居家养老盈利模式范例(12篇)

居家养老盈利模式范文篇1

资金对养老地产的热情，早已不是新闻。去年，万科、保利、华润等诸多大型房企专门成立了养老地产的研发团队，泰康人寿、中国人寿等保险巨头纷纷启动养老地产项目。

如今，连外资也要来伸一脚。据了解，城堡投资，这家总部位于美国、掌管400多亿美元的对冲基金公司，目前正在准备募集10亿美元投资中国富裕地区的养老地产。

看样子，养老地产，这个被称为市场广阔、前景可期的新兴领域，马上就要热闹起来了。

市场前景无限广阔

中国老龄化问题日益严重，养老、养老地产及其发展，已成为国家和房地产业普遍关注的一个话题。

业内有这样一种观点，认为关注养老地产就是在关注房地产行业的可持续发展。传统的住宅开发大概还有15～20年的时间可以做，这个阶段买房主力是70、80后，当90后成长起来以后，很多夫妻双方家里都会有房子，他们并不需要买房子，市场需求也就会减少很多。而此时，中国已经步入了老龄化的高峰期，养老地产空间巨大。

“现在，中国正全面迎来‘421家庭’时代、‘空巢’时代，民政部及中国老龄委数据显示，中国城市老年人‘空巢’家庭比例已达到了49.7%。而截至2009年底，全国各类老年福利机构38060个，床位266万张。按照国际上5%的老年人要利用机构养老的经验，中国至少需要800多万张床位，现在缺口达540万张，是现有床位数的200%。”中国老龄产业协会副秘书长王平君表示，“‘十二五’期间，我们养老政策的基调还是以居家养老为主，社区养老为依托，机构养老为支持。不仅需要增建养老机构，增加床位供给，更急需建设大量适合老年人居家养老的老年住宅。”

最近一段时间，万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆也在公开场合屡次强调“人口拐点”对未来住宅运营模式的影响。他表示，养老地产之于万科战略地位，将不亚于曾经的工业化住宅的地位。而关于养老地产，保利已经开展了两年多的研究，并已在上海、广州开始试点。在保利地产董事长宋广菊看来，“养老地产是保利未来新的盈利增长点之一。”

运作10年养老地产的太阳城集团董事长朱凤泊则表示，“我们已经做好了下一个十年规划，还是想做养老地产。”

热投资的冷背板

养老地产的前景在短短几个月的时间里变得如此诱人，使得房企、险资、外资，各路英豪齐聚一堂，这股养老地产开发潮似乎已经指日可待。但是，有人可能要问，究竟什么是养老地产？

与普通住宅有着很大的区别，养老地产是结合养老这一社会主题和地产的商业概念所形成的一种概念，产品是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。这个建筑需具备三种功能，即为老年人长期生活提供经济供养、生活照料和精神慰藉，它主要包括老年住宅、老年社区、养老院、托老所等。

目前，市场上定位养老型的楼盘，主打的依然是产品，仅仅是在产品设计上倾向于老年人居住。“环境优美，物美价廉，理想的颐养天年之所”，这是人们最常见的养老地产宣传词，不少近郊楼盘或旅游度假产品成为了养老地产的主力承载者。但事实上，远离了购物、医疗、娱乐等基本配备，这类产品根本无法满足年老的购房者“老有所养”的需求。

在清华大学建筑学院教授周燕珉看来，目前我国的养老地产存在的问题很多。首先，开发档次比较低，配套和服务的设施有限，专门为老人设计住宅这方面做的还是很不够的，也没有什么经验；其次，整个产业规模较小，产业链整合度低，养老地产的一些必备设施和设备比如一些紧急救护设备还比较缺乏，也不专业；最后，很多项目缺乏清晰的市场定位，对老年客户群细分不够，老年人的情况非常复杂，今年他可能还很健康，明天可能就摔了一跤，需要护理，这些问题都应该考虑周全。

我国的养老地产正处于一个初级阶段，产业整合，高端市场亟待发展，跨行业的前沿性研究迫在眉睫。

模式之惑

与其说是一场盛宴的开席，不如说是深陷调控困局的开发商的一次试探突围。“养老地产投资大，周期长，回报率低。过去大家都忙着开发普通住宅，卖房赚钱。现在，一方面我国养老机构相对短缺，另一方面普通住宅房地产开发方面有点饱和。最主要的是近期政策调控不断，市场竞争激烈，使得许多资金向养老产业转移。”中国老龄事业发展基金会秘书长张志鑫称，“在以往其他行业好做时没人关注，但现在老年人市场很热，有一些盲目。但也有一些试水的，比较理性。”

万科高调宣布进入养老地产领域，但第一个项目也仅是在总建筑面积约16.38万平方米的项目中，配建约1.2万平方米的养老地产项目。毛大庆一再强调，这仅仅是种尝试，目前尚无具体计划。

一开始觉得这是个非常好的产业，但一旦真正进来了，就会发现问题丛生。开发养老地产，首先需要思考的就是如何运作这个项目，使之盈利，也就是盈利模式的考察和选择。目前，国内开发商在养老地产的盈利模式主要有三种：“长期持有”、“出售”和“出售与持有相结合”。

因受制于资金压力，张志鑫表示，“目前我国的养老房地产公司一般将房屋建好以后，不管理，再变身另一个物业公司去经营，可按非赢利企业来运作，享受一些优惠政策。像老年人活动中心、医院都可以有优惠政策配套。公益部分不卖的，出租的，就可以有优惠。”

上海亲和源采取的是“销售+持有运营”的方式运作，在持有运营方面主要采取会员制发售，购买居住权需60多万元。而北京太阳城占地42万平方米，包括居家式养老、租住式养老、爱心护理院、医院和超市等商业配套设施。目前，太阳城已经初步形成了集餐饮、娱乐、养生、保健于一体的养老服务产业链。此外，它还采取了类似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城；或采取置换的方式，将老人的原有住房与太阳城的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人。据北京太阳城工作人员介绍，目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。

总的来说，现在养老地产的盈利模式探索还只是刚刚起步阶段，未来还有很多业态、很多种运营模式值得探索。有可能会在一些住宅项目中，专门打造一定比例的老年住宅；亦有可能单独建造，或租或售。

运作之难

做了多年养老地产，并且外界评价比较成功，但是朱凤泊的感觉就是一个字“累”，他坦言，“压力来自于方方面面，最大的问题就是资金和土地问题。”

养老型地产不是普通老年项目，因而很难获得政策支持；它也不是普通的房地产项目，也很难从银行贷到款。据朱凤泊介绍，太阳城最初的发展是通过滚动开发的途径。一期赚取的利润投入下一期的开发。但是这种运作模式需要的时间长，开发速度慢。要加快发展养老型地产，就需要吸引社会资本。“目前解决的途径是吸引基金、信托和风投进来。已有3家投资资本和我们有深度的合作意向。”

拿地是开发养老地产的又一大瓶颈。现在大量的养老地产都是用旅游地产、工业地产的思路拿到大面积土地，用居住用地做老年地产的微乎其微。这不难理解。目前的住宅用地都是通过招拍挂出让，身价非凡。“养老地产”国家尚无相应土地政策。并且，养老社区不能密度太高，还要大量配套设施，其需要的土地量比一般住宅区要大得多，“产业园”模式几乎是唯一的选择。因此，目前国内的老年公寓、养老住宅绝大多数都是“小产权房”。这也是很多开发商被批“挂羊头卖狗肉”的原因之一。

居家养老盈利模式范文篇2

[关键词]河北省居家养老服务推进

[中图分类号]D669.6[文献标识码]A[文章编号]1009-5349（2015）06-0024-02

为了让全省的老年人都能实现“老有所养、老有所乐”，近年来，河北省积极贯彻落实中央精神，不断加大财政投入、强化政策支持，大力推进“虚拟养老院”和城乡社区养老服务基础设施建设，居家养老服务体系日趋完善。但如何推进居家养老服务发展的持续性、经济性仍是需要进一步探索的课题。

一、河北省居家养老发展中的主要难题

河北省近年来的居家养老服务体系建设取得了明显的成效，极大地改善了部分居家老年人晚年生活，但要长期并惠及全省所有居家老年人口，“居家养老”的市场化、社会化程度还有待提高。

（一）社区内养老服务设施不健全

社区日间照料中心、配餐中心等是老年人居家就近就便养老的重要服务设施。河北省《关于加快发展养老服务业的实施意见》就社区养老服务设施建设已提出明确的要求。目前来看，政策的全面落实还存在一定的难度。老城区和已建成居住（小区）最初设计施工时，没有预留养老服务设施用地。如今高起的房价和房租困扰着地方政府通过购置、置换、租赁等方式完成养老服务设施建设的愿望。一些老旧小区的类似为老服务站功能单一，基本的娱乐场地都没有，很难满足社区居民居家养老的基本需求。而由于缺乏相应的激励和约束机制，开发商没有动力在新建小区中拿出一定面积建设养老服务设施，即使新建居住（小）区也有很多没有执行配建社区居家养老服务设施的相关政策。社区居家养老还存在大量“欠账”，作为建设主体的地方政府仍需加大投入，大力推进本地社区养老服务设施建设进程。这给本就薄弱的各地财政又增添了一份压力。

（二）未富先老，居家养老服务有效需求不足

居家养老服务机构服务收入主要来自两方面，一是居民自费购买，一是政府购买。河北省老年人口基数大、增长快、居家养老服务潜在需求大确是不争的事实。但真正支撑养老服务机构发展的、有足够经济收入作后盾的有效服务需求却明显不高。2013年，河北省企业退休人员月人均养老金1916元，而城镇居民月人均消费性支出约1137元；2014年，企业退休人员月人均养老金虽上调至2100元/月左右，但上半年，城市居民消费价格又上涨1.9%。对于大多数主要依赖退休金养老的城镇居民来说，去除日常基本开支，结余不多，自费购买日托尤其是长期护理等居家养老服务项目缺乏充足的经济支撑。而作为当前居家养老服务机构重要收入来源的政府购买，因受地方政府财力所限，规模并不大，各地大都还是在为为数不多的特定人群埋单，且压低了养老服务项目价格。仅依靠政府购买还不足以维持居家养老服务机构的持续运转。除经济因素外，依靠子女养老的传统观念以及对现行居家养老服务模式缺乏全面的了解和认知，也在一定程度上影响了居家养老服务购买规模的增长。有限的市场加之高涨的社会用工成本，使得河北居家养老“看上去很美”，实际运营情况却并非都那么理想。一些社区养老服务机构坦言：“现在并不挣钱。”都急盼着工单多起来，服务量升上来，达到满负荷运转。事实上，居家养老服务潜在需求转化为有效需求需要一个过程，那些业务单一的中小社区养老服务机构能够坚持多久呢？

（三）养老服务专业人员缺乏，志愿服务不足

老年人的自理能力差，情绪波动较大，精神也相对脆弱，因而，居家养老护理是一项专业性很强的工作，护理人员必须具备相应资质。目前，河北省的社区养老服务人员多为下岗或农村务工人员，文化程度偏低，大都缺乏专业而规范的训练，只能从事些简单的日常生活护理工作，医疗康复、心理咨询工作仍欠缺大量专业人才，阻碍了养老服务机构居家养老服务项目的扩展以及养老服务业业态的多元化，难以满足老年人多样化的养老服务需求。此外，志愿服务力量没有得到充分利用，还有很多人从未参与过养老服务志愿者工作。当然，有些人是由于工作繁忙等原因不愿参加志愿者活动，但也不乏有志愿服务愿望、仅仅因为没有相应的组织机制而至今未有相关志愿服务经历者。目前，省会石家庄全市常住人口已超过1000万，市区常住人口近300万，而市养老服务中心平台注册志愿者仅40万，志愿服务的潜力仍待挖掘。

