城中村改造必要性范例(12篇)
城中村改造必要性范文篇1
关键词：“城中村”、产生原因、分析、改造措施
村落制度是“城中村”的村民们世代生活的规则,但某些城市功能的缺失使“城中村”似乎有成为“新贫民窟”和“藏污纳垢”之地的可能，给城市管理造成一定麻烦，使其自身发展也陷入恶性循环。
一、“城中村”产生的原因
“城中村”土地未能及时归国有，宅基地制度的存在，是造成“城中村”问题的根本原因。至今，“城中村”的土地所有权仍属农村集体所有。这种产权制度的存在进一步导致住宅建设的混乱，也使“城中村”的改造更难于旧城区的改造。目前未形成一套真正有效的针对于“城中村”情况的建设管理制度；在各个层次的城市规划编制与实施过程中，对“城中村”所带来的后遗症缺乏足够的重视和深入的研究，未能及时针对“城中村”特有的情况制定合理可行的规划建设标准，也是造成“城中村”现象的原因之一。从市场的供需关系看，“城中村”优越的区位条件使之成为房地产开发的热点，也是他们一本万利的投资场所。低收入人群则偏向低成本住宅，而“城中村”地区正具有这种条件。从市场供给方看，村民存有短期内获取既得利益的心态使开发建设偏离了正确的轨道。
二、管不了“城中村”原因分析
“城中村”的出现与蔓延集中表现在以下两个方面：一是城市规划和土地管理部门对“城中村”的建设和管理近乎失效从而导致“城中村”的形成和出现；二是政府对这个特殊的地段难以实施有效的城市管理和改造，即如何将之容入城市的问题。可以看出，“城中村”土地未能及时收归国有，宅基地制度的存在乃是造成各级政府部门对“城中村”管不了、治不好的根本原因。我国法律规定农村土地归集体所有，由村民委员会等集体经济组织经营管理，使土地所有权主体不够明确，既会导致真正的所有权主体多元化，又会导致真正的所有者主体缺位；这种土地所有权主体的不确定和土地使用产权的不明确，兼之历史的原因和法制、社会保障体系的不完善，村民将自己拥有的土地使用权的宅基地视为养生活命的资本，想方设法地以次获取更大的经济效益，每任“集体”也热衷于把土地投入到短期见效的项目上去。这些必然会导致“城中村”中建设的无序化。
“城中村”无序化增长现象正在对周围环境造成越来越大的“负面影响”。土地产权的不明晰与规划图则的法律地位不明确导致乱搭乱建的现象产生：①大量的违章违规建筑存在，而没有任何规划与建设部门的批准；②存在大量乱占、乱圈地现象；③非法租赁土地；④以土地入股开办各种实业；⑤用集体土地抵押贷款；⑥用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。由于“城中村”集体土地的边缘性、稀缺性、区位性、固定性，多样性，复杂性以及相比较于国有土地使用权的低廉性，是它拥有旺盛的需求市场，土地使用权的差别使“城中村”得以客观存在。
三、实施“城中村”改造的措施
城中村的改造必须根据每个城市本身的社会经济发展水平、历史、地理、文化与风俗习惯的差异，具体实施方法也有所不同。加强法制，实现公众参与。同时在“城中村”的社区管理上要转向政府倡导，社区介入和公众参与的共同管理，增进市民在城市规划、建设、管理上的知情权和市民参与城市管理的积极性、主动性和自觉性，形成行政直线制，社会职能制与群众参与管理制相结合的新型社区管理体制。
