泡沫经济的本质范例(12篇)
泡沫经济的本质范文篇1
内容摘要:股市泡沫本身是一个值得关注的经济现象,股市泡沫的统计测度是当前研究的热点问题。本文以统计指标构建的基本原则为指导,构建一套科学实用的指标体系对股市泡沫进行测度,并提出在因子分析方法基础上,采用快速聚类方法对股市泡沫状况进行测度的建议。
关键词:股市泡沫统计指标统计测度
“股市泡沫”是指股票价格持续上涨导致其市场价格高于基础价值的经济现象,是金融泡沫的一个重要组成部分,它根源于股票市场的虚拟性和不完全性。要准确科学地判断一个股市是否存在泡沫或泡沫达到多大程度,必须找到衡量股市泡沫的指标,并构建一套完善的统计指标体系,这也是历年来市场各方普遍关注的焦点。尽管当前有不少学者针对中国股市的泡沫问题展开了深入研究,但并未通过构建科学完善的统计指标体系对股市泡沫进行科学评价。基于此,本文尝试建立一套科学完善的统计指标体系对股市泡沫进行准确评价,以期在股市泡沫统计研究方面有所拓展。
股市泡沫统计指标体系构建原则
一般来说,股市泡沫统计指标体系的构建需遵循以下原则:
全面性原则。股市泡沫表象较为广泛。在构建指标体系的过程中应能够从多个角度选取相应的指标进行衡量,注重评价的全面性。
科学性与可靠性原则。股市泡沫统计指标构建的最终目的是能够较为准确地测度股票市场是否存在泡沫。因此,必须要保证评价指标的科学性和可靠性。另外,选取的各个指标在理论上要有科学依据,能够较为科学地揭示和可靠把握股市泡沫的基本情况。
可操作性原则。股市泡沫指标体系应当条理清楚、层次分明、简单实用。指标的测度必须有良好的可操作性,这样才能对股市是否存在泡沫进行测度。指标量化所需资料应当能够方便收集,并且能用较为简单的方法进行计算。
股市泡沫统计指标体系构建
根据股市泡沫的成因,股市泡沫评价指标包括股市活跃程度、股票盈利能力、股市资金流动性指标、政府政策性指标、宏观经济指标等5方面11项指标(见表1)。
(一)股市活跃程度指标
股市活跃程度主要表现为股价在一定时间内的上下波动程度,一般可通过股价指数、换手率和成交金额来体现。股价指数涨跌幅能直观地反映短时期内股市泡沫程度。短时期内涨跌幅度越大,说明股市波动越大,股市越不稳定,存在投机泡沫的可能性越大。换手率=流通股成交量/流通总股本。换手率越大,说明股票市场越活跃,市场投机可能性大,产生非理性泡沫的可能性也大;反之,换手率越小,说明股票市场越不活跃,投资者注重价值投资,产生非理性泡沫的可能性较小。成交金额增长率是反映股市参与度的一个非常直观的指标。某一时期内成交金额高说明市场参与度高,可能存在非理性的投机行为。而过低的成交金额说明市场人气不足;投资者增长率可以从侧面反映股市泡沫程度。股市过热时往往伴随着大量投资、投机者参与到股市当中。如果这一指标过大,说明股市存在泡沫的可能性越大,且泡沫越严重;如果这一指标值较稳定,则说明股市也趋于稳定。因此,这里采用股价指数增长率、换手率、成交金额增长率、投资者增长率来衡量股市泡沫。
(二)股票盈利能力指标
股票的盈利能力主要反映股票的收益情况。这里主要采用市盈率指标来衡量。市盈率=股价/每股收益。市盈率是衡量股票投资价值或投资风险的最直观指标。市盈率越高,收回本金的时间越长,风险越大,泡沫越大;市盈率越高,投资者愿意为每股收益支付更高的价格,当每股收益近期无法补偿所支付的高价格时,股市泡沫随之产生。
(三)股市资金流动性指标
股市资金流动性指标采用M1增长率来衡量。M1表示的是狭义货币供应量,主要是基础货币和企业的活期存款,其增长速度与股市是有关联的。M1增长率可以用来衡量市场资金流动性,M1增长率越大说明资金流动性越大,股市出现泡沫的可能性越大。
(四)政府政策性指标
政府政策干预一般通过财政政策和货币政策来实现的。政府政策的实施和政策目标的实现均会影响到股市。我国政府在股市中一直扮演着股市监管者、最大股东和广大投资者保护神三重角色,这使得政府对股市干预过多、过频,造成股市随政策变动而波动频繁。政府干预特别是托市政策的最终结果就是上市公司和投资者都与政府博弈,造成市场投机性泡沫无法破裂。这里选择政府财政赤字率升幅、存款准备金率降幅来衡量股市泡沫。
(五)宏观经济指标
股市与宏观经济是密切相关的,宏观经济因素对股市的影响具有根本性、全局性和长期性。这里采用利率水平、CPI增长率和汇率增长率来衡量股市泡沫。利率是货币资金的价格,反映了市场上资金的供求状况,因此证券市场对利率波动十分敏感。一般来说,利率与股价呈反比关系,利率升高,股价下跌;利率降低,股价上涨。作为观察通货膨胀水平的重要指标,如果CPI升幅过大,表明通胀已经成为经济不稳定因素,央行会有紧缩货币政策和财政政策的风险,从而造成经济前景不明朗。因此,CPI指数过高的升幅往往不被市场欢迎。一般情况下,CPI高则股指下跌,CPI低则股指上扬。当本币大幅度升值时,包括国内外投资或投机资本在内的巨额资本将流入股市,不仅会推高本国股票价格,而且还会促使本币进一步升值。本币升值及本国资产价格上涨,提高了资本流入的获利程度,又促使资本加速流入,最后形成自我强化的反复循环,其结果是本币升值过程同时也将伴随着股票价格的上涨。
股市泡沫的统计测度方法
本文通过选取5个方面11项指标建立了股市泡沫统计指标体系,但是仅仅局限于建立指标体系还不够,还需要进一步依赖统计指标体系对股市泡沫进行统计测度,才能判断股市是否存在泡沫。
目前国内对于股市泡沫的统计测度方法较多,归纳来看,主要有两种测度方法。其一是间接测度法,即通过股价指数、市盈率等与股市泡沫相关指标的计算或通过相关指标的数理统计特性,表征不同时点股市泡沫大小的比较关系;其二是直接测度法,即在计算股票市场内在价值的基础上,计算股票价格中泡沫成分的大小。如袁云峰、范飞龙(2002)介绍了市盈率法、股市泡沫系数法和金融相关比率法来直接测度股市泡沫。
针对已构建的指标体系,这里提出采取多元统计学中的因子分析法和聚类分析法来实现对股市泡沫的统计测度。因子分析就是通过降维的思想,通过坐标变换,用较少的相互独立的因子变量来替代原来指标的大量信息。而聚类分析是直接比较各事物之间的性质,将性质相近的归为一类,将性质差别较大的归入不同类的一种分析技术。股市泡沫的统计测度可以先计算出因子综合得分,然后以累计因子得分作为衡量股市泡沫的指标进行快速聚类分析,并根据最终类别中心值将股市泡沫分成四大类(小、较小、较大、大),从而最终得出各个时期的股市泡沫状况。
参考文献:
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3.曹红辉.股票市场泡沫分析[J].上海经济研究,2005(10)
4.徐爱农.中国股票市场泡沫测度及其合理性研究[J].财经理论与实践,2007(1)
泡沫经济的本质范文篇2
[关键词]内外失衡；流动性过剩；资产价格泡沫
[中图分类号]F015［文献标识码］A
[文章编号]1673－0461（2008）03－0007－05
近年来，泡沫经济已经取代经济衰退成为经济增长的梦魇。从1990年泡沫经济崩溃至今的十几年，日本经济一直在不景气中挣扎。2007年美国房地产泡沫破灭所引发的次贷危机直接导致了大批金融机构的亏损甚至破产。当前我国经济也出现了以股票和房地产为载体的资产价格暴涨，尽管货币政策当局已经采取了紧缩性货币政策，但是效果并不明显，资产价格反倒出现了逆势上扬的现象。本文研究我国当前资产价格飙升是否存在泡沫，以及其形成机制，进而提出调控建议。文章的内容安排如下：第一部分分析我国当前资产价格飙升和泡沫泛起；第二部分研究当前资产价格泡沫的形成机制和根本原因；第三部分分析当前资产价格泡沫破灭的可能影响和后果；最后一部分是调控建议和措施。
一、中国当前资产价格飙升和泡沫泛起
中国以股票和房地产为载体的资产价格持续飙升已经成为全球资本市场的重要现象。股票市场自2006年初以来更是成为全民关注的焦点，各种股价指数在一年多的时间里上涨了将近5倍。关于当前资产价格暴涨有两种代表性的观点，一种观点认为当前资产价格暴涨是经济增长的必然结果，另一种观点认为当前资产价格暴涨说明经济中存在着严重的泡沫。一般来说，资产价格泡沫是指资产价格严重偏离实体经济，暴涨然后再暴跌的过程。KunioOkina，MasaakiShirakawa和ShigenoriShiratsuka(2001)在研究日本泡沫经济中指出，泡沫经济包括三个基本要素：资产价格的快速上升，经济过热以及货币和信贷的大规模增加。根据这一理论，如果中国当前资产价格暴涨具备了上述三个条件，我们就可以认为当前中国经济运行出现了资产价格泡沫。
我国股票市场资产价格的飙升始于2006年初。2005年底以上证综合指数衡量的股票价格仅为1161点，但自2006年初起股价指数一路飙升，至2007年9月，已经增至5552点，上涨了将近5倍，而以深圳成份指数衡量的股价指数上涨速度更为迅速，从2005年底到2007年9月上涨了将近7倍，资产价格上升速度远远高于日本1985-1990年泡沫经济产生和膨胀时期日经指数的上涨速度（见表1）。从股票市场市盈率来看，2007年5月上交所A股平均市盈率为42.8，其中工业股为37.9，商业股为74.2，公用事业股为49.3，房地产类股票为70.4，综合类股票为44.8（张俊伟，2007）。这远远要高于日本泡沫经济发生和高涨时期的市盈率（见表1）。而我国房地产价格自2003年以来保持了两位数的增长速度，其价格在政府调控中逆势上扬，2007年11月70个大中城市房屋销售价格指数同比增长10.5%。
中国经济一直着保持较高的增长速度，尤其是2003年以来GDP增长速度均保持在10%以上。2007年初以来经济过热趋势日益明显，CPI持续攀升，2007年11月CPI同比增长6.9%，是11年来的最高水平，而同期美国和欧元区通货膨胀率基本保持在2%-3%，日本CPI同比增长率基本维持在零或负值的水平。从2001年以来我国货币供给M2的增长率一直保持17%左右。商业银行信贷水平几乎和货币供给M2保持着同样的增长水平。尤其是房地产贷款增速更甚，2000年以来我国房地产开发贷款和个人住宅贷款的年均增速分别为25.99％和59.19%，远远高于同期金融机构贷款13.06％年均增速，也远远高于日本泡沫经济时期房地产贷款的增长速度（见表2）。