二、河北居家养老持续发展的路径

未富先老增加了我们养老的难度。只有充分动员政府、市场和社会一切可以利用的资源，完善养老服务市场运作机制，建立起较为“经济”“持续”的居家养老服务模式，幸福的“居家养老”生活才能走近更多中低收入人群。

（一）深度整合社区为老服务资源

政府大力推进居家养老服务体系建设，旨在利用政府、社会组织、企业等各种社会资源为居家老人提供生活照料、医疗保健、文体娱乐等全方位的服务，提高养老质量和水平，让全社会共享改革开放的成果。目前，河北省社区养老服务设施还不能满足老年人群的需要，政府在加紧建设的同时，还应深度整合现有社区各种资源，以便减少服务的生产成本。

首先，做好城镇养老服务设施摸底清查工作。各地应由民政部门牵头，联合住房城乡建设、国土资源、财政等相关部门，对已建成居住（小）区配建社区养老服务的情况进行全面的清理检查，摸清服务设施供给状况。

其次，围绕“步行10分钟”服务圈，整合社区为老服务资源。各市（县）政府要统一规划、协调，将机关、学校等文化娱乐、就餐资源，社区卫生院的医疗保健资源，纳入居家养老服务范畴，并明确服务规范，以弥补老旧社区为老服务配建设施的不足。

第三，继续加强养老服务中心居家养老呼叫服务网络平台建设。建立健全社区居委会、老年人、困难群众、志愿者、社会组织、加盟服务企业等数据库，加强数据库管理。利用中心服务平台广泛吸纳志愿服务队伍、各类服务企业、社会组织，与医院、医疗救助机构等建立网络联系，形成助医、助餐、助浴、助洁、助急、助困、助学、助乐、助游、助聊等功能齐全的上门服务体系，在市民需求和社会服务者之间架起一座桥梁，以优质、便捷的服务吸引辖区更多老年人成为中心呼叫服务网络的用户。

（二）壮大养老服务志愿者队伍

志愿服务是居家养老服务不可或缺的力量，特别是在未富先老的中国，志愿服务的大力参与能够保障低收入者、困难群体得到更多的居家养老服务，更好地满足他们的居家养老需求。河北省是人口大省，但还不是志愿服务的大省。应该千方百计利用好人口优势，以大规模的志愿服务来弥补政府财力薄弱、居民平均收入较低的劣势，提高本省居民居家养老生活整体水平。

1.加强为老服务志愿者组织建设。各地宣传部门要切实做好宣传、组织工作，依靠地方工会组织、行业协会、社团做好志愿服务者的动员、登记、注册工作，建立起覆盖机关、企事业单位、辖区大中专院校、居民社区，包括党员干部、工人、青年学生、社区健康居民等所有人群在内的为老服务志愿大军，并根据志愿服务者的专长组成医疗保健、法律维权、文体健身、亲情陪伴、护理照料等各种志愿服务队伍，按照社区老年人需求开展各类专项服务。

2.建立健全为老志愿服务激励机制。志愿服务精神是可以被激励、强化的。恰当的激励机制不仅不违背奉献精神，而且是对志愿者志愿服务行为的认可、鼓励，能够对志愿服务产生引导作用，确保志愿服务长效发展。在加拿大，是否参与志愿服务是青少年入学、成年人工作录用的重要参考标准；近年来国内一些地方也推出了“时间银行”的做法激励为老志愿服务行为。上述做法都值得借鉴，河北省应该尽快研究制定相应的政策、具体措施，大力推广，让志愿服务成为我省居家养老服务服务体系长期而稳定的重要力量。

（三）大力培育居家养老服务市场

1.提高养老消费支付能力，改善居家养老服务市场规模。提高老年人经济能力是改善居家养老服务需求、促进养老服务市场发展的根本。从近期来看，我省应积极调整财政支出结构，继续加大政府购买养老服务的规模，根据社区三无、残疾等特殊老年人养老实际需求，适度提高居家养老服务政府补贴水平，扩大政府补贴范围；从长远来看，还要积极建立发展长期护理保险制度。长期护理保险已成为世界各国老年人长期护理制度建设的主要内容，它有效解决了失能老人长期护理保障问题。尽管长期护理保险在我国的发展还有很多困难，但着眼未来，立足长远，必须迎难而上。为了满足不同收入人群多种层次老年长期护理的需要，我们应借鉴德国做法，尽快建立起强制型长期护理保险（社会保险）与补充护理保险（商业保险）相结合的长期护理保险制度。这既可缓解医疗机构被当做长期护理场所而带来的医疗资源紧张，又能减轻政府和家庭长期护理负担，还能带动老年人长期护理市场的发展，可谓一举多得。

2.着力培育居家养老服务供给主体。养老服务行业可以微利，但做成纯慈善不现实。鉴于居家养老服务市场刚刚起步，政府应做好市场调研工作，针对养老服务机构的现实困难和问题，在现有政策基础上继续研究、完善，以恰当的扶持政策鼓励处于市场开拓阶段的养老服务机构进行盈利模式探索，获得合理的盈利，维持其生存发展需要。同时，还要给予专职养老社工更多关注，给他们一定的社会地位；保障养老服务从业人员劳动报酬、休息休假和社会保障等权益的落实，增强职业吸引力，从而为养老服务机构吸引并留住服务从业人员，促进该行业良性循环发展。

3.规范居家养老服务市场秩序。居家养老服务市场的规范化不仅可以保障居家养老服务的质量，而且还会提高居民的信认度，促进服务购买行为，扩大市场规模。对老年人和养老服务机构而言可谓“双赢”。河北省应加紧制定居家养老服务规范，明确服务流程和服务标准；尽快建立健全养老服务纠纷处理机制、养老服务机构信用评级制度；完善养老服务定价机制，进一步发挥市场调节作用，让养老服务机构能够根据市场需求自主制定价格。总之，要发挥好政府对居家养老服务市场的宏观引导和规范作用，让老年人享受到居家养老的乐趣。

4.加大“居家养老”宣传力度。“居家养老”服务模式对河北多地来说还属新生事物，居家养老服务机构的发展还处初创期。各级民政部门、街道办事处、社区、运营商等各方面要共同努力，利用电视、报纸等手段，积极做好入户宣传，让更多老年人以及他们的家人了解居家养老惠民政策，了解12349养老便民服务平台，让越来越多的老年人接受“居家养老”的新理念，并加入到这种新型养老方式中来。

【参考文献】

[1]仝利民.社区照顾：西方国家老年福利服务的选择[J].社会学与社会工作，2004（04）.

居家养老盈利模式范文1篇3

1999年，中国希格玛有限公司董事长王晓岩率领公司高层到国外考察投资项目，在朋友的推荐下，来到了美国亚利桑那凤凰城著名的养老社区――太阳城中心，震惊于居住其中的老年人活跃的生活方式，以及与中国老年人生活的天地之别，在中国做一个专业的、专门为养老服务的地产项目的想法由此产生。

历时两年调研，三次正式市场调查，2002年5月，中国首个大型综合性退休社区――东方太阳城，在京东第一大河顺义潮白河畔正式破土动工。

十年两重天。现在东方太阳城已将美国太阳城中心的模式复制到了中国，并升级成为具有中国特色的“退休社区”样本，设施完善，服务到位：社区住宅共4736套，退休老年人占入住人口的95%；公共配套设施总建筑面积5.5万平米，配有2200平米社区医院，5500平米康体中心，8000平米学习教室和多功能厅，6400平米的商业街，2000多平米小型服务中心，2万平米四星级酒店和酒店式公寓；社区环绕10万株成年林木、75万平米运动休闲绿地、16万平米社区生态湖……

从十年前的默默无闻到现在的风光无限，东方太阳城的发展如同中国的养老地产一样，在经历了漫长的“潜伏期”后开始爆发。

由复制到探索

中国希格玛是一家投资公司，以投资地产项目为主。十年前希格玛之所以敢在中国养老地产尚是空白期的时候进入，萌生建设东方太阳城的想法，除了有为中国老年人打造完美老年生活的强烈愿望外，还有对市场预期的准确判断。

“当时从整个市场环境、人们的购房意愿，以及对养老社区的认识上，我们都做了很多调研。我们发现养老地产的市场需求是比较普遍的，尤其是针对自己的父母或老人本身，大家都希望能够在一个适合养老的社区生活，过一种比较精彩、不同的生活。”北京东方太阳城房地产开发有限责任公司销售总监石力介绍到。

同时，“十几年前，政府、民政部门投资的一些养老院、福利院满足现有老年人需求的比例只占1%，剩下的绝大多数老年人没办法享受到政府的这种养老的服务待遇。设施太少，根本满足不了更多的人群。”石力认为，当时从市场潜在的广泛需求及市场前景来看，东方太阳城的可操作性是很大的。

但石力也坦言，东方太阳城虽有美国太阳城中心这一蓝本，但要让美国太阳城中心的养老模式和服务理念真正在中国落地，东方太阳城还是经历了很长一段时间的摸索。

十年前，人们对老年社区、养老社区这样的概念会有犹豫和不确定性，对于房地产开发商来说，也都存在很多顾虑，“包括万科也很早就关注养老地产，但是一直没有动作，只是在做郊区城市花园这类项目。在这种情况下，我们也是冒着很大的风险去做东方太阳城这样一个项目。”石力说，“当时公司很多人都觉得我们是不是要做这个项目？而且是不是要以养老、退休这样一个概念去做产品定位？”对于当时项目定位问题的讨论情景，石力还记忆犹新。

“实际上我们是想把东方太阳城定义为当人们不想工作的时候，可以有一个放松身心、环境优美、适合居住的社区这样一个概念，所以为了规避当时老年社区在人们认识上和消费习惯上存在的风险，我们决定用‘退休’来替代其中的‘老’字，变成退休社区。”石力认为，“东方太阳城发展到今天，可以理直气壮地说我们就是老年地产，我们当初选择的路是非常对的。”

不可复制的退休社区

“东方太阳城很独特，拆了一切遮蔽，回到了大自然，让人能够看到旭日东升，看到夕阳西下，看到明月当空和繁星满天。”这是业主对东方太阳城的第一印象。

“一般而言，体量大，容积率低是东方太阳城给人们最直观的感受。”石力介绍，东方太阳城占地面积234万平米，总面积相当于4/5个颐和园，80万平米建筑面积，其中公寓部分0.8容积率，别墅部分0.26容积率。“在目前土地开发成本这么高的情况下，像我们这么低的容积率基本上是没有的。而且我们的小区里还涵盖了联排别墅、独栋别墅、四合院等各种建筑形态。”在石力看来，东方太阳城在北京非常具有唯一性，现在已经很难复制了。

除了区域优势外，独特的社区环境是东方太阳城的第二个唯一性。社区环绕10万株成年林木，75万平米运动休闲绿地，16万平米社区生态湖，社区内负离子含量高达4000个/立方厘米，“而且潮白河边上马上就要建设一个国家森林公园兼野生动物园这种环境可能也是无法复制和替代的。”说到这些，石力的脸上不无自豪。