以南阳市为例在城中村的改造上应尽可能使用以下做法：全面固化村民住宅建设用地，纳入城市规划统一管理。要求农村集体所有土地权属依法有序转让成为国有土地，因历史原因，全部“一刀切”是不可行的。因农民在过去没有公房、房改、公费医疗等城市居民福利，只有宅基地与承包耕种的土地。故“城中村”的改造产权改革必需面对现实，承认与限制村民住宅建设用地，但决不能马上全部取消。为了防止因“城中村”的改造带来房屋过量供给和房地产市场的波动，改造显然不宜大规模的进行，而要有步骤的、分阶段的进行，不能侈望在短期内完成。在“城中村”的改造建设上也可以实行通过市场机制,拆除、搬迁“城中村”的彻底改造模式，体现经营城市的理念。那么我们不得不考虑的是在“城中村”改造的博弈中，存在着三方对弈者：政府、房地产商和“村民”。“城中村”的最终改造方案，将是这三方利益平衡的合理安排。“村民”们的要求是在改造中保护他们的租金收益或对损失的租金收益给予补偿，房地产商的要求是在投资改造中至少获得平均收益，而政府的希望是避免财政的压力和保证市场、社会的稳定。在这种情况下，“城中村”改造的真正难点，就是改造的资金从哪里来？政府的担忧是，拆迁过程中的利益冲突会成为社会不稳定的因素，政府自己开发因成本过于高昂难以启动，而给予优惠政策吸引房地产商介入开发，又可能造成房屋过量供给，冲击业已趋近饱和的房地产市场，使目前房地产开发中大量的国有银行贷款无法收回；房地产商的担忧是，此种拆迁开发中的利益矛盾重重，不确定的变数很多，高昂的交易成本会吞没和消散房地产开发的正常收益，政府对楼层高度的管制会使开发最终变得无利可图；“村民”们的担忧是，他们既得的房地产租金收益在开发中得不到保护，而且会损失市中心区域房地产升值前景的好处,他们会以几百年来祖祖辈辈居住在这里为由，对他们的既得利益寸金必争。能不能处理好这些棘手问题将是“城中村”改造的关键。
南阳市现有20多个“城中村”，主要现状是（1）人口杂乱，“城中村”由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体。治安形势严峻。（2）违法违章建筑相当集中，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差，村民居住环境差。（3）基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患，（4）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱等。“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。因此2003年--2005年间，南阳市相继对中州东路区域、小庄区域、东包庄区域、府衙区域等进行拆迁改造。在拆迁过程中旧城更新改造难度很大。现状人口密度高，建筑密度高，质量差，文物破损情况严重，政府近期无较大的资金投入，如何形成良性循环的更新改造的机制，吸引多渠道的资金投入旧城更新改造。这是南阳旧城更新改造的关键所在。因此市政府实行经营城市战略，把城市作为最大的国有资产，充分发挥城市规划的龙头作用，运用市场经济手段，对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本（如土地）、人力作用资本（如路、桥）等进行集聚、重组和营运，走以城养城、以城建城、以城兴城的城市建设市场化之路，在政府逐步减少投入的情况下，实现城市建设的自我滚动、自我积累、自我增值的新观念和新模式。在拆迁后已经建设完成的中州东路区域，我们可以看到原来老城范围的小东关、小西关，东马道这些“都市里的村庄”居民自建（改建）的、质量较差、设施不配套的低层建筑已经不存在了，取而代之的多是配套完善的底商住宅，它更好地体现城市特色，振兴了旧城经济，增强了城市活力。中州东路区域改造是南阳“城中村”改造的一个样例，大家看到改造后的景观充分认识到“城中村”改造的必要性。现在小庄区域、府衙区域、东包庄区域正在拆迁进行中，三个区域都经过了详细规划和合理的赔偿，相信不久我们又可以看到南阳“城中村”改造后新的亮点。
