住房公积金贷款的政策范例(3篇)
住房公积金贷款的政策范文篇1
【关键词】公积金贷款；存在问题；解决对策
我国住房公积金政策始于上世纪90年代初，是深化住房制度改革的产物。我国住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。个人住房公积金贷款的主要目的是为中、低收入家庭提供资金支持，在实施过程中确实对解决职工家庭住房困难方面发挥了极其重要的作用。
一、我国住房公积金贷款的现状
发放个人住房贷款是体现住房公积金制度改善职工居住水平的最主要方式。住房公积金贷款利率低的特点是公积金贷款最主要的优势，职工从公积金中心取得贷款后，享受低于商业贷款的低利率。以2012年末的利率为例，5年以下公积金贷款年利率为4.0%，6-30年公积金贷款年利率为4.5%，比商业贷款七折后的利率还要低，而且没有商业贷款关于享受七折利率的高门槛。同时，银行七折优惠利率不是终身制的规定，目前，各大银行已取消这一优惠政策，执行基准利率，这使得公积金贷款和商业贷款的利率差进一步加大了，公积金贷款利率低的优势进一步凸显出来。但是，目前住房公积金在贷款方面还暴露出分配不公、手续繁琐等问题。找寻公积金贷款存在的问题，如何解决这些问题是我们亟待探讨解决的问题。
二、我国住房公积金贷款存在的问题
1、公积金贷款覆盖范围窄
目前，我国个人住房公积金贷款的覆盖范围仅限缴纳住房公积金的职工，它是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利。只有公积金缴存的职工，才能按公积金贷款的有关规定申请公积金贷款，这就限制了公积金贷款的覆盖范围。像城镇集体企业、城镇私营企业等企业的职工由于单位不给职工缴交公积金，这就使他们不能使用公积金贷款。同时，城镇个体工商户、自由职业者等目前也没有明确的政策将此类人员纳入公积金缴存范围。因此，这类人群也不能享受公积金低息贷款。
2、公积金贷款使用分配不公，低收入群体受益少
办理个人住房公积金贷款，申请的贷款额度和贷款年限的都有一定的要求。以大连市公积金贷款为例，确定贷款额度要满足以下三个条件：（1）不得高于根据公积金缴交情况计算的可贷额度，其公式为：贷款额度=（借款人月缴存住房公积金总额/住房公积金缴存比例*45%+住房公积金月缴存总额）*12*贷款期限；（2）不得高于购房所在区的最高贷款额度；（3）不得高于规定的贷款成数。
从以上条件我们不难看出在办理贷款过程中职工能否按最高额度贷款和职工个人缴存公积金的基数和比例，以及贷款的年限都有关系。
在缴存公积金的人群中我们可以发现，很多地区出现效益好的单位缴存基数和缴存比例也普遍偏高，而效益差的单位缴存基数和缴存比例也都偏低。这种差距就直接影响了职工贷款的额度。可以说收入中等或高收人人群其贷款额度较高，低收入者贷款的额度较少。这就违背了个人住房公积金贷款的初衷，造成大多数中低收入者用自己的公积金储蓄为少数中高收入者购房提供补贴的局面。
3、公积金贷款跨区域使用受限制
现在全国各地的住房公积金贷款一般都是由各个地方的住房公积金管理部门负责管理。由于住房公积金贷款的地域局限性，部分职工跨省市购房的要求不能满足，住房公积金贷款缺乏跨区域使用的功能，造成了许多购房者没有办法把其住房公积金用到实处，浪费了大量资源。
4、公积金申请手续相对繁琐，担保费用较高