“其实硬件上的设施，只要资金充足谁都可以做好，我认为东方太阳城的最大优势并不是硬件方面，而是社区的人文氛围。”说到这，石力举了一个自己母亲的例子：有一次她去武夷山去玩，把脚崴了，回东方太阳城休养，她坐着轮椅下楼，前面过来一个老太太，大家都不认识，那个老太太就主动问这脚怎么了。“就是人和人之间没有隔阂的这种交流和沟通，而且是非常真诚的关心，这一点确实让她感触很深。”

作为一个主要针对正常、健康老人的养老项目，东方太阳城更强调老年人能够在这里享受到更幸福和丰富多彩的生活，而这一点也是东方太阳城做的更强的一部分。

据石力介绍，随着社区业主年龄的不断增加，患老年病的人群也会相应增多，居住在社区的老年业主会非常关注医疗服务体系是否有保障，为此社区内设置了一级甲等医院，主要功能是急救功能和老年人常见病和慢性病的诊治。“作为‘全新退休生活的领跑者’的东方太阳城，正探索一种连续照护形态的退休生活模式，令身体健康、现在可以独立生活的长者在入住社区之后的每一个阶段均能得到相应的服务与关照。”石力相信随着东方太阳城的不断探索，一定会在养老服务上更加完善。

布局全国

对于东方太阳城这样一个几乎起步于中国养老地产“蛮荒时代”，完全商业化运作，没有任何政府税费、优惠政策的支持，以一种普通房地产开发模式去操作，靠自有资金和银行贷款来滚动开发的养老地产项目，在经过十年漫长的探索、创新后，终于迎来回报。据统计，东方太阳城建筑单位一共4736套，现在4500套已经办理交房入住手续，这里居住95%以上都是老年人；而且在最大程度满足所有社区业主的需求后，包括举办会议等外来的消费群体也在支撑整个社区配套的运营。“我们现在所有的配套设施，包括医院，全部都是盈利的。因为也只有盈利，才能支撑整个社区的运营。”石力如是说。

居家养老盈利模式范文篇4

关键词：古镇；旅居养老；房屋租赁；产业基金；示范模本

一、项目背景、业务内容及相关要素描述：

未来的养老地产市场，得盈利模式者得天下。旅居养老的“住房租赁模式”是指按照务实、系统、动态、有机结合等思维方式，将养老区别于目前流行的居家养老模式和异地购房养老的固有传统模式，依托旅游区、乡镇、家庭旅馆等现有或闲置房屋资源，由专业养老策划或运营机构统一规划、装修后，统一出租给老年人旅居养老的一种创新养老模式，将养老镶嵌、嫁接于古镇现有的文化、居住、社会和运转系统中。我们的业务范围是着眼于我国国内乃至全球人口日益老龄化并借以形成的庞大老年消费市场，为国内外低龄、健康老年人提供低成本、接地气、符合国情、操作性强、可复制推广的基于乡镇现有存量资源整合、盘活，尤其是房屋租赁模式的的异地旅居养老服务体系。

1、为养老、旅居机构搭建经营与内部协调的统一管理系统，实现基于乡镇房屋租赁模式的养老、旅居机构的连锁推广与经营管理化，为老年人提供异地旅居养老系统。

2、为低龄、健康老年人提供异地旅居规划设计、旅居日程及活动组织。选择自然风光秀美，适于旅居的（乡镇）目的地，通过整合消费者链条、养老产业链条与乡镇、养老院、度假村、家庭旅馆等适宜开展异地旅居和房屋、设施租赁的各种资源，构造完整的老年人异地旅居服务网络。依托当地老年协会与民政部门，为国内外老年人提供异地旅居养老服务。完善政企结合、校企结合、工学结合等模式，推进旅游、养老资源整合并发挥最大效益。

3、逐步实现以老年异地旅居养老业务为核心，对相关老龄服务产业的介入。可带动种植、养殖、加工业、服务业、旅游业的发展。

4、特点：运营灵活、效应连锁，低成本、低风险，多品种、多层次，周期短、见效快，模式特色、填补空白。

5、价值：商业+事业+政务+企业+机构+组织+家庭+个人=经济收益高+社会效应广。

6、战略联盟：整合商+镇政府+乡镇企业（乡镇平台公司）+物业服务商+镇居民+旅游相关企业+养老服务业.

7、前景：市场持久、需求庞大、规模空前、国家鼓励、政府支持、社会关注、企业需要、个人需求。

二、市场容量与市场竞争：

1、老龄社会的到来为乡镇旅游进一步扩展了市场空间。人口老龄化是全球面临的重要问题，直接影响各国经济并与每个人密切相关。我国2000年就已经进入了老龄化社会。2015年将达到两亿。步入老龄后选择何种养老方式是无法回避并需要解决的一个问题。

2、现有的居家养老、购房养老模式存在各种弊端。全国不乏大量以养老地产、旅游地产为名、实际仅为普通住宅或者高档住宅增量开发的项目，其实质是圈占风景区土地进行单纯住宅开发，这造成了对稀缺自然资源的低效利用。无论哪种形态，当前养老和旅游地产结构中以增量投资开发住宅为主导，高投入、高消耗、简单复制商业地产的粗暴盈利模式，漠视养老产业和事业的社会功能和文化内涵、不考虑中国房地产过剩的基本事实，只能使养老产业陷入竞争激烈、同质化问题严重、复合功能不足、持续发展能力不强的怪圈。

3、人口老龄化会对传统的养老模式构成冲击，呼唤新的养老模式。随着现代化社会家庭规模的日益变小，无论是家庭养老还是社会养老，采取单一的模式不是最佳的选择，并且既不现实也不可能。建立起多元、多层次的供养体系和模式，是未来社会所遇到的最主要问题之一。随着人们生活水平的提高，养老方式已从过去的居家养老、社区照料、机构养老等逐步向旅游养生养老、候鸟式养生养老等多元化方向发展。南“飞”过冬，北“漂”避暑，养生养老的同时还能旅游度假――如今，这种异地养生养老的新模式逐渐被越来越多的老年人所接受。

4、中国乡镇（村）的自然文化资源和闲置房源丰富，有较大的选择余地，为推行旅居养老的模式创造了基本条件。时下各地开展美丽乡村建设，其中不乏各种环境优美、文化深厚的民俗特色型乡镇（村落），生态环境型乡镇（村落）、文化古村型乡镇（村落）、农事体验型乡镇（村落）、休闲功能型等乡镇（村落）。且这些乡镇（村落）现有大量闲置空置、房屋资源，可以大力选择推行旅居养老的“租赁模式”，如在成都市几千个村落里选择100个左右的村庄，以一个村庄接待5千计，就可以达到50万人次，至少有5亿元的营业收入。

3、在我国的老年人中兴起的“休闲养老”热，气候环境和消费水平是养老关注的重要因素。而亲近自然，回归自然的乡镇养老休闲在其中扮演着非常重要的角色。中国古镇――田园风光般的美丽和宁静，众多的农家点缀广阔绿野上，开阔的乡间公路，如画图一般的古老的乡镇气息，独具风味的古镇民俗，构成和谐的生活画卷。广大城市市民要“走出小天地，走进大自然”；同时，价格低廉是老年人选择养老的重要考量因素。目前市场提供的养老产品主要为购房养老而显得极为为昂贵。很多老年人可能需要把一生积蓄拿来买房。而古镇旅居养老花费少、投资低，却享受了高质量的养老服务，正适应了老年人养老旅居市场的需求。

4、旅居养老模式可以拓宽农村就业渠道，增加农民收入；彰显乡镇生态优势，助力旅游崛起：在这里老人可以呼吸到最鲜新的空气，饮用到最纯净的自来水，品尝到最时鲜的蔬果，感受到最纯朴的民风；放大美丽乡村建设的成果，使老龄群体老有所养、老有所乐，构建和谐社会。

总之，旅居养老模式是一种创新养老模式，可服务改善民生。旅居养老模式是一种易推广、投入少、有市场、效益好、可借鉴、能连锁复制的旅游养老产品。在做好示范基地后，扩大规模，提升品质，打响品牌，就可以占领市场，创造收益市场。助推旅居养老旅游业做大做强，成为当地赶超发展的支柱产业。同时，由于异地旅居养老目前在全球范围内都缺乏专业机构运作，得益于专业机构的参与和资源合作，作为先入者在阶段时间内项目不存在直接的市场竞争，并占据行业主导与优势地位。

三、商业模型：

旅居养老租赁模式的本质特征是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向，强调以客户细分为支撑的精细化运营和以及战略联盟为基础的战略扩张，注重精确制导与客户通吃。

通过同时向养老旅居机构和老年群体提供销售与购买服务，可分别从以下方面获取经营收入。

1、通过向老年人提供异地旅居服务体系，收取一定比例的服务费用，这将是本项目收入的主要来源。

2、由养老产业派生出的各种医、食、住、行、娱、游、保、体、教、就、配、购、咨、葬等各门类行业收益或间接收入。

3、本项目体现的是企业的项目运作能力和运营方的资产管理能力，通过后期强大的经营和管理能力实现物业的长期回报，实现的是项目运营溢价和项目持续性经营溢价及养老市场价值创造。运营方通过品牌的深度植入、专业化的项目运作、短平快的运作节奏、严格的成本控制、高效的资金流转实现项目高效运营管理。

四、融资安排及方式：

天使投资或创业投资人民币3000万元，主要投入方向为：

1、第一批1-2个旅居目的地的老年旅居社区改造建设、旅居项目筹备规划、运营与市场营销。

2、信息系统的研发与完善优化。

此外，可研究包装本项目，争取创建“中国旅居养老示范基地”，争取项目资金的补助，由有关部门向财政争取床位的补助资金。

五、利用产业基金模式介入入中国（古镇）旅居养老项目建

设的方案设计简介

（一）基金设立

1、旅居养老基金管理公司：

发起方出资比例：不超过30%

2、旅居养老发展基金：

募集规模：30亿人民币，分三期募集，每期10亿元人民币

基金形式：有限合伙，承诺制出资

投资方向：主要以资金服务商模式与各级乡镇政府合作，参与旅居养老项目合作

投资收益：年回报约12%左右

投资期限：2+1年

（二）投资结构

1、母基金层面：母基金管理公司和母基金均由发起方全资或部分参与；

2、子基金层面：

――母基金管理公司发起成立子基金管理公司，母基金出资占比不超过30%；

――母基金作为子基金基石投资者发起，母基金出资占比不超过总出资额的15%；

――子基金管理公司建立完善的基金管理体系，严格把关投前、投中、投后的风险管理，确保投资人利益；收取基金管理费以及超额收益；并建立市场化薪酬奖励体制。

――子基金出资人建立投资决策委员会，对子基金管理公司提出的投资建议做最终决策；

――子基金可按照投资人风险偏好不同，建立不同投资比例的优先、劣后分级机制，确保不同投资人的投资意愿和风险控制得到最大满足。

3、项目层面

――由当地县乡政府平台公司、母基金和子基金管理公司按照49：49：2的比例同出资成立项目公司，作为旅居养老项目的业主方。

――地方县乡政府通过会议纪要形式出具工作函，将旅居养老最终受益权锁定到项目公司。

――项目公司作为借款方接收来自子基金的委托贷款，同时抵押100%股权给贷款方。

（三）决策机制

基本同于基金的通行决策机制

（四）风险控制

1、交易结构设计：劣后级LP为优先级LP出资提供风险保障；

2、基金控股项目公司：严格监管项目公司的资金流向、印章和重大合同等。

3、县乡政府出具书面承诺：当地县乡政府及主管部门书面承诺项目收益第一时间支付基金的本金及收益，并提供县乡政府所属平台公司的连带担保责任；

4、确定收益的可靠性：政府同潜在投资商签订招商引资协议，锁定项目未来的保底收入，反复测算项目的投资成本及收益。

5、基金项目均位于四川旅游有较大知名度的古镇，投入古镇建设的费用较少，更多的是对原有古镇资源的整合费用、古镇养老基地的运营费用和客户市场的营销费用，这些投入成本是可见、可控的软投入，且花费较小。一旦本项目成立并复制、连锁，将取得巨大的品牌效用、市场效用，则投资者将获得各种市场衍生出来的收益。且项目发起方安排LP资金劣后退出，隐含有限保本义务。