表1和表2数据表明当前我国资产价格增长速度远远超过了GDP增长速度，以2006为例，GDP和M2增速分别为10.7%和15.67%，CPI同比增长1.5%，而股票价格指数在2006年一年内则上涨了212%，这说明当前资产价格增长速度已经超过经济基本面的支撑，偏离了实体经济的增长。通过与日本泡沫经济时期资产价格上涨速度已以及宏观经济数据比较，本文认为我国当前资产价格上的涨速度已经超过日本泡沫经济时期，这说明中国资产价格飙升中隐藏着严重的泡沫。
2007年以来我国实施了紧缩性货币政策，六次提高贷款利率，但资产价格仍然还在逆势上扬，这进一步说明我国资产价格泡沫正处于非理性的迅速飙升和暴涨阶段。
二、我国当前资产价格泡沫的形成机制
一般说来，泡沫经济的形成要具备以下条件：第一，宏观经运行良好，经济保持较高的增长速度，经济主体对于经济发展有一种乐观的预期。第二，经济体有大量的过剩资金，这些资金可能源自国内也可能源自国外或者兼而有之，这是泡沫经济膨胀的基础。第三，引发泡沫经济的条件，这可能包括经济环境的变化，政府政策或者外资的涌入等（三木谷良一，1998）。
中国经济多年的高速增长所营造的乐观预期为泡沫经济的泛起提供了温床。而经济内外失衡则成为泡沫经济发生的根本原因，经济内外失衡表现为内部超额储蓄以及国际收支持续双顺差，这就使宏观经济充斥着过剩的流动性，在缺乏有效投资渠道以及较强投机心理的作用之下，过剩的资金使得泡沫经济的形成具备了基本条件（见图1）。而东南亚金融危机以后多年的扩张性货币政策以及人民币升值预期的强化则为泡沫经济膨胀提供了良好的契机。直到2007年CPI大幅上升以后，我国货币政策当局才开始紧缩货币，受时滞及其他各种因素的制约，紧缩性货币政策的效果并不明显，对当前泡沫抑制作用有限。这也说明仅仅采用紧缩性货币政策抑制泡沫是不够的，我们必须研究泡沫形成的根本原因，采取各种措施从源头抑制泡沫的膨胀（见图1）。
图1描述了当前我国资产价格泡沫的形成机制。具体说来，我国当前以资产价格暴涨为特征的泡沫经济泛起和膨胀是以下因素综合作用的结果：
第一，我国国民储蓄持续走高
我国的国民储蓄率从1990年开始就一直处在一个很高的水平上，而且从2000年后急剧升高，到2005年已达到48%，将近占国民总产值的一半（见图2）。高额储蓄为泡沫经济形成提供了大量的过剩资金，只要资产市场具有良好的预期，追逐高额利润的巨额过剩资金就会进入资产市场。尤其是在实体经济投资收益率远远低于资产市场投机收益率的情形下，巨额过剩资金更是大规模进入资产市场。
高额储蓄的形成主要有两方面原因：一方面，经济转型期的制度缺失造成社会保障体制、医疗保障体制以及教育体制改革的不完善，经济中的不确定性增强，居民只得进行预防性储蓄降低不确定性，另一方面，由于转型经济过程中对微观主体的投资限制较多，以及有效投资渠道的缺乏，导致大量的资金只得进行储蓄。
第二，国际收支持续双顺差带来外汇储备的增加
根据宏观经济恒等式，与国内高额储蓄相对应的是贸易顺差不断扩大。贸易盈余带来外汇储备的增加，至2006年底，我国外汇储备达到10633亿美元，居世界第一位，远远高于“适当”规模。在强制结售汇制度之下，外汇储备增加导致基础货币增加，尽管中国人民银行采取了各种冲销措施，但是对于不断增加的外汇储备来说则是杯水车薪，在货币乘数的作用之下，货币供给成倍增加。根据中国经济景气月报的统计数据，2007年前三季度，我国进出口总额同比增长23.5%，其中，出口同比增长27.1%，进口同比增长19.1%。贸易顺差比上年同期增长758亿美元，同比增长68.97%。外商直接投资实际使用金额472亿美元，同比增长10.9%。9月末，国家外汇储备14336亿美元，同比增长45.1%。只要顺差在增加，外汇储备就会增加，货币供给就会增加，流动性过剩的程度就会进一步加剧，这就为泡沫的泛起提供了大量的资金基础。
第三，国际资本净流入和人民币升值预期相互强化
贸易盈余的不断扩大，导致美元等外币资产的供给增加，这就增加了对人民币的需求，使得人民币面临着升值的压力和预期。尤其是当前美中存款利差收窄将吸引更多的外资进入中国。这种背景之下，国际游资不断流入中国，这些资金进入股票和房地产市场，推动着中国股价和房价的上升。统计数据表明，房地产业利用外资已经占到全国利用外资比重的五分之一。这些进入房地产行业的外资利润高达100%以上，在高额利润的驱动之下，更多的外资涌入中国，这对国内房价的上升起到了推波助澜的作用，宋勃和高波（2007）对国际资本流动和房地产价格的实证研究支持了这一推论。由于股票具有交易便利等投资特性，更是成为国际资本的投机对象。2007年1-9月，国际资本净流入达到1243亿美元，占同期贸易顺差的66.82%（见图3）。国际资本净流入加大了对人民币的需求，进而强化了人民升值的预期，形成了人民币升值预期和国际资本净流入的正向循环。
第四，长期低利率的扩张性货币政策
自1997年东南亚金融危机以来，我国确立了“内需主导型”的经济发展政策，与此对应，中国人民银行一直奉行低利率扩张性货币政策。在低利率政策之下，由于储蓄收益较低，尤其是在当前CPI大幅上升之下，居民储蓄存款利率实际为负，一旦国内资产市场有比较好的投资机会，大量高额储蓄和国际游资就会进入股市和房地产等资产市场，甚至一些原本用于实体经济投资的资金在资产高额回报率的吸引之下也进入股市和房地产市场，为泡沫经济的形成埋下了伏笔。
第五，银行信贷扩张
每一个泡沫经济背后都一定有大量的银行借贷资金的支持，它是泡沫经济形成的助推力。尤其是商业银行的房地产信贷，是造成其房地产泡沫过度膨胀的重要原因。如果银行持有大量的房地产，或者是以房地产为抵押品的资产，那么房地产价格的上涨将提高银行资本的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。因此，银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给，而这又进一步提高了房地产价格。这一过程循环往复，使得房地产价格日益偏离实际均衡价格，统计数据表明，房地产类贷款占金融机构全部贷款的比重，从2000年的6.04％上升至2005年的15.5%，已经超过日本泡沫经济时期房地产贷款占全部贷款12.1%的比率。这一方面为资产价格飙升提供了巨额的资金支持，另一方面也加剧了风险向商业银行的集中。
上述各种因素都增加了国内资金的供给，提高了流动性过剩的程度，为泡沫经济形成提供了强大的资金支持，在预期乐观的情形下，过剩资金涌入资产市场导致资产价格泡沫的泛起和膨胀，这就导致了投机资本的高额利润，致使过剩资金进一步进入，在自我强化的预期之下，资产价格泡沫逐渐膨胀。
三、我国资产价格泡沫崩溃的可能影响
在紧缩的经济政策之下，如果泡沫失去了资金的支持，其可能会迅速走向破灭。根据我国当前泡沫经济形成机制，如果泡沫破灭，势必会对中国金融稳定、经济增长方式的转变以及经济长期发展带来重创。
泡沫经济时期，房地产贷款占商业银行信贷较高比例，因此房地产泡沫经济崩溃以后最大的受害者是银行，而银行又会将危机传递给整个社会。泡沫经济崩溃可能带来如下的恶性循环：泡沫经济破灭―经济不景气―低利率―资本外流―需求低迷―银行呆账和坏账增加―维持低利率―资金不回流―需求更低迷―银行危机―经济衰退。IMF(2000),Bordo和Jeanne(2002),Borio和Lowe(2002)等的研究也表明资产价格泡沫会对金融体系和宏观经济造成恶劣影响。1990年日本泡沫经济崩溃带来的金融危机及其后的长期经济萧条和1997年东南亚金融危机就是最好的例证。而2007年美国房地产市场泡沫破灭给美国带来了次贷危机，其直接影响是导致大批金融机构的亏损甚至破产，而间接影响则致使美国和世界处于经济衰退的边缘。
从当前我国四大国有商业银行房地产开发贷款、个人贷款看，2004到2006年房地产开发贷款和个人贷款占其贷款总余额比例不断上升，个别银行房地产贷款总额已经占到贷款总额的20%以上（见表3）。这从一个侧面说明如果我国房地产价格泡沫破灭，必将会带来大规模的不良债权，泡沫破灭对金融机构所造成的危害可能要远甚于日本。
当前中国经济发展模式正在从以投资和出口拉动为主向消费、投资和出口共同拉动经济增长转变。而这一转变能否完成关键在于能否实现消费的可持续增长。近年来，我国消费率一直处于下降趋势，尤其是居民消费率下降更多，2005年已经降至38.7%。我国消费率不仅远远低于发达国家和世界平均水平，而且远远低于印度水平（见表4）。据国家统计局2002年在河北、天津、山东、江苏、广东、四川、甘肃、辽宁等8个省市抽样问卷调查结果，房地产已经成为居民家庭价值量最大的财产。如果当前我国房地产泡沫破灭，我国居民就会面临着资产大幅缩水，这会导致已经持续降低的消费水平进一步下降，使我国经济发展模式的转变尤难实现，并将影响中国经济长期发展。
鉴于上述分析，我们必须采取措施调控资产价格暴涨，我国当前泡沫经济膨胀的形成机制以及日本等国家泡沫经济破灭的经验教训，本文提出如下的调控建议。
四、调控建议
（一）促进经济内外均衡的实现，这是阻止泡沫经济恶化的根本途径
日本等国家和地区泡沫经济的迅速破灭就是因为没有采用有效措施从根本改善内外失衡，而是直接实行紧缩性货币政策将泡沫挑破。针对我国当前经济特点，本文认为应从以下几点着手促进内外均衡的实现：
第一，完善制度建设，促进收入和消费水平提高
当前的重点是完善公共支出体系，进一步建设包括社会保障体制、医疗体制和教育体制等在内的制度，降低经济主体未来的不确定性预期和预防性储蓄，从而增加消费需求。随着消费水平的提高，边际消费倾向递减，因此当前我国消费增加的渠道主要在于增加低收入者的收入水平，促进低收入者消费的提高，进而增加总体消费需求。只要总体消费需求增加了，储蓄水平就会自然下降，外贸顺差也会得到缓解。
第二，逐步解除进口管制，从增加进口角度缓解外贸顺差的日益扩大
有人提出通过征收出口税来控制产品出口以抑制顺差扩大的建议，但是本文认为这种干预手段只适用于特殊产品出口管制，不具有普遍意义，而且不利用我国经济的长期可持续发展。较之于控制出口缓解顺差的扩大，从增加进口的角度缓解顺差的持续扩大是一个更好的渠道和方法。通过降低甚至取消进口税，逐步解除进口管制实行自由进口（当然，少数特殊产品仍需进口管制！），一定会促进进口的增加，而进口的增加不仅会缓解顺差持续扩大，而且如果进口一些关系国计民生的产品，则有利于经济的长远发展和国民经济整体福利水平的提高。
（二）深化投融资体制的改革，提高储蓄向投资转化的效率