结束语
“城中村”的改造是一个复杂的系统工程，必须充分发挥各级政府职能部门及广大市民与农民的积极性，还要科学计划，严格监督和检查，要加强宣传，使干部、群众都能意识到“城中村”改造的意义及价值。同时使旧城的调整、“城中村”的改造与历史文化名城的保护相结合，不断完善机制，协调与广大群众的利益关系，坚持做到以人为本，才能使我们的城市向着美好的明天不断发展！
参考文献:
城中村改造必要性范文
关键词：城中村改造；以人为本；心理感受；沟通障碍
一、导言
城中村是在特定历史条件下出现的具有中国特色的城市化现象，随着中国快速城市化进程，自上而下的城市扩张与自下而上的乡村城市化同时进行，深刻的改变着中国的区域空间格局。从城中村出现至今，对城中村的改造就一直是各地地方政府推进城市化进程的首要目标。城市更新内部挖掘中，城中村这种在快速城市化进程中成长起来的村庄将成为一种重要的可再开发土地资源，城中村改造势在必行。
二、城中村现状
1.建筑密度大，居住环境差
城中村因位于城中，一些村子位置较好，房屋租赁有一定市场，村民为了增加出租面积，街道两旁的楼都伸展出来，几乎把露天的地方全部塞满。由于房屋建筑密度高，采光通风条件差，加之违法违章搭建与乱倒垃圾等脏乱现象突出，村容村貌一般都比较差，村民生活环境质量差。
2.村内公共设施，基础设施薄弱
城中村内的教育设施、医疗设施、文化设施、道路、供电、供水、排水、电信、环卫设施等一般都不配套，配置较低，并且缺乏公共绿地和广场等集散场所。
3.消防隐患较多，治安形势严峻
城中村内街巷狭窄弯曲，城市规划建设管理缺位，村庄建设无序发展，违章建筑不少，安全隐患较多。城中村外来人口集聚，缺乏管理，治安形势严峻。
三、城中村改造的原因
1.经济的快速发展
经济快速发展导致人对建筑品质、生活质量要求的不断提高，在不断发展的社会环境中，低品质的建筑必然会消失，脏乱差的城中村也必定面临着改造或者更新。最后，政府在转让土地的过程中获得了大量的地方财政资金，使得城中村的改造活动受到了政府一定程度的鼓励支持。
2.城市的快速发展
城市快速扩张，邻近城市的村落村民失去土地，村落居住区也被扩张的城市包入城区范围。城中村必定面临着其自身的城市化的过程。没有规划的制约，城中村的容积率高达3.0，建筑密度高达60%～80%，大约只有10%的土地用于公共设施、绿化和空地，而城市规划则要求应有25%～35%的土地用于这些用途。
3.文化的发展
城中村改造又是一个艰难的社会性问题。城中村往往是有厚重的文化积淀的。例如西安的鱼化寨，它是古时举人赶考时所住的地方，取“鱼化成龙”的吉祥之意，改造很有可能导致地方文化的丧失，但改造往往是伴有地方土地转让的巨额利润。
四、西安东窑坊棚户区改造为例
西安作为中国历史悠久的古城，其城中13个区共有326个城中村，人口约为46万，各类土地约1.4万公顷，大量城中村的存在使得社会治安令人担忧，建筑加盖情况严重不符合规范，人口管理难度大，土地利用不经济。因此自2002年以来，西安市政府决定对西安市各城中村进行改造，2007年3月24日，西安市政府正式启动改造工作，位于碑林区金花路西侧的东窑坊是第一个实施改造的项目，2009年7月24日落成新家园。东窑坊作为西安市第一批投入改造的城中村，其影响对西安今后的城中村改造具有重要意义。
1.东窑坊改造前状况