（五）募集对象和投资方向

募集对象：

――希望获得固定收益回报为主的投资机构；

――希望获得长期、稳定回报的投资机构；

――希望严格控制投资风险的投资机构

――希望参与政府合作开发项目的投资机构

――可投资金额较大的投资机构

具体包括：有意进军养老产业和养老事业，且认可古镇旅居养老模式策划书的的房地产商、物业公司、旅游公司、餐饮服务公司、酒店公司、医疗公司等各类战略投资人或财务投资人。

募集资金可参与方向：

基金管理公司份额（可募集300万至3000万级别）

基金劣后级份额：（可募集600万至2亿元级别）

基金优先级份额：（可募资300万或以上）

六、示范基地运营策划

（一）成立运营机构：成立老年旅居服务中心（以下简称“服务中心”）为运营机构。

（二）选址：xx镇，借助当地1000多间特色农房，依托当地自然秀丽的景区。

（三）协作和支持：

1、争取中国老年学学会和中国老年保健协会等权威机构的支持与参与。

2、取得当地乡镇政府的大力支持。

3、初期依靠团队的自有资金与技术，着手老年旅居服务中心平台的基础建设和项目推介，其中包括部分日常运营内容与老年养老旅居机构经营、管理内部协调系统的开发。

4、可与国内外养老机构积极洽谈旅居社区建设与客源合作。

（四）运营统一管理要素：实行在服务中心协调下的全统一管理、规范发展，包括：统一进行对外宣传营销；统一接团安排游客；统一服务标准；统一收费结算。

1、统一宣传营销。对外宣传营销工作全由服务中心统一组织实施，由服务中心统一制作宣传资料、开展对外营销。服务中心充分利用乡野自然、空气清新的生态优势，积极参加全国各种旅游交易会和各种旅游推介活动。在具体做法上，主要是把客源市场瞄准大中城市，加大与全国大中城市团队客源市场的对接，每年到全国各地旅行社走访，向全国各地老年体协推介，积极与全国知名旅行社建立长期业务关系。

2、统一接团安排游客。xx镇就像一个客房数量多、接待能力强的大型宾馆，而服务中心就如宾馆的总台，承担着接受游客预订、统一分配房间的职能。服务中心掌握着全镇农家乐和房屋经营户的名称、业主、房型、床位餐位数量，并对每户信息情况进行编号。服务中心接受旅行社和游客的统一预订。来乡镇游客由服务中心按照编号先后按顺序分配到每一有房经营户，对有游客投诉的经营户，用不安排游客到他家住宿消费予以惩罚，确保服务质

居家养老盈利模式范文篇5

关键词：老龄化；老年共居社区；居住需求；社区环境

1.引言

近年来我国面临着日益严重的老龄化问题。随着第一代独生子女的成家和人口的流动，越来越多的老年人独居。目前我国大部分住宅都是单门独户的居住模式，独居老人脱离了社会工作，身体机能衰落，难免感受到孤独和不便。在传统的民居中，一直保有家人、邻里之间相互协作的生活模式。对于当代的老年人来说他们需要回归这种生活模式并且保持现代化的生活方式。

20世纪80年代以来，在北欧和北美建造了许多老年住宅的新型社区，取得了巨大成功。这些社区基于共居理念，不仅受到当地老年人的欢迎更为政府解决了社会养老问题。老年共居社区强调居民之间的交流和互动，参与集体社交生活，但又留有老年人自己的私人空间。并且鼓励居民参与设计与管理，共建一个和谐适居的社区环境。国外的实践也表明，创建老年共居社区比改革推行社会养老政策更具有影响力。

2.共居社区的理念

共居社区（Cohousing）的理念最早由丹麦建筑师让・古迪曼・霍耶在1964年提出，他主张最为理想的居住方式应当拥有大量的公共空间和丰富的集体社交生活，社区的规模要小以便让居民彼此了解。更提出“一个住房计划不应该为人实施，而是由人实施”。社会学家波迪尔・葛拉雷赞同他的观点，并和他一起促成了居民创建社区的团队。1973年末，由居民创建的两个“生活社区”（bofcellesskaber，英文译为livingcommunities，也是cohousing一词的来源）Sttedammen和Skra°planet相继建成，共居社区首次从理念变为现实。

共居社区强调的是一种传统的聚落的感受，布局上常被设计为步行社区，将机动停车区域设于社区，让社区内的街道与外界相对隔离。所有住宅环绕着院落中央的公共中厅，突出公共空间的位置便于邻里之间的社交集体活动。住宅内都包含我们常见的普通住宅的功能，但居民们却能一起拥有所有的公共设施――比如广场、菜园、运动设施和社区中心。社区规模大多在30个家庭左右，社区内部常会举行各项活动增强社区交流，如聚餐、运动和管理会议等。

3.老年共居社区的起源

老年共居社区（SeniorCohousing）是共居社区理念在老年人群中的新应用，是共居社区的重要应用形式之一。

1900年，老年共居社区萌芽在丹麦，其首次解决低收入老人住房时将一个古老的修道院改建为他们的住宅。老人们夜晚睡在自己的小隔间里，白天则过着集体生活，开启了合作共享的生活模式。此生活模式运转得十分成功，许多居住者都拒绝搬入政府后来提供的实质上的住宅。

19世纪50年代开始，丹麦政府提出居家养老政策，为他们提供了上门的医疗护理和送餐服务，但这没能解决老年人被隔离的孤独感。于是丹麦改革了他们的社会保障体系，1976年他们将养老院放进了高级住宅里，但这个措施却在实际进行中遇到了诸多麻烦――他们所居住的是一个几乎没有隐私和独立性的公共机构，这种住房被丹麦人称为“通往地狱的大门”，老年人都尽可能留在自己的家中。

1979年，丹麦政府成立了“全国老年委员会”（NationalSeniorCommittee）来改善国家的全部老年问题，他们成功的提高了有关老年问题的意识，提倡老年人是具有生产性的、有价值的社会成员而不是社会的负担。同时，社会组织“退休者协会”（DaneAge）被建立并团结了民众力量。

1982年，两个丹麦女人托弗・杜瓦尔（ToveDuva）和莉茜・隆德・阿尔松（LissyLundHarson）提出要建立具有独立精神的老年住房，她们主张使用一个已经存在的成功的社区模式――共居社区（cohousing）来建设老年住房。1987年，房屋开发商Lejerbo与她们合作，以非盈利的模式在丹麦创建了首个老年共居社区Midg？rden。老年人年龄老化、行为能力下降却仍然希望能够享有健康的心理状态和丰富的社交生活，在这个条件下引入了共享、互助、合作的共居理念引起了社会热议，数百人参加了有非盈利组织主办的论坛“关注高质量的生活”（QualityofLivinginFocus）。（该论坛在2001年关闭，由盈利机构接手）

4.老年共居社区的特征

老年共居社区的形成和发展代表了一种趋势，即老年人的生活将告别孤独，以社交生活的方式互助并提高彼此的生活质量。社区内老人享有独立的私人空间和充分的公共空间，包含公共设施和医疗护理服务。在公共空间里老人们享有集体社交生活，共同完成家务、参与社交生活和社区发展管理事务，促进了和谐的社区关系。同时，丰富的社交活动是老人们获得生理和心理上的健康、减少了他们对于家庭和政府的依赖、提升了他们独立的养老能力。老年共居社区继承了共居社区的核心理念并根据老年人的特殊需求做出了些许的调整。

（1）平面布局。在共居社区中，整个场地的空间关系对于生活品质起到极其重要的作用。特别是建筑之间的公共空间，可以用于组织步行交通、发起社交聚会、开办艺术和创造活动。共居社区的空间布局基本上取决于这些公共活动，建筑体围绕着中间的公共区域。

（2）私人空间划分。社区中每位老人也都拥有自己的私人住宅，并和公共空间相连接。而其中的私人空间的划分对于社区内的生活氛围也是十分重要的。比如说卧室和卫生间是私人住宅里比较私密的部分，一般背对于公共区域的街道；而厨房和餐厅则是较为热闹的地方，适宜设置在正对街道的地方。对公共空间的视觉可达，可以使人们看到他想参与的活动，增加居民间交流的机会。

（3）老龄化设计。各空间的细节上采用无障碍设计方式，方便轮椅的到达和使用。社区内部或附近设有卫生服务中心、配有医护设施，居民分担医护人员和器材使用的费用，使社区内居民便利的享受医疗护理服务。有的老年共居社区还设有为家属和护理人员毗邻的房间，以方便照顾重症患者或临终的老人。

（3）社会交往。社区内有公共的厨房、餐厅、洗衣房、客房和花园等设施，按个人意愿参加活动和实施管理。如分工家务、组织活动、决策内部矛盾等；社区里的老人们在公共厨房一同烹饪、一同进餐；闲暇的时光一同喝茶、塑泥、清理花园。开放式的社区空间和集体的社交制度营造出了一个适宜生理和心理的社区氛围。

半个多世纪以来，老年共居社区不断完善，已登陆美国、加拿大和日本。其在居住模式上不仅照顾到老年人的生理层面更关注了他们的心理层面，在老年共居社区和志同道合的人一起享受社交的快乐，以良好的社会关系为依托，满足内心深层次的需求。

5.老年共居社区对于中国的意义

当代，年老这个词应该被重新定义。年老并不是虚弱的代名词、不是身体机能的缺失，我们不该把老年人当成负担。年老只是生命历程中的一个过程，老年人在社会中遇到的困难只是我们没有给予他们适合生活的环境，如人行空间、绿色空间和无障碍空间等。引入共居社区的理念，用这个模式来提高老年人的生活质量、实现个人价值，帮助他们保证自己的活力与生活的热情。

尽管共居社区这个理念来自欧洲，但是这种生活方式却是不分地域的古老而传统。人类从原始社会开始即是群居生活，随着工业社会的到来，我们才转变到以小家庭为单位、互不干扰地在城市高楼中生活的状态。共居社区很大程度上是鼓励人们重拾传统的智慧――和邻里共享资源、相互照顾，对于我们祖先来说这些曾经是保障安全和维系生存的必要条件，而如今也必不可少，特别是对于困顿在孤独感的老年人群中。

老年共居社区在西方国家盛行是因为它有效的解决了与老年人口相关的一系列社会问题，不仅是物质层面更到达了精神层面，是一种较为先进的居住方式。而面对我们现今严峻的人口老龄化问题，我们应试着找到解决之道。老年共居社区为我们提供了一个很好的模式，将老年共居社区模式引入我国，结合我国特殊国情构建新型老年共居社区具有一定的现实意义。（作者单位：湖北工业大学艺术设计学院环境艺术设计系）

参考文献：

[1]JanGudmand-H？yer.“IkkekunhuseforfolkCogsahuseaffolk”.Informantion.1984（4）.

