区政府应当组织被征收人和公众代表召开听证会,并根据听证会情况修改方案。

(六)征收补偿方案备案。征收补偿方案修改公布后,区政府应当将修改后的征收补偿方案报市征收办备案。

三、依法行政,严格程序,及时作出房屋征收决定

各区政府应当坚持“依法行政、公平补偿、决策民主、程序正当”的基本原则,依法作出房屋征收决定。

(一)社会稳定风险评估备案。区政府根据社会稳定风险评估情况,综合形成《××项目社会稳定风险预测评估报告》报市征收办,视情制定社会稳定风险规避方案及应急预案;市征收办综合评价后报市局、市维稳办备案。

(二)产权调换安置房源落实。区政府根据被征收人补偿意向,组织落实产权调换房屋,并将征收安置地修建性详细规划和建设工程设计方案,或易地产权调换证明资料报市征收办备案。

(三)补偿资金存储足额到位。区政府或相关部门应当及时足额存储征收补偿资金。

(四)作出房屋征收决定。上述条件具备后,区政府作出房屋征收决定报市征收办备案审核后,在征收范围内和《日报》公告。

四、深入动员,公平补偿,依法推进房屋征收工作

(一)召开征收动员大会。房屋征收决定公告后,区征收办组织被征收人召开征收动员大会。市征收办和区行政执法局、街道办事处、社区委员会、派出所等单位参加。

(二)签订征收补偿协议。区征收办应当在征收补偿协议上加盖法人章、法定代表人章、经办人签字;被征收人本人应当在补偿协议上签字。如被征收人本人不能到场签字,需加盖名章并按指纹。区征收办在签订补偿协议后,收回被征收人国有土地使用权证和房屋所有权证。

(三)依法作出补偿决定。对区征收办与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由区征收办报请区政府依照征收条例规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在征收范围内公告。补偿决定报市征收办备案。

(四)全面履行补偿协议。对实行货币补偿的,区征收办应当将房屋征收补偿费用使用申请书和征收补偿费用发放明细表等报市征收办审核;市征收办审核同意后向银行出具房屋征收补偿费用转款发放通知单,区征收办通知被征收人到银行自行取款。产权调换房屋的,区征收办应当将产权调换房屋公开自选房号工作方案和房源明细等有关资料报市征收办备案,区征收办组织被征收人公开选定房屋。