西安市城中村改造始于本世纪，东窑坊曾作为二环内脏乱差点的代表，它的改造受到市民和政府领导人的广泛关注，具有很强的代表性。改造前，区内房屋多为三四层砖混简易结构，局部道路宽度不足2米，居民房屋建筑密度大、居住环境差、基础设施不到位、安全隐患较多，此外，其地势低于金花路5至7米，是西安市低洼涝灾最严重的地区之一。
因为其居住环境恶劣，基础设施匮乏，且低廉的租金又吸引了大批的流动人口、进城务工人员、低收入者聚居，不仅使社区管理混乱，治安条件也令人堪忧。东窑坊棚户区改造范围约48亩土地，拟拆除房屋建筑面积4.5万平方米。该项目计划投资3.3亿元，建成后的新型综合小区面积18.5万平方米，安置住宅16.2万平方米，地下停车库1.2万平方米，其中配套公共建筑9900平方米，幼儿园、医疗中心等公共设施，其中配套公共建筑、医疗中心等公共设施一应俱全。
2.东窑坊改造后状况
东窑坊位于金花北路西侧，南临伞塔路，金花北路为城市主干道，人车流密集，小区的主入口设于此，次入口与地下停车场相结合，经小巷将人流引至伞塔路上。小区地处西安市二环以内，交通便捷，商贸繁华，周围遍布餐厅，宾馆，大型超市，银行，大中小学校，各项基础设施齐备。小区内部附设有幼儿园小区内部附设有幼儿园，诊所，中心广场，绿地及建筑小品，能基本满足居民的物质文化生活需要，并且提供了舒适便捷的休闲、交往场所。小区内设施齐全，水电入户，管理有序，西南面的活字广场运用了古典的文化元素，塑造了雅致的社区文化氛围塑造了雅致的社区文化氛围。
3.改造后的新问题
回迁户与新住民见缺少沟通，社区缺乏一种氛围。沟通障碍是现在城市居住小区普遍存在的问题，在东窑坊此问题是由于新住民和回迁户之间的文化层次，生活方式的差异而显得尤为突出。小区内回迁户和新住民间存在明显的交流障碍，广场上休闲的居民也分别扎堆，泾渭分明。造成交流障碍的原因是多方面的，包括文化程度的差距，生活习惯的差异，互相的熟识程度、兴趣爱好、娱乐方式等。交流障碍的环境下，居民的心理感受也是值得关注的。邻里之间的陌生化虽然是现如今都市居住区的普遍问题，但是东窑坊内回迁户与新住民的交流就还会死具有一定的代表性，它代表了两种文化、两种生活方式交汇过程中的冲撞，是城中村改造过程中无法回避的。
五、总结与建议
总体来说，东窑坊的改造说是成功的，为西安市的城中村改造工作博得头彩，在今后其他城中村的改造中，应借鉴东窑坊改造的经验，并根据具体情况有所改进，参考东窑坊改造所带来的社会效益和经济效益，城中村改造势在必行，虽然耗资巨大，但是改造给城市未来发展带来的效益是不可估量的，应当充分考虑到城中村改造后局面构成的变动，回迁户和新住民间因为生活方式、风俗习惯、文化程度等差异，势必造成交流障碍。这就要求居住小区的规划设计者在设计初衷里考虑如何促进居民交流，如尽量规划多且方便使用的交往空间，并且通过建造者、管理者、呼吁者和居民的共同努力，以逐步缓解这种交流障碍，使得社区环境更加的和谐美好。
参考文献：
[1]《市场经济下的中国市场规划》朱介鸣中国工业出版社2009年7月第一版
城中村改造必要性范文篇3