[2]KathrynMcCamant，CharlesDurrett.Cohousing：AContempoaryApproachtoHousingOurselves.Berkeley：HabitatPress.1994.

[3]CharlesDurrett，TheSeniorCohousingHandbook.GabriolaIsland：NewSocietyPublishers.2009

[4]NeshamaA，KateD.Eldercohousing-anideawhosetimehascome？Communities，2006

[5]张睿.国外“合作居住”社区研究[D].天津：天津大学建筑学院.2011

[6]杨丽，周婕.共居社区：西方居民主导型社区的发展与特征.建筑学报，2013（8）

[7]梅陈玉蝉，杨佩珊.台湾老人社会生活：理论与实务.台湾：双叶书廊有限公司，2006

居家养老盈利模式范文篇6

吉林省作为全国的农业大省,农业生产经验丰富,现有耕地面积553.78万公顷,占全省土地面积的28.98%;人均耕地0.21公顷,是全国平均的2.18倍;土地肥沃,土壤表层有机质含量为3%~6%,高者达15%以上。非常适合进行土地租赁后的集体耕种,并开展循环经济模式。

1.土地租赁的经济实质为土地有偿使用

(1)实现土地所有权与经营权的分离,增强了农民对土地集体所有观念,可有效的对土地使用进行约束。地方政府作为土地的法人代表,有权对所租赁的土地进行监督,从而加强对土地的管理和保护,减少了对土地的掠夺性经营等短期行为。(2)充分的体现了土地的价值,加强了农民的商品经济意识。同时为了追求经济效益,承租单位会采取各种农业生产技术,挖掘生产潜力,增加对土地的投入,既提高土地产出率又带动了农村科技进步。(3)稳定了农民的收入。同时为乡村一级地方政府提供了农业内部积累的资金来源,大大有利于集体开展农田水利等基本农业设施的建设,而这是老式承包责任制的量出为入的“提留”所不可能做到的。土地租赁后由承租进行开发使用,使那些以土地为借口的乱收款滥摊派失去存在的条件和依据,真正减轻了农民负担。

2.商业化集体耕种循环经济模式

农业循环经济是对大量生产、大量消费、大量废弃的传统农业生产经济增长方式的改变,是利用现代化农业生产技术和生态学技术,实现农业生产的可持续发展。实现农业经济和生态环境效益的双赢。(1)作物种植以我省主要作物玉米为例,它作为世界的三大谷物之一,既是重要的口粮资源、畜牧业饲料,也是食品工业、纺织、医药以及新能源的重要原料。一直以来在吉林省都被大面积植。王守臣副省长在会议上指出,2011年吉林省玉米产量达到530亿斤。玉米产量占吉林省粮食产量的70%以上,占全国玉米总产的15%左右。预计明后两年吉林省平均每公顷土地每年可产玉米30000市斤,即15吨,每公顷土地种植费用,自耕4000元左右,雇耕7000元左右,现市场玉米价格为1市斤1元左右,每吨玉米价值为2000元;每平方公里土地含有100公顷土地,即可产出玉米1500吨。通过土地租赁集体耕作每平方公里可盈利:1500吨×2000元=300万元100顷×4000元=40万元300万元×20%=60万元60万元—40万元=20万元集中耕作每平方公里可盈利20万(2)养殖业发展在进行玉米精加工时会产生30%左右的糠,每株玉米秸秆与玉米的比约为10:1即,秸秆125吨,根据所承包的土地面积计算养殖数量,初步按承包200平方公里计算。猪饲料200×1500×30%=90000吨90000/每只消耗量=可养殖猪的数量牛饲料200×100×125=250万吨250万吨/每只消耗量=可养殖牛的数量(3)沼气的使用根据沼气厌氧发生原理,猪粪与牛粪是最适合做原料的,根据养殖的数量确定沼气池的规模,大量减少由于废弃秸秆燃烧而造成的大气污染,可根据国际《京都议定书》第一附加协议的内容减少的二氧化碳的排放。由于建设沼气发生池为国家鼓励项目,可获得大量的国家财政的资金支持。同时大量减少当地秸秆焚烧,将其用于沼气的生产,而沼渣沼液又是上好的有机肥料回用于土地获利。

二、土地租赁带来的效益

1社会效益

集中进城,大量农民进城,离开个村屯所在地,集中到可以在医疗卫生,基础教育方面有所提高,并可以大量减少疾病传播,提高人的平均寿命。解决养老,由于并非是永久占地,每年的土地所得可为老龄化家庭提供稳定的养老收入,解决农村养老问题。以农转工,当地大量年轻人可以进入当地各种相关的农业产业单位上班,提高家庭收入,提高技能成为技术工人,解决社会技工缺少问题。

居家养老盈利模式范文篇7

2013年2月4日，一家养老产业的新锐——中投发展有限责任公司（以下简称“中投发展”）以总价4.62亿元成功中标北京密云县一宗包含养老功能的居住用地，打破了养老用地多年“难产”的局面。这也是全国率先将养老设施用地纳入年度国有建设用地供应计划的破冰之举。据悉，该地块位于北京市密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧，面积519965平方米，土地使用年限是50年。楼面价为888.5元/平方米。

继北京首开先河出台相关政策推动养老综合用地招拍挂制度后，广东省也将对养老综合用地实行招拍挂制度，通过政策推动养老服务事业发展。而计划采取这一形式的还包括四川省、吉林省、山东省等省份。

据中国社科院的一份报告显示：预计截至2050年，中国将进入深度老龄化阶段（即每3个人中有1个人需要提供养老服务），届时中国老年人的消费需求将达到年均5万亿元。那么，此番养老地产用地破冰，对于养老地产市场来讲意味着什么？对于企业来讲，又会带来哪些市场机会？

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰就表示，房地产企业必须加快转型：一是选择商业地产，二是选择旅游地产，三是选择养老地产，四是选择文化地产。总之，都转向产业地产。他同时给出一组数据：中国60岁老年人口达1.77亿，这是《2010年度中国老龄事业发展统计公报》上的数据，占总人口13.26%；65岁及以上老人1.1883亿，老年抚养比11.9%；城镇基本养老保险参保人数2.57亿人，参加新型农村社会养老保险人数10277万人，其中领取待遇人数2863万人。

事实上，有不少开发商已经意识到老龄化的逐步到来，社区养老是必须未雨绸缪的问题。以北京、上海、台湾桃园三地四家养老项目为例，各自模式不一：北京东方太阳城现金流为王；北京太申祥和以养生带动养老；上海亲和源提供足够个人空间的高端秘书式服务；台湾桃园长庚文化养生村依托台塑集团医疗资源，提供“保险+预防保健+临床治疗+后续治疗+持续照护+临终照护”全价值链服务。

对于养老地产的定义，坊间认为，按照其盈利模式大致有三种类型：进入债券式养老院地产，此类地产物业要求住户搬进养老院须缴付进入债券款项，价格通常相等于该物业的市值；收取租金的老年公寓和养老院，这种物业开发会采用居家养老和社区服务相结合的模式，以收取租金为盈利手段，服务于老年人群，是一种社会投资按照市场化运作的商品住宅；老年类住宅物业，它是针对老年人开发的出售住宅物业，这种项目社区通常配有老年人活动中心和医护设施中心，入住者主要为老年人。

而对于养老地产开发持续走热，业界普遍认为，受传统观念的影响，现在绝大多数老年人还是更愿意在自己家中养老，所以养老地产的客群看起来很庞大，但实际上却有着很大的不确定性，家庭式居住仍占据主要地位。

居家养老盈利模式范文篇8

一、社会保障服务产业化的内涵

所谓产业化是指把某种商品或服务的生产、提供、销售等经济行为系列化的经营模式；这种经营模式是以现代产业组织体系为依据，以市场为导向，以专业化、规模化为基础；其主要目的是实现产业内部生产要素的重组，提高资源的有效配置，实现全社会整体资源的帕累托效应。社会保障服务产业化就是建立社会保障服务产业组织体系，发展社会保障服务系列产品等主题产业和关联产业，形成产业的专业化与规模化，以满足全体社会成员对社会保障日益增长的需要。其具体内涵包括实现“四化”：

1、服务主体多元化

社会保障服务产业主体不能只是政府，其他的社会团体、组织、企业、事业单位和个人均可加入社会保障服务产业，形成社会保障服务产业多元化的管理格局。如果社会保障服务产业主体单一，势必造成服务的“X非效率现象”。不担心砸掉饭碗，因为吃的是财政饭；干活不计成本，因为用的是公款；自身缺乏监督，因为财政就是自己的主管。这种变相的垄断，会导致权利寻租，产生腐败。

2、产业竞争有序化

对付服务主体的单一导致的“变相的垄断”，必须在各个层次的社会保障部门之间，引入竞争机制，积极开展有序竞争，打破垄断，对社会保障系统中的人、财、物、信息、先进技术等各种资源进行优化配置，深挖潜力，节约劳动成本，提高社会保障服务的经济效益和社会效益。

3、服务人才专业化

作为一个新兴的产业，社会保障服务事业应该培养或引进专门的经营管理人才。社会保障服务涉及社会保险、社会优抚、社会救济、社会福利等诸多要素，对社会保障政策的理解、对保障项目的提供、对保障基金的营运等都必须要专门人才。应该建立一支精通社会保障业务、善于经营管理、熟悉通讯技术与网络技术等先进科技、又有尊老爱幼良好品德，肯献身于社会保障服务事业的队伍，满足社会保障服务事业的需要。

4、服务范围扩大化

近些年，社会保障服务范围不是在扩大，而是在缩小（苏涛，2004）。1999年国务院颁布《社会保险费征缴暂行条例》以后，很多人认为城镇居民基本上被纳入到了社会保险体系，社会保障提供服务的范围在扩大，事实上，2亿农民工并没有被纳入社会保险体系，由于教育、疾病、住房等因素，更多的人因病返贫、致贫而不再购买养老保险，一些民营企业也不愿替他们购买；农村参保人数下降更快（具体见下表）：

城乡社会保障覆盖人数

（单位：万人）

项目年度199819992000200120022003

城镇参加养老保险人数(A)112031248613618141201473615506

农村参加养老保险人数(B)802580006172599554625428

二者百分比B/A72%64%45%42%37%35%

从表中可以看出，城镇居民参加养老保险的人数在逐年增加；农村参加养老保险的人数在逐年减少。1998年，农村参保人数占城镇参保人数的72%，而到了2003年，下降到了35%左右。6年时间，下降速度之快让人触目惊心。社会保障服务产业化之后，必须解决这个问题。

二、社会保障服务产业化可行性分析

1、法律法规日臻完善

自1951年2月26日，中国政务院颁布《中华人民共和国劳动保险条例》以来，国家陆续出台了涉及养老保险、失业保险、生育保险等各个领域的等几十个法律法规，如《国务院关于企业职工养老保险制度改革的通知》（1991）、《国务院关于建立城镇职工基本医疗保险制度饿决定》（1998）、《失业保险条例》（1999）、《城市居民最低生活保障条例》（1999）、《全国社会保障基金投资管理暂行办法》（2005），使得社会保障制度的法治环境逐步完善，为社会保障服务的产业化奠定了法律基础。

2、社会保障服务项目不断增多

随着经济发展水平的提高，社会保障服务项目不断增多。民政广域网建成，民政公务平台投入使用，城市低保、社区管理、救济救灾、基金运作、医疗改革、优抚安置、社会福利等各个项目不断发挥作用，仅2002年底，全国低保项目受益人数达到2053.6万人，发放保障资金112.6亿元；社区星光计划第二批项目11163个得到实施；补助优抚对象459万人；安置退役士兵、复员军人54万人，增加优抚性收养性单位床位72000张；福利企业36000个，实现利润148.3亿元。