由于当前经济中对微观经济主体的投资还存在诸多限制，导致居民有效投资渠道的缺乏，在预期良好的前提下，居民在银行的存款逐渐转向股市和房地产，尤其是在股票供给有限和金融产品缺乏的前提下，股价和房地产价格的暴涨是必然结果。因此，减少对微观投资主体的投资限制，完善金融市场，尤其是大力发展资本市场，为经济主体提供多元的投资渠道和丰富的金融产品就变得至关重要。在此基础之上，正确处理虚拟经济和实体经济的关系，对居民的投资行为进行正确的引导，完全有可能将积累的财富引向实质生产部门，推动产业升级、实现经济长期可持续发展。
（三）制定适当的汇率政策，发挥汇率对经济的调节作用
从当前来看，由于国际收支顺差以及源自美国等发达国家要求人民币升值的国际压力，人民币汇率政策面临着困境。一方面，如果人民币大幅升值，可能会使得中国出口企业竞争力下降，而且由于国际社会对中国出口产品的需求弹性偏低，人民币升值可能会带来顺差的增加而不是下降。另一方面，如果人民币不升值，我国将会面临更加强大的国际压力，而且会使中国顺差进一步扩大和升值预期进一步增强。鉴于各种因素的考虑，本文建议在无预期的前提下将人民币一次升值5%，这也是出口企业能够承受的一个升值水平，目的是达到抑制升值预期，减缓热钱流入，促进国际收支平衡的实现。汇率政策本身也具有时滞效应，甚至会产生“倒J”曲线效应，因此对于升值以后国际收支顺差没有缩小要有心理准备。
在近于固定的汇率制度以及人民币强制结售汇制度下，国际收支顺差必然带来货币供给的大量增加，这就制约了当前紧缩性货币政策的效应。从长远来看，应该实行更具弹性的汇率制度，改革强制结售汇制度，实现人民币货币政策和汇率政策协调。
（四）加强货币政策和其他政策协调，提高货币政策在熨平经济波动中的有效性和灵活性
货币政策的过度扩张和突然紧缩都不利于经济的平稳发展。过度扩张可能为泡沫经济形成埋下伏笔，而突然紧缩可能会挑破泡沫，产生严重的经济和社会后果，因此货币政策应该是稳健和圆润的，从而提高其熨平经济波动的效应。实际上，面对经济泡沫，如果只是简单地收缩银根，必然会对正常的经济活动造成破坏，“就好比城里有房子失火，消防队不是像房子喷水，而是决堤淹城一样”（三木谷良一，1998）。因此，在紧缩货币的同时，必须采取其他政策如产业政策、财政和税收政策等配合，进行产业结构升级和转型，从而提高货币政策的有效性。
（五）加强监管，增强商业银行风险意识和规避风险能力
在泡沫经济迹象出现以后还需要大量的后续资金才能把泡沫越吹越大，这些资金可能来自于国内，也可能来自于海外，为了防范泡沫经济的急剧膨胀，需要加强资金流向监管。对于金融监管当局来说，在资产价格迅速膨胀的危险时期，必须加强对商业银行信贷的监管和调控。与此同时，商业银行自身必须增强风险意识和风险规避能力，才能在泡沫破灭时将损失降到最低。
[参考文献]
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TheFormingMechanismanditsRegulationofChinaAssetPriceBubbleunderInternalandExternalDisequilibrium
FengCai
（NanjingUniversity，Nanjing210093，China）
泡沫经济的本质范文1篇3
Abstract：WiththerapidlygrowthofChina'snationaleconomy，thedevelopmentoftherealstateindustrywhichisconsideredasoneofthenationaleconomicpillarindustrieshasbeenpaidalotofattentions.Thereasonofrealestatepricebubblehasbeenresearchedthatitcontainedpeculationcreditsupportofthebank，excessivesupportofthefinancialsystem.Somerelevantanalysismodelshavebeensummaried.Thehazardofrealestatepricebubblehasbeenanalyzedandthesolutionofrealestatepricehasbeenputforward.
关键词：房地产；价格泡沫；模型
Keywords：realestate；pricebubble；model
中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1006-4311（2013）11-0167-03
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作者简介：贺婷婷（1987-），女，湖南常德人，在读研究生，研究方向为区域经济与房地产；朱红梅（通讯作者）（1967-），女，湖南慈利人，教授，研究方向为土地资源利用与土地经济。
1房地产泡沫产生的原因
1.1国外关于房地产泡沫产生原因的研究现状Hirshleifer认为，主观信念是诱发投机的主要原因。市场中总有一些投资者明知房产价格高于实际价值，但他们确信将来会有更多人愿意以更高的价格购买，因此会不断地购入，最终形成房产泡沫[1]。Harrison和Kreps（1978）认为，如果资产在流动中价值没有增加，而投资者支付了更高的价格，说明这种资产存在着泡沫。
1.2国内关于房地产泡沫产生原因的研究现状刘琳认为，过度的投机需求、投资信贷的支持以及房产行业自身的特点是导致泡沫的原因[2]。易宪容认为，房产市场的泡沫是完全建立在银行过度支持的基础上的[3]。周京奎通过一个博弈分析认为，信念与金融支持过度是房地产泡沫形成的重要原因[4]。李涛等人认为，房地产不同于一般商品，当价格上涨时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生[5]。张明用索罗斯的反射理论对房地产泡沫的形成机制做了新解释。市场价格与参与者的预期之间是相互影响的，由于供给无弹性和需求的增长，直接引发了人们对房价正的预期，并在“反射”作用下逐渐被强化最终演变为房地产泡沫[6]。厉以宁则指出，从整体看不要轻易说房地产是泡沫，“泡沫”只是迷雾，根源在于结构。一是产品结构失调，经济适用房、商品房与高档房的结构不合理；二是各地房地产的定价与地方经济发展水平不匹配，属于地区发展结构问题[7]。
对于房地产泡沫的成因，主要包括消费者的投机心理导致房地产的价格偏离其基础价格不断上升，过度投机，信贷支持，金融系统支持等，“羊群行为”使整个行业的非正常发展不再显而易见从而使得泡沫不断产生。
2房地产泡沫检测模型
2.1国外研究模型Tirole[8]和Weil[9]通过世代交叠模型证明了只有在动态无效率中，资产泡沫才可能出现。泡沫存在性的检验缘自著名的希勒检验（Shi1Ier，1981），希勒认为，如果泡沫存在，资产的价格会在其基础价值变化不大的时候异常的波动，引出了资产价格的超常易变性检验，希勒的研究结果拒绝了超常易变性的假设[10]。随后，Flavin和Merton对于希勒检验方法中的变量平稳性发面提出质疑，Merton认为希勒拒绝了市场有效性假设和理性泡沫的存在性假设，由此West构造了两步检验方法，结果同样拒绝了资产价格超常易变性的存在[11]。可见早期对于泡沫的研究中，并没有得出比较一致的结论，而且检验的结果似乎也出乎人们的意料。自从八十年代以来，关于泡沫的分析更多的结合了具体的市场结构以及行为金融的相关理论。
Campbell和Kyle（1988）[12]创建了股票市场的“噪声交易”模型；DeLong（1990）[13]发展了一个基于行为人的正反馈行为的资产定价模型。Allen和Gorton（1991）[14]证明，即使所有的参与者都是理性的，投资者和资产组合管理者之间的问题也会产生泡沫，Allen的模型还指出，资产市场的信息不对称使价格操纵成为可能，并最终导致资产的价格泡沫，等等。但是这类研究主要是针对于资本市场，其中又以股票市场的研究居多，主要针对房地产市场的研究并不多见，Abraham[15]和Hendershotf[16]分别于1993和1996年对美国的房地产市场泡沫进行了实证的检验，得出了沿海城市的房地产泡沫明显大于内陆城市的结论。HingLinClan，ShuKanLeeandKaiYinWoo[17]借鉴股票市场的泡沫检验方法建立了一个以预期房租收入现值为理论价格的泡沫检验模型，用1985-1998年的季度数据对香港的住房市场泡沫进行了实证研究。Kar-YiuWong以泰国地产泡沫为背景设计了一个动态模型，解释了由于过度乐观而形成的羊群效应是如何产生泡沫以及最终又是如何导致泡沫膨胀和破裂的。
2.2国内研究模型袁志刚和樊潇彦通过局部均衡模型探讨了房地产市场中理性泡沫存在的条件[18]。陆磊和李世宏参照JeanTirole的模型来研究居民的房地产投资决策和泡沫的形成与破裂过程[19]。陈日清，李雪增在总结国内外房地产泡沫预警研究的基础上。论述了二值响应模型在房地产泡沫预警研究中的应用。并以日本[20]为例进行了实证研究。结果表明，二值响应模型在房地产泡沫预警中有比较准确的预测作用[21]。何正霞，许士春建立了一个跨期替代模型，通过分析居民的微观决策来说明房产泡沫的形成与破灭。研究表明：①只要存在预期房产实际价格上升，便有房产的投机行为引起房产泡沫；②居民预期收入增加和银行过度金融支持会加大房产泡沫；③实际利率的上升和预期收入的下降是房产泡沫破灭的主要外生冲击变量[22]。孙伟，扈文秀在布兰查德和沃森的股票理性泡沫模型（R-B模型）的基础上，通过修改测度因子，提出了房地产泡沫的测度模型，描述了该测度模型中所需数据在我国房地产市场环境下的获取方法[23]。彭建林建立了一个计量经济模型对房地产市场价格泡沫进行了研究。首先选取了6个变量作为模型的解释变量，然后利用我国2001-2003年三年间全国除外的30个省级行政区的相关数据共90对进行回归，在经过检验后，采取了一个模型，据此来预测以后年份的房地产价格泡沫[24]。