关于旧村改造的调研报告文章作者：文章加入时间：2005年9月26日22:46关于旧村改造的调研报告朱铭源（温州市国土资源局，浙江温州325027）旧村改造是当前全国上下各级党委和政府比较关注的一个问题，但至今从上到下都还没有形成一个具体的可操作办法。其实，旧村改造政策的关键就是解决好土地问题，核心就是有关的土地政策。为此，我们专门进行了调研，试图找到这把“开门”的钥匙。温州旧村改造的现状及存在问题温州市区及各县（市）散落着不少的旧村，有些旧村上的房屋拆迁有政策规定，而对农民集体所有土地上的房屋拆迁没有具体的政策规定。如果土地保持集体所有性质不变，旧村改造的整个拆迁工作缺乏法律保障。再则，如果在拆迁过程中遇到个别“钉子户”，缺乏法律依据。村干部为了使改造工程得以顺利实施，就会对“钉子户”提出的过分要求予以妥协，这又会引起先行拆除户的不满，造成政策不公正；二是旧村改造中多余出售的商品房使用集体土地，违反土地管理法等法律的规定。四、旧村改造品位不高。一些在城市规划区范围内的旧村，其改造方案事先未经规划部门审定，改造后仍保持单间独户式的“通天屋”而不是建公寓式的住宅，建筑密度高，绿化面积少，配套设施不齐全，改造层次和品位低，与城市建设的要求不相符。下一轮城市建设时又要拆迁重建，造成重大浪费。五、实施主体不合适。旧村改造是一项涉及面广、政策性强的重要工作，既不能单独由村集体负责组织实施，也不宜由政府包办。从村集体本身的职责、人员素质、技术力量及其本位利益等各个角度看，由村集体承担这一任务显然不合适。从政府的职能和角色看，也不宜由政府包办拆迁、开发建设、安置和房屋出售等一切事务。六、选择开发单位不公开、不透明，缺乏监督。村委会以“一对一”的方式选择旧村改造的开发单位或自行组织实施，既不符合国家政策法规的规定，又极易导致土地资产流失，使旧村改造所产生的本应归政府所有的增值收益却悄悄地流入村集体或开发商手中，还可能造成村干部腐败，容易引发村民上访，增加社会不稳定因素。综上所述，及时制定一个统一规范的旧村改造政策以指导规范全市旧村改造工作，使之健康、有序推进，已是我市加快城市化进程的迫切要求。制定旧村改造政策需要研究的几个问题制定旧村改造政策要注意处理市、区政府、村集体和村民、的关系，使之依法规范，促进旧村改造的健康发展，关键是需要研究解决以下五个问题。（一）区分层面对于旧村改造，目前尚无一个明确界定的概念。结合我市实际，我们认为，根据旧村所处的区位不同，旧村改造应分为三个不同的层面。第一类是位于城市（镇）建成区内已被城市（镇）所包围的旧村和政府统一建设的新区所涉及的旧村，我们称之为“城中村”；第二类是位于城市（镇）规划区内但目前尚未完全纳入城市（镇）建设范畴的、其村民群体意识还比较强、生活方式还比较接近农村的旧村，我们称之为“城郊村”；第三类是位于城市（镇）规划区外的旧村，我们称之为“郊外村”。第一类即“城中村”的改造工作其实我们早已经在进行，如市区的旧城改造就常常涉及一些已被城市“包围”的旧村的拆迁重建；又如市区的中心区建设，虽然是新区建设，但也包括了五个旧村的拆迁重建工作，这其中都包含了旧村改造的内容。这一类旧村的改造实际上已统一纳入到城市（镇）建设的范畴。第二类即“城郊村”虽然位于城市规划区内，但由于政府目前尚无财力、人力和精力进行建设，这些地方的建筑形式、居住环境、配套设施及人的意识观念等相对于城市（镇），还比较滞后，还更象农村而非城市。但是，由于城市建设的辐射，土地却已显现出较大增值潜力，并且村集体积极性较高，村民改善居住条件的愿望也比较强烈，当地乡镇党委、政府也想推动改造，加快城市化步伐。这一类村，正是当前旧村改造的热点，也应当是我们政策研究的重点。第三类即“郊外村”，由于生产仍以农业为主，生活方式不同于城市，再加上地价普遍较低和不在城市（镇）建设范围以内等原因，还不具备大规模开理又依法的做法就是将旧村改造范围内的土地统一征为国有后再改造。二是土地的使用方式。国有土地使用分为有偿与无偿两种方式。