3、社会保障服务机构呈现多元化趋势

除社会保障部门、保险公司等机构之外，还出现了一些半官方或半自治的社会保障服务机构，甚至出现了私营、民营的社会保障服务组织，诸如养老院、托儿所、幼稚园。这些结构很多是依靠私有资金或向社会筹集资金创办的，在农村一些地方，出现了互助基金会，通过互助合作募集资金，相互帮助，社会保障服务机构呈现出“百花齐放”的局面，有利补充了政府的社会保障服务功能。

4、服务手段逐步向产业化过度

产业化从某种层面来说就是专业化和规模化。现代技术的运用必不可少。目前，新的社会保障服务逐步走向信息化、网络化，社会保障服务数据系统正在建立。伤害2002年建立了覆盖全市市民的信息服务网络，建立与完善了社会保障体系数据管理系统，在全市范围内发放社保卡。先进技术的运用，为社会保障服务向产业化过渡做好了准备。

三、社会保障服务产业化策略

1、“一体主导”策略：一体主要指社会保障主体产业，主要包括社会保险、社会福利、社区服务；在三个主体产业中，优先发展社会保险业。社会保险是一个对普遍的市场缺陷最广泛的反应。作为重要产业，一要不断扩大社会保险的覆盖面，，在社会保障法的规定下，强制征收社会保障税（费），每个公民都有缴纳的义务。改变原有农民、农民工不在保险之列的错误做法；其次，在法定的参保对象和项目之外，还可以鼓励发展商业保险作为社会保险的有效补充。福利产业带有很强的公益性质，其宗旨是不以盈利为目的的。但是不以盈利为目的并不等于完全不盈利。诸如教育除9年义务教育不得盈利之外（由社会保障支出解决），其他形式的教育可以适当收费；医疗产业国家规定药品、医疗器械、门诊费用的最高限价进行控制，允许存在部分盈利空间；对房地产业，政府应保障低收入群体的基本住房要求（如经济适用住房）——或由政府出资建造公用住房，或提供财政补贴；社区服务产业应在自愿无偿服务和有偿服务两者结合的前提下进行，兼顾社会效益和经济效益，社会效益应摆在首位，可以有盈利。从提高社区服务产业从业人员素质入手，建立一支专兼结合、长短结合、自愿与奉献结合的专业化的高水平队伍，向社区居民提供内容丰富、形式多样、符合群众实际需求的各式服务，弥补政府失效空间。

2、“双管齐下”策略：指服务机构和公共产品策略。政府应该关注社会保障机构的建设。关心除政府之外的社会保障服务机构的基础设施建设，走政府积极引导和自我发展相结合的道路；特别是政府无法办理、商业又不愿意办理的但群众需要的，政府应从政策和资金上加以倾斜。对于社会保障服务产业提供的公共产品，税务部门可以进行税收减免或优惠，在“双管齐下”策略之下，建立起一个全社会共同关心民生、民意、民权的环境。

3、“三改四建”策略：三改指改变社会保障旧的计划体制模式、改变社会保障服务全部由政府给予的观念、改变社会保障服务由政府独家垄断的格局。旧的社会保障体制已经不能适应经济的飞速发展，我们要建立符合国情的、覆盖城镇、农村、农民工所有公民的城乡一体化社会保障体制，推动包括政府公益性机构（如民政）、非盈利机构、盈利性机构在内的多种产业形式并存的社会保障服务项目、产品、服务质量的向前发展；创造良性竞争环境，打破垄断，使社会保障资源进一步优化。四建指建立社会保障法、建立新的社会福利制度、建立社会保障服务应急系统、建立社会保障服务产业化监管机制。社会保障法正在孕育之中，估计要不了多长时间就能出台，它是制定社会保障政策、法规的基础，是社会保障管理机构、经办机构、监督机构管理权限的划分的依据；是筹集社会保障资金和征收管理的法律依据；通过立法，可以明确各个主体之间的权利与义务，从根本上保障社会保障资金的筹集与运用。建立新的社会福利制度根据新的社会保障法新设与实施；社会保障服务应急系统现在已经开始着手建立，如遭遇洪水、地震、SAS等，还有未来难以预料的自然灾害或疾病，重点做好防范工作，当灾害来临时，损失降到最低。目前社会保障服务产业化监管职能过于分散，信息也不对称，管理效率也成问题。实施社会保障服务产业化以后，一定要产权明晰，责任明确，用现代企业的产权制度、现代企业管理制度和现代企业组织制度来对社会保障服务企业，按照市场经济发展的需要，用现代科技成果，进行企业的计划、决策、指挥、控制、协调，做到管理高效，实现资源的最佳配置，获得最佳的社会效益和经济效益。

总之，社会保障服务产业化是一个全新的课题。政府应引起高度重视，在已经取得部分成功经验的前提下，继续扩大战果，积极调动社会各界力量来投身于社会保障服务事业，再逐步优化多员化的投资机制，使社会保障服务事业充满活力，服务水平、服务质量不断提高。

作为公共财政，具备“弥补上场失灵”、“为市场活动提供一视同仁的服务”、“非市场盈利性”、“法治化”四个特征（张馨，1999）。社会保障是公共财政的一部分，同样具备上述四个特征，从这个意义上说，社会保障服务就是公共服务。这种服务，即在消费的非排他性和提供的非竞争性层面上，给社会公众提供“一视同仁”的服务。

居家养老盈利模式范文篇9

长期护理保险基金征缴标准和服务模式

基金征缴标准

巨鹿县长期护理保险项目实现了城乡居民、城镇职工等所有群体的全覆盖。长期护理保险基金按年度随基本医疗保险费一同缴纳，巨鹿县综合考虑个人、医保基金和财政的承受能力，科学测算失能老人护理消费水平，从医保结余基金和福彩公益金中划拨1080万元作为启动基金，将长期护理险缴费标准定为每人每年50元。职工护理险个人、财政、医保基金统筹额度分别为10元、10元和30元；城乡居民护理险个人、财政、福彩基金和医保基金统筹额度分别为3元、3元、4元和40元。

服务模式

2016年8月，巨鹿县推出长期护理保险时，主要是失能人员入住同时具有医疗卫生和养老服务资质和能力的医疗机构接受护理服务的模式。但随着制度进行，巨鹿县发现部分家庭受传统文化等因素的影响，将老人送至养老机构的意愿不强，居家失能老人护理缺口较大，失能老人得不到专业护理。为满足这部分失能家庭的需求，2018年5月，巨鹿县在开展入住医养机构护理服务的基础上，在全省率先全面开展了长期护理保险的居家护理服务，形成入住医养机构护理服务和居家护理服务两种模式共存的现状。一是入住医养机构护理模式。入住医养机构服务模式是指失能人员入住同时具备养老机构和定点医疗机构资质的医养护理机构接受医疗护理和生活护理服务。根据失能人员医疗护理需求，分为医疗专护和医养机构护理（以下简称“机构护理”）两种服务形式。医疗专护是指定点医疗机构单设的医疗专护病房，为参保人员提供长期24小时连续医疗护理服务形式，主要针对重度失能人员。机构护理是指因年老、疾病、伤残等导致人身某些功能全部或部分丧失，长年卧床，生活不能自理，病情基本稳定，在定点医养护理机构接受长期医疗护理形式，主要针对中度失能人员。为了加强对长期护理保险定点医养机构进行规范化、标准化管理，巨鹿县对定点医养机构进行“三级九等次”星级管理。根据该县基本情况，巨鹿县鼓励县、乡、村三级符合条件的医养护理机构承办长期护理服务，并根据医养服务机构的医养结合模式、医护人员配备、地理位置、环境设施、服务能力情况等进行综合评定，将县、乡、村三级医养机构分别评出三、二、一星级，进行差异化管理，根据等次星级确定医养服务机构床日定额标准。截至2019年9月，巨鹿县共有15家医养机构提供医养机构护理服务，其中县级3家、乡级11家、村级1家。全县共有175名失能人口入住医养服务机构。二是居家护理服务模式。居家护理服务模式是指，由专业医养服务公司安排具有资质的医护人员，到服务对象家中提供医疗护理和生活照护服务。医护人员每周为服务对象提供1-2次上门服务，一般一个医护小组由四人组成，两名医护人员负责检查血压、血、尿常规、血糖、心电图等10项医疗护理，两名护工负责理发、洗头、剪指甲、整理房间卫生等八项生活照护，每次服务时间不低于一小时。医护小组结合服务对象病情和家属意见制定护理方案，指导服务对象合理用药。如有紧急需要，打电话随叫随到。居家护理模式包干标准为20元/日，按每月实际天数计算。截至2019年9月，巨鹿县引入两家医养服务公司提供居家护理服务，全县参与居家护理服务的失能人口共有1606人，其中建档立卡贫困人口648人。

长期护理保险制度费用结算、服务管理和考核机制

费用结算

医养机构护理服务和居家护理服务费用中，应由个人承担的，经被服务对象家属确认后，由其家属按月支付给对应的医养服务机构；应由长期护理保险基金支付的，医养服务机构每季度与人保财险公司结算。为有利于长期护理保险工作的平稳运行，人保财险公司与巨鹿县医保局实行风险共担机制。年度长期护理保险基金收入扣除待遇支出、保险公司管理费用工作成本后，如出现赤字，由保险公司先行垫付，经决算审计后由保险公司与医保局按照1:1比例分担，保险公司总承担金额不超过100万元；其余部分由医保局下一年度调整政策，予以弥补。若有盈余，按照“保本微利”原则，盈余部分作为保险公司的盈利，其余盈余部分返还基金，流转下一年度使用。

智能化服务管理

目前，巨鹿县已经开发了居家护理管理系统和移动APP监控软件，采取远程视频直播、图像打卡等智能监管方式，初步形成了全流程闭环式管理运营体系。

监督考核机制

为了督促医养服务机构积极履行职责，巨鹿县医保局采取日常考核和年终考核相结合的方式，对其进行监督考核，对于考核优秀的机构，优先扶持其拓展长期护理保险相关业务，对于考核不及格的机构，视情况给予暂停新增业务、限期整改、拒付费用，严重的可解除服务协议。

长期护理保险制度运行成效与发展愿景

运行成效

长期护理保险试点工作开展三年来，实现了“政府惠民生，失能群众有保障，医养机构增效益”的多方共赢，取得了良好的经济效益和社会效果。具体体现为三个方面：一是对于参保人：据统计，2019年1-6月享受长护待遇人群住院总费用同比减少9.51%，人均住院费用同比减少19.31%，统筹支付总费用同比减少10.45%，人均统筹费用同比减少20.14%。以入住邢台市第九医院（巨鹿县医院）医养中心为例，护理费用经长期护理保险按比例报销后，由原来的4.3万元/年降至1.5万元/年，大大减轻了失能人员的经济负担。从享受服务上，家庭或单纯的养老机构缺少专业医疗护理知识，无法实现对失能人员，特别是需要医疗护理的气管插管、胃管等失能人员的专业照护。医养机构为失能人员提供专业化、科学化、个性化的医养护理服务，有效改善了失能人员生活质量。从解放劳动力上，专业医养机构解放了失能人员家庭的劳动力，为家庭增收创造了条件，同时也大大减少了“久病床前无孝子”问题的出现。真正解决了老百姓的操心事、烦心事、揪心事，是应对老龄化社会问题的有效措施之一。二是对于医疗资源：长期护理保险的实施，通过政策杠杆将失能人员引导到养老和护理机构，有效缓解了失能人员长期占用医疗机构床位的问题，增加了医疗机构床位周转率，优化了医疗资源配置。同时，通过以“医疗养老”取代长期住院，压缩医保基金支出，辅之以按病种分值付费等医保支付方式改革，节约了医保基金，提高了基金使用效率。三是对于医养机构：通过大幅降低失能群众医疗专护和机构护理自负费用负担，有效增加了定点护理服务机构的业务量，拓宽了收入来源。以巨鹿县医院福源居康养中心为例，床位使用率常年保持在100%。同时，不断增长的失能专业护理需求，进一步刺激了“医养结合”机构的发展。截至2019年9月，巨鹿县养老机构达到108家，服务床位2920张，吸纳就业200余人。