王琳，王洪卫为检验北京、上海两市住宅及写字楼市场泡沫的存在性，根据GrantMcQueen和StevenThorley提出的久期依赖理论对我国的房地产市场进行检验；最后得出结论：我国的房地产市场存在投机泡沫，其中上海住宅市场的泡沫更为显著[25]。韩冬梅，刘兰娟，曹坤建立了商品房供给与需求的状态空间模型，把基础价值作为一种状态变量被纳入到模型中，对上海市房地产价格泡沫问题进行了实证研究。研究结果表明上海市房地产价格泡沫已经出现，并且近四年来平均泡沫程度达到22.5%[26]。朱述斌，申云，周洁文（2011）通过蛛网模型理论分析我国房地产市场上银行信贷和房地产价格泡沫化之间互相推动的循环[27]。
3房地产泡沫的危害以及相应的应对措施
房地产泡沫除了对我国经济造成严重的影响外，对我国政治的影响也不言而喻，作为支柱产业之一的房地产如果出现严重的泡沫最后泡沫破灭时，会造成整个国家经济不同程度的瘫痪，民心不稳就容易引发暴乱，对我国政治体系也将是严峻的考验。要采取恰当的措施使之“软着陆”。
3.1防止国际游资的侵扰可以采取的措施包括：首先，制定相关政策严控外资投资我国房地产。商务部刚出台规定严控外资进入我国房地产，但是具体措施还不完备；其次，建立更为灵活的汇率制度。我国虽然宣布汇率制度的改革，但由于浮动幅度仍然偏小，国际投机资本仍然不断流入我国。因此，建立灵活的汇率制度，使我们不再受制于汇率而失去货币政策的独立性。
3.2银行应该采取紧缩的信贷政策在银行利率、过户登记、物业转让和税费等各个环节加大管理力度。严格监控这部分资本的流向，避免过度的投资需求严重误导居民形成的心里预期，造成房价的剧烈涨跌和市场的动荡。
3.3国家应该出台合理的房地产税收政策应当尽快建立起一套规范合理的房地产税收体系，根据住房面积征收不同比例的房产税，全面发挥税收对我国房地产市场的调节作用。政府通过开征空地税以防止圈地、囤积土地，限制以投机为目的的炒地皮现象，同时还可促进土地资源的合理配置，提高土地利用效率。在房地产交易转让环节应强化增值税的征收，增加投机者转移成本，降低投机预期，以控制过快上涨的房地产价格。
3.4消费者应该学会理性思考房地产价格的非理性波动宣传教育消费者转变传统的购房偏好。一旦购房，有些人一辈子为还房贷不敢消费，害怕失业，当外部因素变动，如贷款利率的增加、失业等，可能出现断供，这样因还不起贷款房产被收归银行，对社会的稳定是一个严重的考验。其次，房地产的消费投资者应该量力而行，在自身的承受能力范围之内进行购房消费或投资。
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泡沫经济的本质范文
关键词：房地产泡沫房地产投资属性房地产消费属性
房地产业是国民经济发展中的支柱性行业，既关系着广大民众的生活，又影响着国民经济的平稳、健康发展。近年内，我国房地产价格持续的高增速长在全社会引起了广泛争议。本文认为，房地产价格的快速上涨应当分为泡沫和泡沫化两个阶段，在经济高速发展的时期房地产价格泡沫会长期存在，并且不会对经济发展产生损害；在房地产价格泡沫持续存在的基础上，房地产业存在着向泡沫化阶段发展的可能，而一旦进入泡沫化时期，则将会付出金融危机的代价。因此，判断我国房地产业泡沫发展阶段，并进一步探讨如何防范房地产价格泡沫化，这是值得深入研究的课题。
泡沫与泡沫化的定义
（一）泡沫与泡沫化的涵义
关于泡沫这一名词，目前还缺乏能够被广泛认可的精确定义，通常是指资产或要素价格高于由其基本面因素所确定的价格区间的部分。泡沫化是指泡沫在短期内迅速膨胀以超出实体经济负荷，并对实体经济发展造成损害的一种虚假繁荣过程。泡沫化是建立在泡沫长期存在和流动性超量过剩的基础上。当市场参与者对于泡沫的继续膨胀（即资产的快速增值）形成了稳定的预期，甚至能够认识到泡沫将在未来的某一时间破裂，对于资产的购买完全忽视了其未来的收入贴现而仅仅关注资产的短期增值，致使资金从实体经济向虚拟经济发生较大幅度的转移，引发实体经济的负乘数效应，危害经济健康发展。通俗地说，泡沫化就是在短期内，在流动性过剩的基础上，由泡沫快速催生泡沫的一种恶性循环。
（二）泡沫与泡沫化的联系
研究泡沫和泡沫化，首先应当肯定的是二者之间存在着密切的联系，房地产泡沫的长期存在是形成房地产泡沫化阶段的前提，房地产泡沫化是房地产泡沫将要快速、彻底破裂前的极端形式。
房地产泡沫和泡沫化之间通常按照如图1的关系进行演进。当一国较长时期处于繁荣的时期，经济高速增长，社会环境安定，居民的收入水平和置业需求都将会出现相应的增长。经济持续增长的良好预期以及城市化进程中的土地稀缺性，都促使房地产价格上涨，形成房地产泡沫。如果房地产泡沫能够持续存在，经济持续向好的合理预期逐渐将转变成为房地产价格持续上升的预期，导致大多数居民进入房地产投资领域，房地产消费属性演变为投资属性，国家对于房地产业的调控（尤其是对于泡沫的调控）将空前的困难。如果此时出现一些扭曲房地产价格的事件，例如，日本20世纪80年放超量货币，美国次贷危机中的道德欺诈，则房地产业就将进入泡沫催生泡沫的完全非理性的泡沫化时期。
（三）泡沫与泡沫化的区别
我国现阶段处于经济高速发展阶段，对房地产泡沫和泡沫化进行有效的区分是必要的。不同之处总结如下：
第一，是否可排除。在现代经济中，资本化进程中的泡沫无法完全避免，泡沫是一种客观的经济现象，它的存在就如同无法完全消除通货膨胀一样。然而，泡沫化却是一种人为的非理性投资，能够通过有效的措施加以预防，避免其对于经济发展的创伤。
第二，是否可持续。从历史上来看，泡沫具有一定的可持续性，例如，理论界公认美国资本市场1980-2001年存在着长期持续性泡沫。然而，泡沫化一般不可持续，泡沫化将使房地产价格远超出市场参与者的承受能力，最终是房地产无人问津。
第三，是否有助于经济发展。在经济高速增长时期，泡沫能够提升对未来经济增长的信心，也逼迫着资产的购入方提高资产的使用效率，以未来收入的提高抵消资产购入时的泡沫。正是因此，泡沫通常会在一国的高速发展期长期存在。然而，泡沫化对于经济发展绝对有害无益，通常会在资产价格硬着陆中造成经济衰退。
第四，泡沫通常在实体产业经济发展的成熟期，是经济发展中的信心爆棚；而泡沫化通常在实体产业经济的衰落期，经济结构的失衡大幅度拉动了名义增长，纵容资产价格在短期内迅速膨胀。
对我国房地产业泡沫的界定
如何对我国现阶段房地产行业泡沫进行调控，需要首先对房地产业泡沫的发展阶段有清楚的界定。
（一）我国房地产业存在泡沫
房地产投资收入包括租金收入和资产增值收入，在经济理论中，常常用租售比来测度房地产泡沫的大小。租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300到1∶200。目前我国主要一线城市的房地产租售比均在1:500左右。此外，对比观察2005-2009年的土地交易价格、房屋销售价格和房屋租赁价格，发现土地交易价格和房屋销售价格的增长速度远高于房屋租赁价格。
以2009年为例，土地交易价格同比增长14%，房屋销售价格增长率为10.5%，而房屋租赁价格则基本持平。由此可见，我国的房地产市场是存在泡沫的。
（二）我国房地产泡沫会在一定时期内持续存在
自2003年以来，除2008年房地产价格出现过短暂的调整，我国的房地产泡沫持续存在。一方面是强劲的出口拉动着经济的快速增长，从而提高国民对于未来收入的预期，部分消化了资产领域的泡沫；此外，以外币占款形式产生的过剩流动性，部分转入了房地产领域，部分转入投资领域，由此而产生的过量货币对于有限房产和土地的追逐导致了价格泡沫。因此，应当在我国逐步升级经济发展模式，提倡创新，创造更多的投资机会，在实现科学可持续发展的过程中逐渐消化房地产投资引起的价格泡沫。
从另一个角度来看，我国的房地产价格泡沫并未对经济造成损害，由于房地产价格泡沫极大地拉动了投资，带动了经济增长，形成了经济增长速度和房地产价格增速，同时保持高位运行的态势。而如果过剩流动性全部进入粮食等消费领域，我国将产生严重的通货膨胀。所以，在现阶段泡沫并未造成实质性危害的时候不适宜用过于直接的调控手段挤压泡沫。
（三）我国房地产市场泡沫化尚未形成
总结历史经验，日本在上世纪八九十年代的资产泡沫化问题，主要是由于超量的流动性过剩和产业结构中存在矛盾而导致房地产业进入泡沫化时期。比照分析，我国的房地产市场泡沫化问题尚不存在。
首先，从总体上看，我国在2003年以来一直存在的流动性过剩，主要是由于我国外汇占款项目所发行的基础货币太多导致的，属于被动发行，与日本央行通过货币政策拉动经济增长有本质区别。从房地产贷款上看，我国市场采用差别贷款的方式调控房地产业，不同于日本当年向房地产领域的疯狂融资。
其次，我国所处的产业阶段不是衰落期。如本文第一部分所述，区别泡沫和泡沫化的一个关键因素在于该国所处的产业阶段，泡沫化时期通常应当是处于第二产业发展的衰落期，资金由实体经济迅速流入房地产业，房地产业成为拉动经济增长的主力。
此外，我国目前一线城市房地产价格增速迅猛，主要原因是大型城市在医疗卫生、文化教育、公共服务、基础建设这四方面的发展速度在世界城市的发展史上都是绝无仅有的，其所能够提供的城市资源、投资就业机会远远好于二线城市。正是由于这种资源的稀缺性，在取消了等级制度和迁入限制之后，必然会出现城市价值的快速提升和富有阶层向大型城市的集中。
综上所述，本文认为，虽然我国的房地产市场毫无疑问地存在着泡沫，但并未处于泡沫化阶段，更不会在未来几年中出现毁灭性的崩溃。因此，对于房地产市场的调控，目前的关键并不在于从绝对值上挤压泡沫，而是尽快建立起防范房地产市场泡沫化的机制。
防止房地产泡沫化的策略
一般而言，凡是将房地产市场主要作为投资品市场的国家，在一定的条件下，都容易出现房地产市场的泡沫化运行，并且调控难度极大。而反观那些将房地产市场主要作为消费市场的国家，其住房消费需求不可能在短期能发生重大变化，房地产波动则较小。因此，防止房地产泡沫化策略的核心是：变房地产投资品属性为主为消费品属性为主，具体措施可以总结为“打击投机、限制投资、增加供给”。
（一）打击投机
房地产投机者的策略一般是以少量资金在市场中快进快出，以赚取资本增值。因此对于房地产投机者的打击应当从限制交易速度和控制贷款发放两方面着手。
首先，应当提高购房者购买多套住房的首付比例，降低投机者的可用杠杆，这既是防止房地产市场泡沫化的必要措施，也可以防止投机者将风险转嫁给银行系统。日本房地产市场泡沫破裂之后之所以会引起银行体系坏账激增，就是因为银行未能对经济运行中的投机风气加以遏制，反而提供了资金支持。因此，必须严控银行对房地产市场的信贷力度，遏制投机，降低经济的整体运行风险。