在旧村改造中多余的开发用地，其性质是经营性的，其土地使用权必须依法有偿出让，有偿使用，这同旧城改造中商品房开发用地的原理一样，使用方式自然应当一样；对于村民拆迁安置部分的土地，考虑到村民被拆迁前本来就是无偿使用集体土地的特殊性，再参照城市房屋拆迁的安置用地的做法，可以无偿划拨使用。三是土地由谁进行开发。无非两种情况，由房开公司开发或由村集体自行组织开发。从我市房地产市场发育的情况看，已出现了一批有相当实力和经验的房地产开发公司，应当让其中有资质、有信誉的公司来对旧村改造开发，这也符合社会主义市场经济的规律。如果让村里自行开发，因为村集体不具备这样的资质和实力，最后还是要找房开公司来合作，这样容易造成矛盾和腐败，增加社会不稳定因素。四是如何确定地价和选择开发单位。现在有些村要求自行选择开发单位，通过“一对一”协商谈判的形式确定地价和开发单位，这有相当大的弊端，这在前面已详述过。今年4月，国土资源部专门颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的11号令，其中明确规定：各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。选择开发单位、确定地价其实就是一个土地使用权出让的过程，无论从公开、公平、公正的角度还是从依法办事的角度，都必须通过招标、拍卖或挂牌的方式公开进行。这也切合国家一再强调的政府必须垄断土地一级市场的大政策，符合我国土地市场的管理模式。3、“郊外村”的改造，这类村的改造只能是零星、局部的，应适用于农村宅基地管理的有关政策，实行“一户一处一宅”，提高土地利用率。有条件的村还可实施鼓励农民置换土地进城的政策，鼓励有条件的农民放弃原来的住宅，留给山区迁移来的农民或退宅还耕还林，将有限的土地资源更有效地用于小城镇建设，促进人口梯度转移，促进农村人口向城市（镇）集聚。（四）拆迁政策旧村改造直接牵涉到旧村住户的房屋拆迁，关系到各住户的切身利益，拆迁政策的合理与否是关系到旧村改造能否顺利实施的一个关键。按照我市目前的房地产市场发展形势，通过旧村改造，居住环境、房屋结构和套型等方面得到改善后，房地产价值一般都会有不小幅度上扬，广大村民能直接受益。所以，如果拆迁政策合理，村民还是有积极性的。对于房屋拆迁，现在只有国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》，适用于城市国有土地上的房屋拆迁。而对于集体土地上的房屋拆迁，没有明确规定，这次我市新的《温州市城市房屋拆迁管理实施办法》第六十七条对此倒是作了规定：“需拆迁集体所有土地上的房屋及其附属物的，其土地征为国有后按本办法执行。”1、“城中村”的改造，我市新颁布的《温州市城市房屋拆迁管理实施办法》已经明确，不可能也不必再另行制订相关政策。2、“城郊村”的改造，如果再单独另行制订一个旧村改造的拆迁政策，若比城市房屋拆迁政策优惠，则会扰乱冲击整个旧城市（镇）改造的统一拆迁政策，阻碍城市（镇）建设进程。并且本身这些旧村就在城市（镇）规划区内，有些下一步就是城市（镇）建设的重点，故而也只能通过将集体土地征为国有后，适用城市国有土地上房屋的拆迁政策。此外，还需要研究的是，对于符合条件建房而还属无房的村民，在旧村改造中应一并考虑解决他们的住房问题，享受拆迁安置待遇，解决旧村改造后由于村集体无地而不能申请建房的村民的住房问题。3、“郊外村”的改造，根据其农村的特点，因局部整（二）村集体提出申请。“城郊村”的改造虽然应该按照城市功能的综合要求进行建设，但在实施时仍有别于建成区的房屋拆迁改造。一是政府还没有到了必须实施的时候；二是该区域农民群体意识较强，生活方式上仍保留一定的农村特征。