居家养老盈利模式范文

关键词：CCRC社区；养老服务；养老方式

中图分类号：D669.6文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2015）05-0023-02

一、关于CCRC社区

（一）何谓CCRC社区

CCRC社区（ContinuingCareRetirementCommunity）是一种复合式的老年社区。它起源于美国教会创办的组织，至今已经有一百多年的历史。20世纪90年代，国际社会针对长期以来各种老年照料服务机构和项目相互分割，使老年人在健康状况和生活自理能力逐步下降的过程中不得不经常变更养老场所的状况，对CCRC的理念进行了诠释――持续照料退休社区（CCRC），是指根据老年人的身体和心理状况变化，为老年人提供自理、介助和介护一体化居住和护理服务的机构。

CCRC主要采用居家式的自主养老方式，其核心理念是为入住的老人提供三种服务形式：独立生活服务、辅助生活服务和护理生活服务。入住老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活转为辅助生活，最后转入护理生活阶段。所有的服务内容都是由入住者根据自身条件进行自由选择。由此可见，CCRC的理念为“原居养老”，由于其服务内容涵盖了老年生活的各个部分，兼顾衣食住行、医疗健康、心理关照、自我价值再实现和社会生活各方面的需求，因此老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的医疗、护理和照料服务。

（二）CCRC社区的优势

1.可以提供完备的健康照护服务。多数老年人选择进入CCRC的重要理由，是因为在CCRC社区可以得到长期照护服务。CCRC社区针对老年人的生理特点布置智能化的设施，社区给老人建立健康档案，派出医护人员定期入户巡诊，根据身体状况为每位老人做出健康评估，并且针对老年人需求提供不同类型的支持，主要有医学治疗、康复辅助技术、交通服务、居家护理、住房改善、长短期照护机构、特殊房屋和活动场所等等。

2.可以提高生活质量。除了对健康方面有益之外，CCRC能改善生活质量，提供各式各样活动与社交达到居民的自我实现，减少老人被孤立感及沮丧感。CCRC社区能充分利用各类休闲娱乐、康体健身设施实现健康向上的生活情趣，促进居民对社区的归属感和家庭感。有的老年社区还为年轻家庭提供适合的居所，实现各年龄阶层的混合居住，既为两代家庭相邻而居提供可能，还能让老年人在与不同年龄段人群广泛的接触中，获得充实与满足。

3.可以获得连续性的照顾。CCRC社区提供老年不同阶段的连续照料，从独立生活到必要时的辅助生活和护理院，老年人可以只在熟悉的楼层间或建筑物间搬动，不会因为健康状况衰退而必须迁出社区，重新去适应陌生地区。老人们可以在社区里购房定居也可以租房居住，房屋有高中低档之别，分为无陪护型、陪护型、特护型等不同的类型，能满足不同年龄、财力层次老人的需求。

可见，CCRC社区不仅是技术、房子，更是一种有活力的养老生活方式。美国一项学术调查显示，在CCRC养老社区，由于具备了专业化的老年医疗保障服务，社区居民的寿命，往往较社会平均水平高出8岁至10岁，同时医疗保健支出减少30%。至今，美国全国共有超过2100个CCRC，总共照顾约62.5万退休老人，其增长速度比养老院和辅助生活机构的总和都要高。

二、我国发展CCRC社区的必要性

我国目前主要有家庭养老、机构养老和居家养老三种养老方式。家庭养老仍为我国目前最主要的养老方式。但有关调查显示，中国65岁以上老年人身边无子女，独处的占36.6%；丧偶率为57%，女性高达78.2%；丧失生活自理能力的占45%，家庭养老面临子女“空巢”、缺乏专业照料的问题。同时由于计划生育政策的后发效应，我国一对夫妇赡养四位老人的现象已经较为普遍，传统的家庭养老功能逐渐弱化。依靠定点服务的社区养老则普遍由家政公司转型或“兼职”，没有经过专业培训，对老年人的生理、心理等多方面需求了解不够，影响了养老服务的水平和质量。服务方式也比较单一，难以为老年人提供方便、快捷、周到的社会服务。再就是机构养老。传统的养老院，往往近乎囚禁的把老人固定在一栋楼或者一个门禁森严的小院里，空间狭小，生活不便。而且还存在公办养老院资源奇缺住不进，高端养老机构价格奇高住不起的问题。

在我国，考虑到家庭养老功能的日益衰弱和机构养老的力不从心，及多数老年人处于经济和情感上的原因不愿离开熟悉的社区环境，加上如今人们住房水平的提高，老人们有了较好的住家环境，则希望在家里而不是在养老机构接受服务，居家养老便应运而生。但从生活质量的角度而言，目前我国居家养老服务仅能满足老年人吃穿住行等最基本的生存需要，对老年人生活质量的更高层面，如健康照护、生活满意度、精神生活和奉献社会等方面的需求难以顾及。而CCRC复合型养老社区，恰好解决了单一养老模式无法解决的难题。CCRC养老社区集合了家庭养老、机构养老和居家养老三方面优点，是当今全世界公认最理想的养老生活模式。

三、我国发展CCRC社区面临的机遇

（一）城市老年群体已拥有一定的消费能力，存在一定比例的中高收入老年群体对高标准老年社区的需求

在未来的近半个世纪中，我国老年人口将一直呈迅速增长的发展趋势。庞大的老年人群以及未来数十年不断增长的趋势，决定了老年人消费群体将支撑起一个庞大的老龄产业市场。根据中国老龄科学研究中心的一份调查，我国城市老人中有42.8%的人拥有存款。每年老年人的离退休金、再就业收入、亲朋好友的资助可达3000亿元至4000亿元，此外，随着经济的发展，老年人的收入将呈不断增长之势。有关专家预测，仅退休金一项到2022年将增加到28145亿元，2030年可达73219亿元。零点调查提供的数据显示，北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6%以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们希望市场上能多生产一些高标准的老年公寓。也就是说，在我国经济社会发展较快的地区，已经存在一定比例的中高收入老年群体对高标准老年社区的需求。

（二）整个供给市场处于发展初期阶段，市场供给存在缺失

养老产业是一个新兴产业，虽然20世纪80年代开始在国内兴起，但主要局限在养老设施方面，相关产业发展滞后。同时，养老设施多数还是机构、政府投资，市场化程度较低然。目前我国养老服务机构所能容纳的人数只占老年人口的0.8%，落后于发达国家3%的比例。根据全国老龄工作委员会的一项统计数据显示，2005年我国老年用品市场的年消费能力已经达到了4000亿元。但是我国所有老年用品生产企业所提供的产品尚不足1000亿元，满足需求相差甚远，市场供给存在缺失。

（三）养老产业已成为“朝阳产业”，国家正加大对养老产业的扶持力度

2011年2月，民政部了《社会养老服务体系建设“十二五”规划》（征求意见稿）。该规划中指出未来中国养老的模式是：“要在“十二五”期间，基本建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系“，并明确鼓励社会兴办养老机构，要建立与政府养老配套的高端养老产品和服务，”要以社区日间照料中心和专业化养老机构为重点，通过新建、改扩建和购置，改善社会养老服务体系的基础设施条件。国家对于养老产业的扶持具体体现在对养老机构和养老地产税收上的优惠，比如国务院和民政部门相继出台减免养老机构的税收以及鼓励采取独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业”的政策与文件。

四、我国发展CCRC社区面临的挑战

（一）价格昂贵，面临曲高和寡的局面

虽然CCRC能够为老人提供一个几乎完美的颐养身心的环境，但这种心灵的宁静却来之不易。根据美国养老地产及护理行业投资中心（NIC）的调查数据，CCRC的入住费用一般从2万美元到100万美元不等，平均为25万美元。这仅仅是一张进入CCRC的门票。如果一位老人独立生活15年，每月支付2000美元，加上入住时一次性支付的费用，从入住到去世，在CCRC花费的总费用会在60万美元左右。

CCRC养老社区投资规模大，回报期长，资金流动性弱，如果没有长期政策和资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营。在目前盈利模式并不清楚的情况，我国很多社会资本进入CCRC时不约而同地选择了“高端”路线，月均支出动辄上万元。据有关调查显示，中国家庭年收入超过150万的老年人口为1020万，同时我国目前步入70岁的老人多是“50”前的。曾在欧美各国研究养老行业多年的清华大学博士王勤指出，目前，高端的人群需求被高估，而90%以上的中等收人人群被忽略。这是很多CCRC运营商无法盈利的一个重要原因。

（二）资源缺乏，医疗问题难解决

目前，国内的CCRC社区多数没有自己的医疗资源，往往选择与某个医院进行合作，开辟“绿色通道”等方式解决老人的就医需求，并且社区内护理人员缺乏必要的技能，难以胜任相应的护理工作。这与美国的情况相去甚远。在CCRC社区都有专业养老护理团队对老年人进行长期持续的检测。而中国不仅医疗资源、资源总体供应不足，其分布也不均衡，好的医疗资源大部分集中在大城市和大医院。

（三）管理难度大，缺乏行业准入和服务监管

一方面CCRC是一项复杂的事业，不仅要整合各项老人所需的资源，还需及时提供各项横跨生活和医疗层面的服务，因此管理起来并不容易。同时对于养老行业的服务业属性，许多进入CCRC的企业也理解不到位。“能盈利的机构的共同点有：设施设置不是大而全，而是能灵活利用空间和服务专业，不是人海战术，而是有专业团队，这是很重要的。”清华大学博士王勤说，人才不足是目前发展CCRC遇到的瓶颈之一。

另一方面，CCRC主要是依赖社会资本发展的养老产业，政府应加强对行业准入和服务的监管，如在美国的康涅狄格州规定一个CCRC机构必须在该州有两个以上的设施；要建立“业主”的管理委员会，参与社区管理；并且要对CCRC的财务状况进行审查等。但CCRC在我国还处于起步阶段，还缺乏行业准入标准和相关的监管部门，这严重制约了CCRC在我国的发展。

五、结语

CCRC养老社区居住模式能给我国老人在养老居住模式上更多一种选择，也体现了老人养老居住模式多样化的需求，其优势在于它的着力点以及未来的前景。随着人们居住消费观念的不断改变，政府、运营商、投资人等通过实践不断提升产品和服务质量，形成具有我国特色的CCRC养老社区开发思路，才能更好地满足老年人的居住需求。

参考文献：

[1]刘美霞，等.老年住宅开发和经营模式[M].北京：中国建筑工业出版社，2008.

[2]王彦辉.走向新社区[M].南京：东南大学出版社，2003.

[3]叶奕.养老地产发展形势分析[J].科技智囊，2014（12）.