首先，在住房公积金贷款在申请过程中，需要填写和提供的材料比较多，办理过程中需占用时间较长，有时会给申请人造成诸多的不便。其次，公积金贷款要求担保公司担保。公积金贷款担保是指在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，担保公司为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同并提供连带偿还责任的保证担保行为，其目的是减少贷款风险，保证公积金资金的安全性。此举对公积金中心来说是减少了风险，但是担保费对一些低收入家庭也是一笔不小的开支，无形中加重了购房人的负担。
三、针对我国住房公积金贷款存在问题的解决对策
1、发挥公积金制度强制性，继续扩大公积金覆盖范围
目前，我国公积金制度覆盖面相对较窄，公积金政策应该发挥其强制性的特点，无论单位是否自愿，都应该给职工建立住房公积金账户，为其缴纳公积金。同时由于城镇个体工商户、自由职业者等人群未纳入公积金覆盖范围，使其无法享受公积金贷款的优惠利率。将大多数人群覆盖其中，保障职工的合法权益，使不同层次的职工都能享受公积金制度带来的利益。
2、缩小不同人群公积金贷款使用差距，提高低收入群体公积金使用率
住房公积金是专项用于解决职工住房问题的长期互助储蓄资金。其目的是取之于民，用之于民，帮助职工，尤其是低收入职工实现住房梦想。一方面，限定公积金贷款的最高额度，一个职工一生只能使用该额度，不能超额使用。这就对高收入群体贷款起到一定的限制作用，同时对一些已经拥有个人住房的高收入者申请公积金贷款购买第二套房产时应适当提高门槛，例如：使用较高的住房公积金贷款利率等。另一方面，对于低收入者应适当降低贷款门槛，在其还贷能力允许的范围内适当增加其贷款额度，减少其为购房付出的贷款利息，使改善居住条件最为迫切的中低收入职工从住房公积金制度中获得更大的收益。
3、适当放宽贷款地域范围，增加异地贷款城市
由于住房公积金贷款的地域局限性，导致部分职工跨市购房的要求不能满足，使很多职工在异地无法享受到公积金贷款政策，针对这一情况适当放宽贷款地域范围，增加异地贷款城市，为异地职工解决实际困难。
4、简化贷款手续，降低贷款担保费用
我国现行的住房公积金管理条例规定住房公积金管理中心是直属于城市人民政府，不以营利为目的的独立的事业单位。在这种体制下，公积金中心和银行之间的工作不能很好地协调起来，双方根据各自的职责、利益情况制定相应的工作规范，极大地影响了贷款效率。公积金管理中心、受委托银行及其他中介机构应建立个人住房贷款各个环节的联合办公制度，实行一条龙服务，提高贷款工作效率，依据个人申请贷款的客观实际，放低贷款“门槛”，简化贷款条件和程序，满足职工对住房需求的愿望。
同时，应该引入政府补贴制度，努力降低个人住房公积金贷款的担保、评估等各种费用，减轻职工负担，真正发挥公积金作为政策性贷款的优势。
综上所述，个人住房公积金贷款政策的推出在推进我国住房制度改革，促进城镇住房建设，提高职工住房水平能力等方面都发挥了极其重要的作用。虽然我国住房公积金贷款政策目前还存在部分问题，但只要针对政策中的不同问题，采取合理有效的调整措施，进一步细化和完善公积金贷款政策，必将继续发挥住房公积金贷款在我国保障事业中的重要作用。
参考文献：
[1]文雅静.住房公积金个人贷款存在的问题与对策[J].合作经济与科技，2010（20）.