故而村民自愿改造是前提，村委会支持协助开展工作是基础。所以要进行旧村改造的村必须经村民代表大会讨论同意，再由村委会向政府提出申请。（三）区政府组织实施。旧村改造涉及面广，工作量大，不可能由市政府统一包揽或另外专门成立机构，比较可取的是由各区政府组织实施，统一平衡资金和进行相关基础设施建设；改造地块的前期具体工作可利用现有机构（如龙湾区城市化建设指挥部）或成立专门机构，也可交由所在乡镇或街道办事处负责，主要做好：1、对改造地块内的房屋进行丈量，调查登记拆迁量，核对房屋权属和用途并报规划、土地、房管部门审核认定；2、对调查丈量结果在村内进行公示，是否有错登或漏登，接受群众监督；3、协助房屋拆迁管理部门确定被拆迁房屋的货币补偿基准价格、搬家补助费和安置补助费；4、协助国土资源部门完成改造地块的土地征用报批工作；5、根据规划部门确定的规划设计条件，委托编制改造地块规划设计方案，并通过公示广泛征求村民意见后报批。（四）有关部门各司其职，相互配合。旧村改造需拆迁集体所有土地上的房屋及附属设施，其拆迁补偿安置政策统一按《温州市城市房屋拆迁管理实施办法》规定执行，房管、土地、规划、物价等部门按照该实施办法和各自职责，相互配合，共同做好改造地块房屋拆迁的前期工作。（五）招标或挂牌出让土地使用权。市国土资源局根据规划设计方案和拆迁安置有关数据，测算出让土地底价，会同区、乡（镇）政府、村委会编制改造地块土地使用权招标或挂牌出让方案，在方案中，可根据村方要求对安置房位置、套型进行适当规定，以确保村民利益，然后组织旧村改造地块土地使用权招标或挂牌出让。（六）拆迁、建设、安置。建设单位通过公开竞争取得地块的改造开发权后，按程序领取房屋拆迁许可证，与拆迁户签订拆迁补偿安置协议，然后实施房屋拆迁和地块的改造开发建设。文章出处：【大中小】【打印】【关闭】
城中村改造必要性范文篇4
历史原因主要是城乡二元管理体制和二元经济结构存在形成的。上个世纪，中央政府根据当时的国情需要建立了高度集中的计划经济体制，这里和“城中村”改制相关的是就业安置、户口迁徙、保障利分配、粮食供给等，国家通过这些制度性约束严格划分了农业及非农业人口，确立起了城乡分割的二元体制。这样以土地为生存之基的农村居民，他们的户籍、土地权属、经济组织形式和管理特征等都与城市居民迥然不同。在城市化过程中，城区面积需要不断扩大，扩大城区面积必然囊括进一些村落，由于这些村落土地的独特属性（城市内部土地具有二元性，城市所有土地产权属国有，而城中村土地产权属集体所有，国家城市化建设可以征用村民的农用地，但难以征用村民的宅基地），城市选择了绕开村落发展城市化的发展方式，其结果是城中村逐渐成型。这种土地制度二元性的矛盾是城中村形成的最核心因素。
现实的原因可分为两方面：公共需要和个人需要之间的利益性矛盾、村庄人口不断增多与土地不断减少之间的矛盾。
首先，公共需要和个人需要之间的矛盾。政府出于对公共事业发展的需要，重新调整城市规划，不断扩大城市区域空间，甚至把城郊农村也纳入城区范围。城市功能的扩张，会导致农村土地的大幅度升值，这样会给农村带来巨大的收益。另外，由于村民不愿迁移祖居的传统观念。同时，政府的安抚政策不到位，造成部分地区村民集体抵抗政府的改制行为。
其次，村庄所属人口不断增多与农用土地不断减少之间的矛盾也导致了“城中村”问题的产生。城市化进程的加速导致了城中村居住人口不断增多，与此同时农用土地却在不断减少。众所周知，土地、耕地是农民的基本生活资料，它代替了城市居民所享受的社会福利和保障功能，涉及到生存权的问题，对农民意义重大。农村户口转变为城市户口，意味着失去土地，失去了生存的基本条件。所以在政府还不能够保证村民能够获得生存保障的前提下，叫村民改制，村民也不会改制。另外，村民文化素质低，生活技能差，他会联想到失去土地后生活的保障，很自然会产生一种朴素的、天然的对抗，不想改变现在的方式，也不想成为城市人。这里就涉及到生存和既得利益的需要，客观上对城中村产生了依恋。