其次，必须对于购房者在短期内卖出房产增加限制条件。目前我国在此方面的限制主要通过提高流转税率（即契税、土地增值税、营业税等），但是在房地产长期存在泡沫的时期，投机者能够将税赋转嫁给购房者，这就造成了我国越调控房价越高的困局。因此，单一依靠流转税等经济手段不足以遏制房地产投机行为，应当迅速建立信用体系，对于有过炒房经历的单位和个人实施市场禁入惩罚或提高其首付比例，将房地产投机者排除于市场之外。
（二）合理限制投资
房地产市场的过度投资，促使房地产市场泡沫化的形成，进而影响到经济的平稳发展，甚至于产生经济危机。因此，建立一套行之有效的抑制过度投资，降低房地产市场投资属性的制度是必要的。
第一，对于空置房屋开征财产税（物业税）刻不容缓，只有非居住住宅的持有成本大幅度的上升，抵消房地产的资本增值，才能够抑制高收入人群的投资需求，合理限制住房投资。
第二，降低对于土地的抵押率，不能单纯地以公允价值计量房地产。在现行的制度中，公允价值即市场价格，而在房地产存在泡沫的时代，公允价值本身就是一种被市场扭曲的和充满风险的价格，因此降低对于土地的抵押率，能够使企业理性地认识土地市场，降低企业的土地储蓄行为，抑制房地产市场泡沫化的形成。
（三）增加供给
我国实行住房制度改革以来，虽然搞活了房地产市场，拉动了经济发展，但与此同时，城市中的中低收入居民基本丧失了改善居住条件的手段，其收入水平的增长明显低于房价增长率。因此，需要政府加大廉租房建设，改善中低收入家庭的居住条件，控制房地产泡沫化。
第一，我国将长期处于城镇化建设中，人口将大量迁入城市，未来住房需求将持续增加，正是这种预期的住房需求与供给的缺口使得人们对于房地产的未来盈利能力产生了较高的预期。因此，由政府大量提供廉租房既能够解决居民的住房需求，也可以降低房地产未来盈利能力的预期，压制房地产泡沫化。
第二，解决房地产问题的根本方法是要调整经济结构，均衡居民收入分配。现阶段，房地产是居民收入分配失衡的重要因素，大量提供廉租房是在住房需求方面对于城市中低收入居民给予补贴。中低收入居民的边际消费倾向较高，这样能够较大幅度地拉动内需，使我国顺利完成经济结构转型，促进经济长期健康发展。
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泡沫经济的本质范文篇5
美国房地产破灭距离当下最近，但它有一定的特殊性，因为它属于“本来买不起房子的人却买了房子”的问题，所以美国此次房地产泡沫破灭被称为“次贷危机”。但它与一般的房地产泡沫也有共性――“产业空心化”。
在一个国家实体经济空心化的前提下，资本最便捷的赚钱渠道就是股市、楼市、债市，及其衍生品市场。泡沫的本质是“实体经济虚弱”，是财富的创造能力不支持财富价格的上涨。但美国的特殊性决定了它“不怕泡沫破灭”。其特殊性在于：1.美元地位无可取代；2.美国金融市场是全球的市场，泡沫破灭全球买单；3.美国经济全球布局，本土泡沫破灭，不影响海外资产质量，不影响美国跨国公司财富创造能力。
如果说美国房价泡沫问题对中国的启示不够充分，那日本和亚洲金融危机受灾国的房价泡沫问题对中国的启示将极具现实意义。
1985年，广场协议（主要内容为美、日、法、英等国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题）签订之后，日元开始升值，日本金融市场开始开放，利率市场化加速推进。在此前提下，日本制造业企业开始向外转移，国内大搞“亚洲金融中心”，试图效仿美国，成为“金融食利者”。鉴于房地产投资对利率的容忍度较高，加上日元升值、金融开放所形成的资本流入，日本的房地产开始变成重要的投资领域，房价、股价在境内外资本的合力推动下不断上涨。同时，财富效应推高日本经济热度。
但是，失去工厂而转为服务员的日本国民真能买得起那么贵的房子？日本真需要那么多的房子？关键取决于日本是否可以成为亚洲金融中心。遗憾的是，华尔街怎会容忍“竞争者”。日本金融机构哪是华尔街金融大鳄的对手？如果没有所谓“金融中心”的支撑，实体产业空心化势必将变成房价上涨的克星。因为，本土企业财富创造力、国民收入的成长力已经与房价上涨脱节。这就是房价泡沫、股价泡沫的本质原因。
中国是不是也一样？我们看过去，人民币是不是在升值？利率市场化是不是在加速推进？金融市场开放是不是在提速？中国实体经济的生存环境是不是在恶化？实体经济成本是不是越来越高？房价是不是在上涨？这当然是泡沫化的走向。
更严重的问题是，我们没有意识到房价上涨的深层原因，所有治理方案都基于表面“供求关系”的改变。结果，越调控房价越涨。
为什么最近房价开始下跌？因为中国经济走弱，人民币开始贬值，利率受到了央行的压制。而在此过程中，我们听到的是，热钱流出，资本外逃。那靠什么支撑房价？靠老百姓改善住房的愿望和需求吗？我看不行，因为老百姓买不起。
泡沫经济的本质范文篇6
关键词：房地产；房地产泡沫；房地产经济
房地产经济是社会经济活动的重要内容，房地产市场是整个市场体系的有机组成部分，过去10年来，房地产业一直是我国经济快速发展的直接推动力之一。如从20世纪70年代开始积累到90年代初期破裂的日本地价泡沫，导致日本全国大部分城市房地产价格持续下跌，造成银行大量不良资产，引起严重的财政危机，此后，日本经济10多年来始终没有走出萧条阴影，被称为二战后的又一次“战败”。因此，在新形势下，如何对房地产经济泡沫进行系统研究，提出有效的防范措施，对引导经济健康稳定发展，意义重大。
一、我国房地产泡沫的基本观点
所谓房地产泡沫，是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。这种上涨使人们产生对房地产的远期价格继续上升的预期，当房地产市场价格上升到一定阶段，上升的幅度就会变缓甚至出现逆转，于是人们就会急于抛售手中的房地产，引起房价的暴跌，至此房地产泡沫破灭，经济陷入不景气之中。目前，关于我国房地产业是否产生房地产泡沫的讨论日益激烈，大致有如下三种基本观点：一是我国房地产市场总体上呈现良性态势，但局部地区的个别城市已出现“泡沫”现象，要采取积极的措施，促进房地产业的“软着陆”；二是房地产公司老总持的“目前房度还不够快，规模还不够大，档次还不够高，要为有钱人盖更豪华的房子”“房地产业是永不凋零的事业，因为地皮永远是在减少的”；三是一些经济学家持有的“适度泡沫、适度发展说”，保持适度泡沫有利于房地产业的发展，但国家要做好宏观调控，将泡沫控制在一定的范围内。由于不同主体看问题的利益、立场、观点和方法不同，人们只能各执一辞，莫衷一是。
二、房地产泡沫的形成、破灭机制分析
从总体上看，导致房地产泡沫形成、破灭的因素可分为内部机制和外部机制两大部分，如图1模型所示。其中，虚线外面表示影响房地产泡沫形成的外部机制，虚线框内表示影响泡沫形成的内部机制。并且正反馈交易机制和供给弹性机制的相互作用又影响房地产开发商的行为，这些相互影响的机制的双向作用使得房价最终回归其内在价值。
图1房地产泡沫形成、破灭机制图
三、房地产经济泡沫的危险性分析
如前所述，关于我国房地产业是否产生房地产泡沫，仁者见仁，智者见智，但不可否认，房地产业确实含有某些经济泡沫成分，若任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性：一是土地价格泡沫。土地价格因其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨。二是房地产商品价格泡沫。一方面，房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关；另一方面，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，会形成经济泡沫。三是房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，形成大量空置，构成经济泡沫。如前所述，商品房空置率在10%～15%之间时，这种经济泡沫是正常的。四是房地产投资泡沫。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。
四、防范房地产泡沫实现我国房地产可持续发展的措施分析
（一）加强金融监管力度，合理引导资金流向
一是进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生。二是加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门。三是加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。
（二）通过税收杠杆，促进低价位住房的建设和消费
近年来，国家相继出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。下一步，一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策。二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策。三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。
（三）强化土地资源管理，控制商品房价格的不合理上涨
政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
(四)推出经济适用房，抑制商品房价格
国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。若国家将大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。
(五)中央银行适时调控，能够抑制房地产泡沫的快速产生
中央银行从全国整体经济运行及社会稳定为出发点，它会充分利用资金成本――利率这个行之有效的手段和相关政策控制房地产价格的过快上涨，这一点从前不久的加息及121文件，可以得到印证。从我国目前情况来看，房地产开发的三个阶段(取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段)每一个阶段都离不开商业银行的支持，具体就是房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款、住房抵押贷款等方面，由于房地产企业对银行的依存度过高，所以房价的大幅下跌必然将房地产企业风险转换为银行的金融风险，形成大量不良贷款，因此在中央银行有很强的动力保障房地产健康发展，抑制房地产泡沫的快速膨胀。