住房公积金贷款的政策范文
住房公积金作为一种重要的金融工具，在最近一轮房地产调控中也出台了系列政策，概括起来主要包括以下三项。
使用住房公积金建设保障房：2009年10月住房和城乡建设部《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，其中规定：在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50％以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10％执行，严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用。
调整住房公积金贷款首付比例：进入2010年以来，根据房地产宏观经济调整的要求，部分城市小幅度提高了住房公积金首套住房贷款比例；北京、沈阳、石家庄等城市纷纷大幅度提高二套房首付比例，调整以后首付比例最低为40％；大部分城市停止发放三套以上住房公积金贷款。2010年11月2日，住建部、财政部、人民银行、银监会联合印发的《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》(下称《通知》)规定，对第一套房贷按照90平方米上下区别分别为不低于30％和20％；第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50％，停止发放第三套房贷。
上调住房公积金存贷款利率：2010年10月住房和城乡建设部《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，其中规定，从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下(含五年)从3.33％调整为3.50％，五年期以上从3.87％调整为4.05％。2010年11月2日，《通知》规定，个人住房公积金贷款购买第二套住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
二、住房公积金调整效果分析
住房公积金政策调整是有利于住房市场稳定的。加强保障房建设，有利于扩大住房供应数量，而且保障房本身价格大大低于商品房价格，有利于住房价格总水平的下降，同时也将极大地打击房价疯狂上涨的预期；调整住房公积金贷款首付比例，尤其是提高二套住房贷款比例和停止发放三套及以上住房的公积金贷款，则会从公积金这个渠道挤出投机需求，确保自住需求；而自住需求是根据自身消费预算约束线作出消费决策的，这种需求与房地产价格成反比，有助于住房价格回调，总体而言，这条政策的作用是降低了住房需求的总量，使得需求曲线向左移动：提高公积金贷款利率，公积金贷款利率提高幅度较小，但提高了贷款成本，有利于减少住房需求。
三、进一步调整建议
1进一步提高住房公积金存贷款利率
经过2010年10月的调整以后，住房公积金存贷款利率仍然较低，以五年期住房公积金存贷款利率为例，调整以后存、贷款利率分别为1.91％和3.5％。2010年全年官方公布的通货膨胀率已经接近3.5％，据此判断，则住房公积金实际存款利率为负，而贷款的实际利率接近于零，则意味着购买住房基本上没有利息成本，而存款人的资金则面临着贬值的困境。住房公积金的负利率政策不利于从根本上打击投机需求，因此必须进一步提高住房公积金存贷款利率，至少应该将存款利率提高到5％以上，对于首套住房申请住房公积金贷款的，应该将贷款利率提高到8％以上。
2住房公积金首付比例的调整
进入2010年以来，我国全面提高住房公积金购买住房首付比例。有些地方对申请住房公积金购买首套住房的首付款比例也做了相应的调整，有的地方提高到30％。这种调整实际上是不利于自住需求得到满足的，应该保持对申请住房公积金购买首套住房的首付比例保持不变；而对于购买第二、第三套住房的首付比例则可以进一步提高，这样才有利于打击投机需求，促进住房价格的稳定。
3使用住房公积金建设保障房的建议
住房公积金贷款的政策范文
买房要用好、用足住房公积金贷款。与普通商业按揭贷款相比，住房公积金贷款最大的好处就是能够减少购房者的利息支出，降低购房开支。目前住房公积金贷款政策的调整，使得原本就有优势的住房公积金贷款更有吸引力了。那么，如何用好、用足住房公积金贷款呢?
降低利息成本的途径