居家养老盈利模式范文1篇11

Terraces护理社区

Terraces是亚利桑那州的一处老旧小区，经过美国浸信会招进地产商进行分期改建升级，其中98%的建筑推倒重建，但保留了花园和绿地。开发后成为富有特色的老人护理社区，也成为亚利桑那州唯一一个满足了1000多项护理标准的老人社区。专业化老人护理是Terraces的特色，这里的护士都是最高级别的注册护士，俨然一所“医院+疗养院”的“保障型”老年社区。

在Terraces护理社区，针对老年人的康复护理配套十分完善。除了拥有几所专为老人服务的大型康复院外，心脏病中心、眼科中心等数百个医疗诊所遍布大街小巷，疗养所鳞次栉比，老人可以根据自己的身体状况和经济承受能力，选择各种档次的服务。

Terraces护理社区入住率达到92%，每月有许多老人需要更高级别的护理，现在Terraces护理社区又兴建了几座高级公寓。亚利桑那州政府的负责人表示，在土地越来越稀缺的情况下，养老地产的开发趋势，必将重视“镶嵌式”养老住宅和老旧小区的升级改造。

经典模式之三：大学老年村

近年来，美国的养老地产开始走另类化趋势，比如有人把养老社区搬进了大学。美国1947年以后出生的“婴儿潮”一代老人受教育水平普遍较高，针对这个特点，越来越多的高等院校参与养老地产开发，掀起一股“返回母校度晚年”的热潮。

在宾夕法尼亚大学校园里就有一个名为“大学老年村”的退休社区，招收本校的校友，目前住户平均年龄77岁。

老人们住在母校的养老公寓里，每天在休闲时间和年轻的校友们一起聊天，偶尔还去看球赛、听课。在“大学村”里生活，让老人们觉得又回到了年轻时代；而且周围都是同龄人，没有压力，每天都是开心的欢聚。

在美国，有的社区通过与周边的知名大学建立合作关系，使用大学闲置的地产建成“大学老年村”，并使用大学的教学设施，提供终身学习项目，吸引了大量高知文化的老人，使其老有所为，老有所学。

美国的“大学老年村”现在有多种运营类型，主要模式包括活力老年村、独立生活老年村、协助生活老年村、专业护理老年村等。55至65岁之间的健康老人会进入活力老年村养老，65岁后可进入协助生活老年村养老。独立生活老年村主要是居家式的自主养老方式，包括住宿、餐饮、娱乐活动等功能。

大学内的协助生活老年村与专业护理老年村主要针对75岁以上老人，提供各阶段所需的服务，专门为住户提供持续照顾服务，村中的护工需要护士执照才可上岗。据调查，居住在持续照护大学村的老人，平均寿命比美国其他社区高8岁，且在医疗花费上平均减少30%。

经典模式之四：老年公寓

居家养老盈利模式范文

养老服务产业化已成必然趋势

《中国老龄事业发展“十二五”规划》的报告显示，从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口的比重将由13.3%增加到16%，预计到2030年，比例将达到30%。

江苏作为全国最早进入老龄化社会的省份之一，也是全国老龄化程度最高的省份之一，截止到2014年底，江苏全省60周岁以上老年人口已经达到1579.23万，占户籍人口总数的20.57%。而80岁以上的高龄老人有241.89万，占全省老年人口的15.3%。并且，到2014年底，江苏全省已建成1.5万多个普通社区居家养老服务中心及2241家养老机构，拥有养老床位53万张，每千名老人拥有床位数达到33.5张。

面对着疾步而来的人口老龄化进程，仅仅依靠政府的作用是远远不够的，还需依靠市场的力量，发挥市场在养老服务资源配置中的作用，通过产业化的运营，满足老年群体多层次、多样化的养老服务需求。

北京大学社会学系教授陆杰华分析，中国人养老仍然要依靠“9064模式”，即90%靠日间社区服务分散居家养老，6%靠宜居社区集中居家养老，4%靠入住养老机构养老。

因此，面对养老出现的巨大缺口，破解难题应首选居家养老。除了从源头上把握老人需求之外，居家养老更要从体系上进行标准化服务建设，用产业化的发展策略助推老龄事业的发展。

娱乐养老专注居家养老服务产业化体系建设

1、居家养老服务产业化的艰难之处

我国居家养老服务企业大多是小规模经营，资金实力有限，企业的管理也比较粗放，不仅营销手段不足，服务队伍的职业素养也不高，多数居家养老服务企业都缺乏在养老服务市场竞争的能力，它们既没有清晰的盈利模式，也很难持续吸引到社会资本进入，这就导致养老服务业难以进入到一个良性的、有活力的循环体中，相当部分的企业处于盈亏临界点。这对于一个走在产业化探索路上的行业来说，显然不是一件简单的事情。

作为娱乐养老生活方式的创始人，十几年来，侯国新遇到的最大问题就是如何通过服务或产品来实现盈利，实现产业化，让“娱乐养老”真正生存下来。因为他明白，只有通过市场规模化运作，才能让居家养老服务得到规模化推广，也只有大范围地推广，才能实现“让每个老人都能在社区优雅地老去”的愿望。如今，娱乐养老生活馆在全国各地社区生根发芽，其中一个很重要的原因就是娱乐养老坚持走在居家养老服务产业化探索的道路上，并已在不断的实践中形成一套相对合理的标准化体系。

2、娱乐养老服务产业化体系的基本要素

（1）立足社区，建立居家养老服务连锁品牌

“娱乐养老”为了能和老人们有一个更好的互动，让老人在家门口就能享受到美好晚年生活模式，通过与社区合作成立“娱乐养老生活馆”，为社区老人提供集聚会、娱乐、理疗、购物为一体的综合性养老服务，获得了老人的一致好评。娱乐养老生活馆立足社区，逐渐优化店铺内功能区布局，旨在最大程度上满足社区老人的身体调理及精神文化方面的需求，并已形成标准化操作模板，在全国复制，从而使得“娱乐养老”品牌价值在居家养老服务领域有所提升。

（2）立足老人精神文化需求，开放老人文化艺术中心和社区影院

除了通过社区娱乐养老生活馆为老人提供稳定的活动场所之外，娱乐养老生活馆还成立老人文化艺术中心，为老人24小时如何度过制定了一系列的课程，例如：周一是书法和绘画班，周二是音乐和琴艺班，周三是全国娱乐养老会员欢乐Party活动和会员集体生日会，周四是营养健康课程和中医课程……形成了以老人为中心的居家养老服务产业链，通过文化教育帮助娱乐养老实现老人文化服务体系建设。

2014年7月，江苏省广电批准娱乐养老研究中心成立社区数字电影院线———苏漫社区数字电影院线有限公司。在此背景下，娱乐养老将每周五定为“全国娱乐养老电影日”。每到周五，全国娱乐养老生活馆都会组织老人看电影，养成老人固定时间看电影、固定时间聚会的习惯。

（3）倡导老人互助，推动互助志愿者组织建设

娱乐养老研究中心十年来一直致力于老人生活模式的探索与实践，在这个过程中，娱乐养老生活方式创始人侯国新发现，老人本身就是个服务对象，那为何不能将这部分老人作为可以运用的人力资源？用低龄的老人去服务高龄老人，健康老人去服务不健康的老人，通过老人相互帮扶，一方面可以合理利用老人资源，充分调动老人积极性，让老人回归社会工作的角色；另一方面，老人之间的帮扶可以有效减轻家庭和社会的压力，这对老人的家庭和社会都是有益的。因此，2011年10月，娱乐养老互助志愿者组织在南京率先成立。通过组建娱乐养老互助志愿者组织，让老人们回到组织中去，找回归属感并让老人互帮互助，促进老人自我管理，最终实现老人自治。

（4）倡导科学生活，在社区建立慢病养护中心并为老人建电子病历

人到老年会出现很多慢性疾病，追根溯源，主要原因是对老人平时的健康状况不了解，无法做到及时把控。娱乐养老通过信息化手段为每位老人建立电子健康档案，及时更新登记身体状况、兴趣爱好、参加活动频率等个人基本情况。同时信息化电子档案可以保证档案的完整性，方便查阅，及时规避潜在隐患，避免老人突然离世的现象。

不仅如此，娱乐养老还将通过与社区合作，在社区建立慢病养护中心，帮助居住在家的老年人解决最基本、最迫切的需求，特别是在医疗卫生和紧急救援等方面的需求。

娱乐养老产业化体系建设初见成效

娱乐养老生活方式创始人侯国新希望，政府、企业和家庭这三个养老产业中的主体都能够各司其职，家庭更关注老人，企业提供更完善的产品和服务，政府进行引导，在承担好托底保障的同时，推进适度普惠政策，发展好公共基础设施，增加对社会力量参与养老服务的资金扶持力度，完善社会资本进入养老服务体系的政策制度。娱乐养老服务产业化模式探索，也在多年的实践中略见成效。

1、娱乐养老让千万老人受益，品牌红利凸显娱乐养老通过立足社区，用“四建”（建店、建团、建班、建档）标准化服务体系与产业化体系，依靠专业的服务和管理，建立娱乐养老生活馆，形成了系列化和品牌化的经营方式。

截止到2014年底，娱乐养老已经与全国328个地区合作，建立了近千家娱乐养老生活馆。

娱乐养老生活馆为老人提供各项精神文化活动，在源头上把握老人需求，更从体系上进行标准化服务建设。通过“走走”来组织旅游俱乐部，让旅游带来利润；通过“调调”开设银发餐桌和相关理疗服务，创造服务利润。此外，娱乐养老在社区服务中，还开设专门面向老人的健康食品和保健品，创造可持续的产品利润。同时通过智能化平台为老人提供针对性的服务，获取管理利润。因此，形成以老人为中心的居家养老服务产业链，凸显品牌红利，是娱乐养老实现产业化运作、规模化发展的重要落脚点。

2、老年精神文化建设已逐渐形成规模效应，深受老人喜爱

娱乐养老要想走产业化的模式，核心是产业化的元素可以形成复制，并且本质上具备盈利能力。2014年娱乐养老率先获批全国电影院“社区院线”的许可证，可以跟全国同步放映，让老人只需花五元至十元就可以在社区看到几十元甚至上百元的电影。

目前，全国近400家娱乐养老生活馆已经配备了电影院———苏漫社区院线，其他地区的娱乐养老生活馆也在积极筹划配备，全国娱乐养老生活馆固定每周五为娱乐养老会员电影日，在这一天全国的娱乐养老会员统一看电影，已有近30万老人参与其中。

同时娱乐养老生活馆内还建立社区文化艺术中心，通过老年书画班、剪纸班这些文化教育，可以获得教育利润。老人晚年空闲时间多，对其进行一些文化教育，能够让老人优雅地生活，而且娱乐养老产业化才能有更多的资金投入进去。

3、百万老人结伴互助，发挥余热，家庭受益，社会受益

娱乐养老率先提出老人也是人力资源，通过老人互相结队解决了在整个的服务过程中人力资源缺乏的问题。同时，充分开发、利用老年人力资源，让老人去管理老人，还有助于减少娱乐养老产业化体系中管理运营成本。

娱乐养老互助志愿者结伴播撒余热，温暖每个家庭，娱乐养老互助志愿者组织也是践行社会公益的落脚点。截止到2014年底，娱乐养老互助志愿者数量已达到13万，娱乐养老互助小组增加到4900个。

4、传统医学与现代科技融合，提供更系统的健康管理服务，潜力无限