（六）建立健全房地产市场信息系统和预警预报机制
各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；并通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。
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泡沫经济的本质范文篇7
【论文关键词】金融泡沫;投机资本;房地产泡沫
一、引言
从1636年荷兰的郁金香泡沫到2008年的金融危机,近400年的时间里,人类在金融领域取得了长足的进步,金融工具不断丰富和完善,但再先进的金融模型似乎也无法阻止金融泡沫的产生,而投机资本正是催生泡沫的主因,特别是随着国际金融一体化的推进,金融资本在国际间大范围流动的阻力越来越小,交易成本越来越低,这种资金无摩擦的流动使得金融泡沫更容易产生,规模和影响也越来越大。例如08年美国的房地产泡沫破裂导致全球陷入金融危机,至今都未能完全恢复。本文正是试图探讨投机资本是如何催生金融泡沫,金融泡沫的产生直至破裂具有哪些特征,最后具体到我国目前的房地产泡沫现状及解决途径。
二、投机资本的利与弊
牛津字典对投机的定义是:对商品、股票和证券等的一般性买卖行为,与普通交易或投资不同的是通过市场价格的上升或下降来获取利润。根据这个定义,所有那些买入(卖出)某一样资产只是为了今后能够以更高(更低)的价格卖出(买入)的交易都是投机易。而以投机易为运作手段的资本就称之为投机资本。
投机交易依靠不确定性而存在,不确定性既是投机交易的利润来源,同时也是风险的源泉。但投机资本的存在对金融市场的发展是有好处的,并且是必不可少的。期货市场就是最好的例子,众所周知,期货交易由于高杠杆化,具有高收益、高风险的特征,然而最初期货交易的诞生却是为了规避风险,也就是套期保值交易。一直到今天,期货市场存在的主要目的就是为了帮助生产者通过套期保值交易规避价格波动的风险,同时为商品进行合理定价。但是如果市场中仅有生产者或称套期保值者,出于交易者人数较少及交易方向趋同等原因,套期保值交易往往难以达成,这时就需要众多的投机者进场交易。于是期货市场的存在就可看作是套期保值者通过放弃盈利的机会,将亏损的风险转嫁给投机者,而这各取所需。目前期货市场上绝大多数的交易者都属于投机者,正是投机交易的存在,使得期货市场可以发挥其应有的功能,为实体经济的健康发展做出贡献。
然而投机之所以为人所厌恶,是因为投机交易和投机资本在发挥其应有作用的同时会产生一个副产品——金融泡沫。金融泡沫是指由于过度的投机,使得金融资产价格严重高于其合理的价值的经济现象,这种价格和价值严重偏离的状态难以长期持续,一旦无法为继,资产价格就会快速大幅下跌,导致泡沫破裂。如同投机一样,金融泡沫也有其两面性,在泡沫产生和膨胀阶段初期,其为经济发展提供了新的增长点,经济快速增长,金融资产的持有人也从中获取了丰厚的回报。然而随着泡沫进一步膨胀,价格偏离价值的程度越来越严重,赚钱效应使得人们开始盲目、疯狂,产业资本不满足于实体经济的利润率而转投金融领域,虽然虚拟财富依然在增长,但是其对实体经济发展的贡献已经越来越小,甚至阻碍了实体经济的发展,最终出于各种原因导致泡沫破裂,由于资产价格严重下降,资产持有者面临巨额亏损,同时债务违约等问题相继出现,导致银行、保险等金融领域资产状况迅速恶化,同时,商品价格的剧烈波动也会通过成本、需求等途径波及实体经济,导致经济下滑甚至产生萧条。
综上所述,投机资本的存在有其必要性,但必须加以控制,否则只会产生一个又一个的金融泡沫。
三、金融泡沫形成至破裂的过程
1.泡沫的形成
根据普林斯顿经济学家Jose′A.Scheinkman和熊伟的研究,泡沫的产生是源于投资者对于重大经济问题的意见不一致。具体过程如下:多空双方对价格的走势有很强的分歧,看空的投资者会抛售甚至做空,但是由于做空的成本非常大,而且风险也很高,所以一般的投资者都不会站在空方这边,这样多方天然就占优势。当价格上升的时候,空方就损失惨重,促使价格进一步上升。而多方以胜利者的姿态出现,引来更多的新投资者,形成了一个“良性循环”。由于市场上有很多群投资者,当一批投资者认为价格过高时,总有另外一批投资者进入市场推高价格,或者是原来看空的投资者转变观点。在不同群体的投资者的推动下,价格会越来越高,泡沫形成。
如果从宏观流动性的角度分析,金融泡沫的产生可以分为两种情况:一种是整体流动性泛滥导致,这时金融泡沫往往产生于资金容量庞大的资产领域,例如股市、楼市等,这样的泡沫往往持续时间较长,规模和影响也较大。但要注意宽松的货币政策只是引发泡沫的可能诱因,但不是充分条件。例如日本在过去20年间长期实行“零利率”的政策,但是依然没有再度引发资产泡沫。另一种是结构性流动性泛滥,也就是市场上整体资金并不十分宽裕,但由于难以寻找到良好的投资标的,使得投机资本集中于少数资产领域,这些资产类型往往是之前被资金关注较少,因此具备足够升值空间的品种。这种情况下产生的泡沫往往存在于一些小众化的投资品市场,例如艺术品、珠宝玉石、红木家具等,这种投资品市场往往依赖其稀缺性而存在,因此资金容量较小,相应对整体经济的影响也有限。
在泡沫的形成阶段,价格刚刚开始偏离其价值,但因投资者对资产价值的判断没有统一的标准,这时候市场中可能有相当一部分的投资者并不是以“投机”为目的的,而一旦价格开始推升,赚钱效应显现,嗅觉敏锐的投机资本就会大举入场,为价格加速上涨提供动力,也就进入了泡沫的膨胀期。
2.泡沫膨胀
泡沫形成时价格的走势是稳步上升,但是进入膨胀期后,价格会加速上涨。在泡沫膨胀期会出现下列的现象:理性的投资者从一开始就看出了泡沫的存在,因此做空或观望。赚到钱的投资者开始抛出手中的筹码,但是有更多的新投资者进入,所以价格还是加速上涨。很多新进入市场的投资者赚到钱,在新闻媒体的报道下,这些人成为众人羡慕的对象,而更多的人也决定一试身手,价格被进一步推高。最初理性的投资者开始怀疑自己的初始的判断,由于害怕错过这次机会,所以也开始买入。在不同的投资者之间,分歧仍然很大,看空和看多的投资者都占相当大的比例。
3.泡沫破裂
泡沫持续膨胀,直到有一天,当资产价格上涨到几乎没有人愿意接受的程度,或者市场上出现重大转变时,泡沫到达了顶点。这时几乎所有的投资者终于达成了价格过高的共识,因此一同抛售。而此时,由于很多投资者承担了过大的风险(比如借债买房或炒股),价格的下跌导致他们(以及他们的债务人)的财务状况急剧恶化,泡沫破灭了,价格的下滑比上升时还要快。这就是着名的明斯基时刻。一般来说,泡沫上涨期(形成、膨胀)和下跌期(崩溃)的用时比例大约为5比3。即如果是一个持续8年的泡沫,其中5年是上涨,3年是急跌。
四、我国房地产泡沫分析
我国目前宏观经济的一大难题就是高企的房价。特别是北京、上海等一、二线城市,房价已经上涨到了百姓难以承受的地步。因此,政府出台了一系列的政策以求平抑房价,如收紧银行房贷,出台限购政策,大力推进保障房建设等,目的就是为了通过抑制投资性购房需求,同时提高保障性住房供给,使房价回归合理区间。
那么我国目前是否存在房地产泡沫呢?通常,房价在很长一段时间内持续快速上涨可能是出现房产泡沫的预警信号之一。就中国而言,过去10年城镇新建住房平均销售价格年均上涨了9%,09年涨幅则达到了两位数。在一个城镇居民可支配收入年均增长10%的经济体,房价以这种速度上涨也不让人意外。不过,官方公布的房价数据并没有按地段或质量进行调整。由于销售的大多数新建房屋往往距离市中心越来越远,官方的房价数据并不能准确反映出房价随着时间推移而上涨的真实情况。中国最大的二手房中介公司——中原地产也公布大城市二手房销售均价。中原地产的数据显示一线城市平均房价的上涨幅度远高于官方数据反映出的情况。用来评估房地产泡沫的一个常用指标是房价收入比——即一套住房的平均价格相对居民年可支配收入的比率。而中国的房价收入比非常高:老百姓通常得用9到10年的收入才买得起一套房;而在一些大城市,这一比率最近攀升到了20年。在发达国家,房价收入比通常在4-6年。另一个与房价相关的指标是租金回报率,也就是房屋不动产的资产回报率。据中原地产的统计显示:目前一线城市房产的租金回报率已经跌破了3%,上海更是已经接近2%。这一回报率已经低于银行定期存款利率,说明目前投资房地产的资金并不以收取租金为获利手段,而是依靠房地产价格的上涨,属于典型的投机资本。其实,我们可以用更简单的标准来判断,当绝大多数人都认为房价过高了,买不起房了的时候,就可以断定房价存在泡沫。
与一般的金融泡沫相比,楼市的运行规律稍有不同。楼市泡沫的推动力主要是恐惧。在泡沫的形成阶段,只有比较富有的人群才买房,而随着房价的增高,原来不具备买房实力的人群陷入对未来的恐慌,从而以“倾家荡产”或“创新”的方式加入楼市。因此,市场上会出现各式各样的新奇现象,比如高价倒卖楼号,合伙买房等。另外,楼市几乎没有做空机制,因此理性的投资人最多也就是观望而已,这样楼市就被多方完全占据。另外一个推动楼市上涨的因素是卖方的“惜售”行为,具体表现为新楼盘推迟开盘以等待高价,或者二手房卖主在签约前后仍多次涨价等。惜售行为在泡沫上涨期会助推价格上涨,但是在泡沫崩溃期会导致卖方不能及时止损,加大损失,从而进一步压低房价。在某一个时间,多方的热情退去或是遇到重大的经济或政策环境转变,价格开始下跌,此时市场会等待原来观望的购房人购入从而继续抬高房价,如果还是没有人买房,这就是房价见顶的信号,楼市泡沫开始破裂。
针对我国的情况,可能有多种因素会触发楼市泡沫破裂,例如:信贷大幅度收紧、利率大幅提升、允许资本外流、股市或其他资产市场持续表现良好等,也有可能到了某个时点房价不再上涨,房地产的实际资产收益率为负,从而造成需求下降。
泡沫经济的本质范文
上世纪80年代，随着日元持续不断的升值，日本经济形成了以房地产和股票市场为主的资产泡沫。在最疯狂的时候，东京银座一个地方的房地产值基本可以买下整个美国，可见泡沫已经到了令人难以置信的程度。虽然事后证明日本的这次资产泡沫是一个明显的历史错误，但谁又能否认有多少人在泡沫过程中发家致富呢?