购房依靠住房公积金贷款，能让购房者轻松不少。对于普通购房者来说，依靠自己的力量，一次性支付房款存在不小的难度，因此向银行申请住房按揭已成为购房者的首要选择。一般情况下，居民购房申请按揭贷款有两个选择，一是申请商业贷款，二是申请住房公积金与商业组合贷款。如果能够申请到尽量多的住房公积金贷款，肯定能够让购房成本降下来，因为住房公积金贷款与商业贷款相比，利率要低很多。
央行最近一次下调之后的住房公积金贷款利率标准，5年期以下利率为4.05％，5年期以上贷款利率调整为4.59％。就中长期贷款来说，住房公积金贷款利率比最大限度下浮至基准利率0.7倍的利率水平，还要低0.45个百分点。对于同样一笔40万元的按揭贷款，以等额本息还款法还款，商业贷款与住房公积金贷款之间每月还款额相差98.6元(具体计算见表1)。
新政对普通购房者在税收、贷款利率等等多个方面给予了优惠，相比较税收标准降低、所得税免征等一些措施而言，贷款利率因其贷款数额大、贷款期限长，这方面涉及到的资金成本更值得关注。除了商业性贷款之外，从节省成本的角度考虑，普通购房者首先应该考虑用足住房公积金贷款，用好、用足住房公积金可以大大省钱。
贷款标准心知肚明
目前有不少地方对住房公积金标准做出了调整。住房公积金贷款政策的调整，其基本出发点无非是扩大受惠人群，让住房公积金贷款发挥更大的作用。具体做法有提高贷款额度，延长贷款时限，降低首付比例等等。不过通过综合对比发现，各地具体操作的方式有所不同。
贷款最高限额有所提高，提高额度一般在5万～10万元左右，最高达30万元。综合比较而言，以上海为最高。此前上海公积金贷款最高额度为50万元，此次提高到80万元。北京和广州的最高额度则没有变化，仍为78万元和65万元。此外，长沙、成都、福州等地住房公积金贷款最高额度有所提高。
还有一个不可忽略的调整是公积金贷款首付比例的调整。据了解，目前北京和上海下调了购买普通住房的首付比例，由原来的30％调整至20％。此外，南京、武汉、成都、郑州等城市的住房公积金贷款首付比例也下调至20％。
除了少数情况外，各地对申请住房公积金贷款的条件并未调整。如北京、上海、广州等地的申请条件与原来相比，几乎没有变化。总体来看，既未放松，当然也没有从紧。不过，对某些特殊情况还是提出了较高的要求，如上海对于申请贷款总额80万元的情形，要求申请人除了符合住房公积金缴存、还款能力等条件外，还必须是第一次购买自住房，且以户为单位申请(两个或者两个以上同户成员共同参与贷款)。如北京对申请总额为78万元的情形，也要求借款人的信用等级必须为最高的AAA级。
值得注意的是有些地区推出了一些新的举措，如放松借款申请人的年龄限制，如北京贷款期限最长可以计算到借款人70周岁；或者实行异地贷款，如在其他城市缴存公积金而成都买房，也可申请住房公积金贷款；或者实施商业贷款转为住房公积金贷款业务，如温州市对符合条件的购房者，允许其将商业贷款转办为公积金贷款，最高额度可达50万元。
灵活运用新政来省钱
根据政策的变化，如何灵活运用政策，并根据政策的调整来达到减少购房成本的目的，这需要购房者根据自身的特点，并结合当地的政策特点来认真研究。本刊在此推出几个例子，以期达到抛砖引玉的作用。
提前还清贷款在北京，如果已经办理过住房公积金贷款，第二次购房时能否享受到首次申请贷款的优惠政策呢?答案是可以的。但考虑到在贷款没有还清之前，无法第二次申请，因此需要还清贷款。按照北京公积金贷款的有关规定，借款人在第一笔住房公积金贷款还清后，就可以申请第二笔公积金贷款，因此公积金贷款不存在二套房提高首付或利率的问题。至于第一套住房要不要售出，政策没有明确规定，因此购房者可以灵活调整，在这点上与享受下浮基准利率0.7倍的商业贷款优惠措施有所区别。
家庭成员来帮忙为了能够获得更高额度的住房公积金贷款，可以尝试家庭成员组合申请贷款。如上海规定，与在一起居住满一年以上的直系血亲，共同申请住房公积金贷款，最高可达80万元。因此有专家建议，可以让与自己同住的父母、子女等一起申请房贷，贷款额度比个人要高得多。
还有一种方式是利用直系亲属的公积金来静忙。如福州公积金新规规定，住房公积金贷款人购房时可提取本人配偶及同在一户的贷款人本人父母、子女等直系亲属的住房公积金用于购买普通商品住房。
早早备足缴存余额在上海，对于希望获得个人最高30万元的改善型购房者来说，必须先做好准备，因为根据住房公积金贷款的条件，缴存余额必须达到一定金额，才有可能足额申请贷款。上海规定，基本住房公积金账户的缴存余额达到了7500元，就可以获得30万元的住房公积金可贷额度。但是不要小看这7500元的缴存余额，因为对于一般的家庭来说，只要还在还贷过程中，每月缴存的公积金资金都会自动用于冲还贷，余额所剩无几。因此这个时候要做的就是停止冲还贷，而改用现金还贷，使公积金账户中的资金沉淀下来。