聪明的投资人会感知并利用泡沫，而一般的投资者如果不能理性看待泡沫，就会在泡沫中迷失。
2006年开始，中国股票市场的资产泡沫开始快速膨胀。从一个明显低估的市场开始，中国A股从1000点迅速回升到1300点，当市场还在怀疑中国股市能否走出5年熊市时，市场就直接站到了1500点以上。
人民币持续稳定的升值步伐导致大量资本冲向中国资产，直接带动H股大幅上涨，并引导A股从1500多点上升到2200多点，创出历史新高。
在很多人担忧中国A股是否会太过泡沫化时，中国股市的泡沫化进一步加温，直奔3000点去，并开始带动H股市场的走势。
其实在股市资产上涨之前的两三年时间里，中国房地产市场已经开始明显上涨，股票市场的上涨反而是补涨。
中国资本市场现在处于一个吹泡泡的阶段，什么能导致泡泡吹得越来越大呢，原因是对盈利的预期和对市场的信心。如果市场的信心受到严厉打击的话，泡泡一定会破灭。
从基本逻辑看，一个国家的生产力大幅提高后必然带来本币升值。要么人民币升值，要么资产价格上涨和物价上升，引起本币名义汇率不变但实际升值。两个途径必有其一，任何货币政策都改变不了这种基本的经济学原理。
投资人必须清醒地看到这种本币升值环境下的资产泡沫实质，简单地根据短期市场的涨跌而判断泡沫是不是过头了是没有意义的，因为经济规律就是经济规律，在全球所有本币升值过程中重复上演的资产泡沫现象并不会在中国就有特殊的形式。
我对市场的基本判断是：一、按照现在中国经济发展态势和人民币升值的节奏，流动性过剩无法回避；二、在比较有限的投资品种选择下，在现阶段股票是优于房地产的一个投资品种，因为从基本理论讲，房地产的价格粘性比股票大些，股票是流动性更好的资产；三、整个市场高估增加市场调整的可能性和空间，如果股票的价格远远脱离企业基本面，还是有很大的调整可能性和空间的。
有人会想知道到什么时候泡沫化的进程会结束。我看只有两个可能，一是汇率加速升值，汇率变动到一个合理的水平，本币升值的预期不再，这可以根本性地消除资产泡沫化的原因。但太快的本币升值速度会让中国出口部门难以在短时间适应汇率的变化，受到实质的损坏。政府可能希望平衡汇率升值的速度和幅度，逐步调整和消化升值带来的冲击。本币升值到位的时间点肯定会有的，但肯定不是在现在。
泡沫经济的本质范文篇9
关键词房地产经济泡沫危害防范措施
1引言
房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。
2房地产泡沫的实质
经济学上对泡沫的定义，普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格的观点，他认为泡沫就是"一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，最后以金融危机告终。"
根据他的观点，房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
3房地产泡沫的危害
3．1造成经济结构和社会结构的失衡
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。
一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。如日本东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达99%。这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。
3．2导致金融危机
房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。
3．3造成生产和消费危机
房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。
3．4引发政治和社会危机
随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。
4房地产泡沫的成因
4．1过度投机
一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大，在这种情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成；另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。
4．2消费者及投资者对未来价格的预期
随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，从而使房地产价格不断攀升；在泡沫破灭时，房地产价格下跌，消费者预期价格还要下跌，房地产商纷纷抛售其持有的房产，于是供应量增加，同时由于无人肯接手买入而使需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。
4．3银行信贷非理性扩张
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性增加。
5防止房地产泡沫产生的措施
5．1加强对房地产市场的宏观监控和管理
宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润，等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
5．2建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度
加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产"泡沫"的产生。
5．3强化土地资源管理
政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
5．4加强金融监管力度，合理引导资金流向
首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门；最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。
参考文献
1包宗华.房地产先导产业与泡沫经济[M].北京：中国财政经济出版社，1994
泡沫经济的本质范文篇10
脱离物质经济的货币与不断膨胀的资产价格都不是正常状态，从日本的经验看，是泡沫就总有爆裂的时候，“不是不爆，时候不到”，而一旦到了爆裂的时候，就会对金融体系造成巨大破坏，再反过来形成信用紧缩效应，导致经济进入长期萧条，这就是资本主义经济危机的新特点。泡沫经济破灭会首先打击一国的金融体系，是由于证券、地产等泡沫的破灭，会在银行体系内部形成不断增加的巨额坏账，这与泡沫经济的膨胀正好是相反的过程。从日本的经验看，在泡沫经济膨胀时期，企业以证券和地产作抵押从银行取得现金到资本市场炒作，由于企业资产价格的上升速度远高于企业负债上升的速度，因此从企业看资产负债状况良好，还可以申请新贷款；从银行看企业的抵押品不断升值，银行发出的贷款有充分保证，因此银行的资产负债状况也很好，可以不断对企业提供新贷款。况且银行体系本身也在购买大量资产，例如日本各商业银行所持有的股票占到日本全部股票的30％，股票升值使银行的盈利与资产增加。根据国际清算银行的规定，银行的自有资本必须占到其全部资产的8％才算正常，但银行的自有资本可分为两类，一类是股东权益，即股东投入的创业投资，第二类是补充资本，主要包括坏账准备、从属债务与所谓“隐性资产”，就是未实现的股利。两类资本各占50％，在日本，在第二类资产中，“隐性资产”又占到45％，所以，银行所持有的股票溢价就可以使银行的资本充足率上升，有能力贷放更多的资金，从而成为银行信用膨胀的重要条件。
捅破资产泡沫的形式可能有多种，在日本是因为央行加息，在亚洲金融风暴中是因为外资抽逃，但是资产泡沫破灭后的结果都是一样的，就是股市与地产价格出现暴跌，这时的情况与资产泡沫膨胀时的情况恰恰相反，企业的炒作资金无法收回，就无法归还银行的借款，银行由于担心更多的企业陷入债务危机，一方面收紧银根，不愿对企业放款，一方面逼企业还债，而企业为了归还银行借款，不得不抛售手中的资产，从而引起资产价格的新一轮下跌。由此形成恶性循环。在这一时期，资产价格的下跌速度会大大高于企业的债务清偿速度，进而在银行体系内形成不断增大的坏账，这就是日本经济10年来的现实。股市和地产泡沫可以破，企业资不抵债宣告破产，企业的泡沫也可以破，但是破到银行却破不下去了，因为企业是对银行负债，银行却是对企业和个人存款者负债。在泡沫经济膨胀时期，企业和个人都从泡沫经济创造的繁荣中获得了收入，这部分资产泡沫已转换成企业和个人的银行存款，在企业破产风潮中，当银行资产负债表中的资产方出现大规模减损的时候，如果也让存款方中的泡沫相应减损，银行当然能恢复正常状态，但在银行存款中何为企业和个人的正常收入，何为泡沫经济收入根本难以讲得清，又如何破的了？况且，日本1·2亿人口有近11万亿美元的居民储蓄存款，但日本政府所设立的存款保险金却只有360亿美元，只相当于全部居民储蓄存款的0·3％，所以让银行也大批破产而让政府对存款人负责是不可能的事情，而若在银行与政府都不能对存款人负责的情况下让银行大批破产，就无异于让全体国民和整个国家破产，正是这个原因使日本银行的资产负债表无法平衡，这也是日本银行和历届政府找不到解决银行问题出路的根本原因。况且，由于银行所持有的资产在泡沫经济破灭后大幅度贬值，资本充足率相应下降，贷款规模必须随之紧缩，乃至出现全社会的信用紧缩，信用状况良好的企业尚且难以获得足够的贷款，一般企业就更难获得银行的支持，经济发展由此受到极大阻碍，因此，银行问题找不到解决出路，日本经济必然是走出“L”型曲线。
顺便指出，由于资产泡沫破灭和银行体系破坏才是日本经济陷入长期萧条的原因，因此10年来日本历届政府想用扩大内需的政策创造日本经济景气，可说是文不对题，因为日本经济根本就不是由于物质生产领域发生问题而造成停滞。现在日本的财政赤字占GDP的比重已从80年代中期的60％上升到160％，利率几乎为“0”，已经没有财政与货币政策的操作空间，去年末以来又转向汇率政策，操纵日元大幅度贬值，可见还是没有找到解决问题的正确路子，反而会加重日本的经济危机。因为日元贬值会进一步降低日本资产的价格，从而在银行内部形成新的坏账损失。目前外国人手中持有的日本证券约占12％，日本资产价格下跌首先会迫使外国人抛售手中的日元资产，由于日元是硬通货，日元资产贬值，也会迫使本国居民抛售日元资产，转向其他国家的资产。正确的作法反而是应该让日元升值，以提高日元资产的价格水平，这样才能扭转日本资产价格的下跌趋势，相应减少银行的坏账，使金融系统转入正常运行。
现在来看美国。如果美国也存在着巨大的资产泡沫，破裂的后果，就必然是与日本一样，走出“l”型曲线。
现在几乎没有人否认美国存在着资产泡沫，对比美日经济，美国的泡沫比日本只大不小。首先，从规模看美国比日本要大得多。东京股市市值最高峰时不到5万亿美元，占gdp的比重最高为160％，而美国股市峰值时直逼19万亿美元，占gdp的比重最高为260％；其次，从涨幅看，日本日经指数1985～1989年从1万点涨到4万点，5年间上涨了3倍，美国道琼斯指数1995～2000年从3900点涨到11783点，也是5年间上涨了3倍，美国经济泡沫的膨胀速度比日本不遑多让。
美日的泡沫经济也有所差别，首先是日本的房地产泡沫比美国要大得多。前面已经说过，日本的国土面积虽然只是美国的1/25，但在土地泡沫高峰时土地的理论价值竟是美国的4倍。在日本，房地产的交易虽不活跃，但以地产作抵押向银行申请贷款却很普遍，因此地产价格下跌对日本银行体系的坏账形成影响很大，而在美国这种情况还不多见。其次，日本是高储蓄率国家，日本泡沫经济的形成主要是本国资金从银行体系流入资本市场所至。而在美国，1995年以来，由于欧元启动过程中从欧洲流出大量避险资金（见拙文“欧元统一与亚洲金融风暴”《了望》1998年7月刊），向美国作短期投资，引发了美国长达5年的股市暴涨。据统计，这一期间流入美国的资金高达2·3万亿美元，其中近70％是来自欧洲。所以与日本相比，美国的资产泡沫更与国际资本流动密切相关，具有外生性的特点。
综上所述，在世界资本主义的新阶段，全球性资产泡沫已经到了难以为继的地步。这个泡沫先破于日本，后破于亚洲金融风暴，今天轮到了美国。
泡沫经济的本质范文1篇11
【论文关键词】金融泡沫；投机资本；房地产泡沫
一、引言
从1636年荷兰的郁金香泡沫到2008年的金融危机，近400年的时间里，人类在金融领域取得了长足的进步，金融工具不断丰富和完善，但再先进的金融模型似乎也无法阻止金融泡沫的产生，而投机资本正是催生泡沫的主因，特别是随着国际金融一体化的推进，金融资本在国际间大范围流动的阻力越来越小，交易成本越来越低，这种资金无摩擦的流动使得金融泡沫更容易产生，规模和影响也越来越大。例如08年美国的房地产泡沫破裂导致全球陷入金融危机，至今都未能完全恢复。本文正是试图探讨投机资本是如何催生金融泡沫，金融泡沫的产生直至破裂具有哪些特征，最后具体到我国目前的房地产泡沫现状及解决途径。
二、投机资本的利与弊
牛津字典对投机的定义是：对商品、股票和证券等的一般性买卖行为，与普通交易或投资不同的是通过市场价格的上升或下降来获取利润。根据这个定义，所有那些买入（卖出）某一样资产只是为了今后能够以更高（更低）的价格卖出（买入）的交易都是投机易。而以投机易为运作手段的资本就称之为投机资本。
投机交易依靠不确定性而存在，不确定性既是投机交易的利润来源，同时也是风险的源泉。但投机资本的存在对金融市场的发展是有好处的，并且是必不可少的。期货市场就是最好的例子，众所周知，期货交易由于高杠杆化，具有高收益、高风险的特征，然而最初期货交易的诞生却是为了规避风险，也就是套期保值交易。一直到今天，期货市场存在的主要目的就是为了帮助生产者通过套期保值交易规避价格波动的风险，同时为商品进行合理定价。但是如果市场中仅有生产者或称套期保值者，出于交易者人数较少及交易方向趋同等原因，套期保值交易往往难以达成，这时就需要众多的投机者进场交易。于是期货市场的存在就可看作是套期保值者通过放弃盈利的机会，将亏损的风险转嫁给投机者，而这各取所需。目前期货市场上绝大多数的交易者都属于投机者，正是投机交易的存在，使得期货市场可以发挥其应有的功能，为实体经济的健康发展做出贡献。
然而投机之所以为人所厌恶，是因为投机交易和投机资本在发挥其应有作用的同时会产生一个副产品——金融泡沫。金融泡沫是指由于过度的投机，使得金融资产价格严重高于其合理的价值的经济现象，这种价格和价值严重偏离的状态难以长期持续，一旦无法为继，资产价格就会快速大幅下跌，导致泡沫破裂。如同投机一样，金融泡沫也有其两面性，在泡沫产生和膨胀阶段初期，其为经济发展提供了新的增长点，经济快速增长，金融资产的持有人也从中获取了丰厚的回报。然而随着泡沫进一步膨胀，价格偏离价值的程度越来越严重，赚钱效应使得人们开始盲目、疯狂，产业资本不满足于实体经济的利润率而转投金融领域，虽然虚拟财富依然在增长，但是其对实体经济发展的贡献已经越来越小，甚至阻碍了实体经济的发展，最终出于各种原因导致泡沫破裂，由于资产价格严重下降，资产持有者面临巨额亏损，同时债务违约等问题相继出现，导致银行、保险等金融领域资产状况迅速恶化，同时，商品价格的剧烈波动也会通过成本、需求等途径波及实体经济，导致经济下滑甚至产生萧条。
综上所述，投机资本的存在有其必要性，但必须加以控制，否则只会产生一个又一个的金融泡沫。
三、金融泡沫形成至破裂的过程
1.泡沫的形成
根据普林斯顿经济学家jose′a.scheinkman和熊伟的研究，泡沫的产生是源于投资者对于重大经济问题的意见不一致。具体过程如下：多空双方对价格的走势有很强的分歧，看空的投资者会抛售甚至做空，但是由于做空的成本非常大，而且风险也很高，所以一般的投资者都不会站在空方这边，这样多方天然就占优势。当价格上升的时候，空方就损失惨重，促使价格进一步上升。而多方以胜利者的姿态出现，引来更多的新投资者，形成了一个“良性循环”。由于市场上有很多群投资者，当一批投资者认为价格过高时，总有另外一批投资者进入市场推高价格，或者是原来看空的投资者转变观点。在不同群体的投资者的推动下，价格会越来越高，泡沫形成。
如果从宏观流动性的角度分析，金融泡沫的产生可以分为两种情况：一种是整体流动性泛滥导致，这时金融泡沫往往产生于资金容量庞大的资产领域，例如股市、楼市等，这样的泡沫往往持续时间较长，规模和影响也较大。但要注意宽松的货币政策只是引发泡沫的可能诱因，但不是充分条件。例如日本在过去20年间长期实行“零利率”的政策，但是依然没有再度引发资产泡沫。另一种是结构性流动性泛滥，也就是市场上整体资金并不十分宽裕，但由于难以寻找到良好的投资标的，使得投机资本集中于少数资产领域，这些资产类型往往是之前被资金关注较少，因此具备足够升值空间的品种。这种情况下产生的泡沫往往存在于一些小众化的投资品市场，例如艺术品、珠宝玉石、红木家具等，这种投资品市场往往依赖其稀缺性而存在，因此资金容量较小，相应对整体经济的影响也有限。
在泡沫的形成阶段，价格刚刚开始偏离其价值，但因投资者对资产价值的判断没有统一的标准，这时候市场中可能有相当一部分的投资者并不是以“投机”为目的的，而一旦价格开始推升，赚钱效应显现，嗅觉敏锐的投机资本就会大举入场，为价格加速上涨提供动力，也就进入了泡沫的膨胀期。
2.泡沫膨胀
泡沫形成时价格的走势是稳步上升，但是进入膨胀期后，价格会加速上涨。在泡沫膨胀期会出现下列的现象：理性的投资者从一开始就看出了泡沫的存在，因此做空或观望。赚到钱的投资者开始抛出手中的筹码，但是有更多的新投资者进入，所以价格还是加速上涨。很多新进入市场的投资者赚到钱，在新闻媒体的报道下，这些人成为众人羡慕的对象，而更多的人也决定一试身手，价格被进一步推高。最初理性的投资者开始怀疑自己的初始的判断，由于害怕错过这次机会，所以也开始买入。在不同的投资者之间，分歧仍然很大，看空和看多的投资者都占相当大的比例。
3.泡沫破裂
泡沫持续膨胀，直到有一天，当资产价格上涨到几乎没有人愿意接受的程度，或者市场上出现重大转变时，泡沫到达了顶点。这时几乎所有的投资者终于达成了价格过高的共识，因此一同抛售。而此时，由于很多投资者承担了过大的风险（比如借债买房或炒股），价格的下跌导致他们（以及他们的债务人）的财务状况急剧恶化，泡沫破灭了，价格的下滑比上升时还要快。这就是著名的明斯基时刻。一般来说，泡沫上涨期（形成、膨胀）和下跌期（崩溃）的用时比例大约为5比3。即如果是一个持续8年的泡沫，其中5年是上涨，3年是急跌。
四、我国房地产泡沫分析
我国目前宏观经济的一大难题就是高企的房价。特别是北京、上海等一、二线城市，房价已经上涨到了百姓难以承受的地步。因此，政府出台了一系列的政策以求平抑房价，如收紧银行房贷，出台限购政策，大力推进保障房建设等，目的就是为了通过抑制投资性购房需求，同时提高保障性住房供给，使房价回归合理区间。
那么我国目前是否存在房地产泡沫呢？通常，房价在很长一段时间内持续快速上涨可能是出现房产泡沫的预警信号之一。就中国而言，过去10年城镇新建住房平均销售价格年均上涨了9%，09年涨幅则达到了两位数。在一个城镇居民可支配收入年均增长10%的经济体，房价以这种速度上涨也不让人意外。不过，官方公布的房价数据并没有按地段或质量进行调整。由于销售的大多数新建房屋往往距离市中心越来越远，官方的房价数据并不能准确反映出房价随着时间推移而上涨的真实情况。中国最大的二手房中介公司——中原地产也公布大城市二手房销售均价。中原地产的数据显示一线城市平均房价的上涨幅度远高于官方数据反映出的情况。用来评估房地产泡沫的一个常用指标是房价收入比——即一套住房的平均价格相对居民年可支配收入的比率。而中国的房价收入比非常高：老百姓通常得用9到10年的收入才买得起一套房；而在一些大城市，这一比率最近攀升到了20年。在发达国家，房价收入比通常在4-6年。另一个与房价相关的指标是租金回报率，也就是房屋不动产的资产回报率。据中原地产的统计显示：目前一线城市房产的租金回报率已经跌破了3%，上海更是已经接近2%。这一回报率已经低于银行定期存款利率，说明目前投资房地产的资金并不以收取租金为获利手段，而是依靠房地产价格的上涨，属于典型的投机资本。其实，我们可以用更简单的标准来判断，当绝大多数人都认为房价过高了，买不起房了的时候，就可以断定房价存在泡沫。
与一般的金融泡沫相比，楼市的运行规律稍有不同。楼市泡沫的推动力主要是恐惧。在泡沫的形成阶段，只有比较富有的人群才买房，而随着房价的增高，原来不具备买房实力的人群陷入对未来的恐慌，从而以“倾家荡产”或“创新”的方式加入楼市。因此，市场上会出现各式各样的新奇现象，比如高价倒卖楼号，合伙买房等。另外，楼市几乎没有做空机制，因此理性的投资人最多也就是观望而已，这样楼市就被多方完全占据。另外一个推动楼市上涨的因素是卖方的“惜售”行为，具体表现为新楼盘推迟开盘以等待高价，或者二手房卖主在签约前后仍多次涨价等。惜售行为在泡沫上涨期会助推价格上涨，但是在泡沫崩溃期会导致卖方不能及时止损，加大损失，从而进一步压低房价。在某一个时间，多方的热情退去或是遇到重大的经济或政策环境转变，价格开始下跌，此时市场会等待原来观望的购房人购入从而继续抬高房价，如果还是没有人买房，这就是房价见顶的信号，楼市泡沫开始破裂。
针对我国的情况，可能有多种因素会触发楼市泡沫破裂，例如：信贷大幅度收紧、利率大幅提升、允许资本外流、股市或其他资产市场持续表现良好等，也有可能到了某个时点房价不再上涨，房地产的实际资产收益率为负，从而造成需求下降。
泡沫经济的本质范文篇12
1.1房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数
该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。
1.2房地产价格增长率／GDP增长率
该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。
1.3空置率
房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。
1.4租售比价
反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：
另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。
指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。
理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。
以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：
理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。
3市场修正法
我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：
房地产泡沫系数=物业总空置率×经济增长修正系数×产业贡献修正系数×交易情况修正系数
其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率);交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。
该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。
4统计检验法
国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。
方差上限检验法以BlanchardandWatson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。
BlanchardandWatson(1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。
我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。
5预警指数法
预警法是一种综合方法，融合了指标法中的各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：
（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：A级：警戒级，40其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。