“城中村”给城市发展带来的不利影响
原著居民的生活状态及性格。“城中村”里的原始居民，大多数没有工作，靠村里股份分红和出租房屋收益维持生活。没有工作的原因有多种：除了种田别无所长的村民与大量涌入的外来工相比没有优势；一些企业为了避免交养老金等，宁可一批批地换外来工，也不愿意雇佣本地村民；因村民本身文化程度低，自身素质不高，只能找到每月几百元的工作，村民不愿去做等。
不稳定的房源。城中村房源的不稳定主要体现在出租房数量和租房者生活成本上，这些因素的不稳定给占城中村人口绝大多数的租房者造成不便，继而影响整个社会的和谐发展。
公共设施缺乏，环境质量低下，安全隐患堪忧。由于城中村的历史由来，使其成为市政管理盲区，绝大多数的市政及公共配套设施都不具备，大部分道路曲折不通；采光、通风不足；给排水容量不足；建筑质量不高。但是，由于这些城市孤岛所具备的独特的相对低廉的房价等生活成本因素，导致大多数的城中村成为城市居住人口最为密集的地区。环境与人口的极度反差给城中村带来了诸多安全隐患。
改造“城中村”是城市发展的客观要求
（一）“城中村”改造是实现城市发展现代化的迫切需要
发展现代化必须实现工业化和城市化的齐头并进，城市化的快速发展已成为当务之急，而城市化的发展却存在很多阻碍因素，“城中村”的改造即是这些因素中一个令人头痛的难题。“城中村”是农村的一个重要组成部分，它最贴近于城市，加快城市化进程中，“城中村”已经成为一个重要的角色。因为推进城市化要求农村剩余劳动力尽快实现向城市转移，如果农民仅仅实现地域转移，而没有实现户籍、组织和管理体制、思想观念以及生活方式等的更新，就不是真正意义上的城市化。同时“城中村”存在过程中体现出来的种种弊端已严重影响了城市化的进程。城市化质量的提高，必须对现有“城中村”进行积极的改造。如果“城中村”不进行彻底的改造，城乡建设和管理就难以适应经济发展和居民生活水平的提高。那么城市的现代化更无从谈起。
（二）“城中村”改造是加强社会主义精神文明建设的迫切需要
我国社会发展所追求的现代化，不仅是物质的现代化，更是精神层面的现代化；不仅是城市居民的现代化，还是农村所有居民的现代化。物质层面的改造仅仅是表象，然而不管外在如何光彩照人，内部隐含的精神世界却是这场改造的重中之重。发展现代化，任重而道远，决不是一蹴而就的事情，它是一个长期的、循序渐进的过程，由城市逐渐向农村居民过渡。在这个过程中，“城中村”居民的改造起到一个承前启后的作用。“城中村”的农民虽然变成了城市居民，其小农经济的观念、生活方式不容易一下子转变过来。再加上在失去耕作土地后，他们往往把生存和发展的希望寄托于房屋之上，企图从房屋出租中谋求生活保障甚至更多的好处。在这个过程中就造成了一些极端的发展，这些发展对社会造成的影响不是进步，而甚至可以说是退化。因此，“城中村”改造势在必行。改造“城中村”的物质环境，加强社区建设，更新居民的思想观念和提高其文化素质，已成为维护社会治安和加强城市的精神文明建设的当务之急。
城中村改造必要性范文篇5
按照所处地理位置、产业结构和收入来源，城市行政区域中的农村大体可以分为三类（如图1所示）：第一类是位于城市主城区，如图中所示A，虽然仍保留和实行农村集体所有制，但由于城市的发展已基本完全征用了农民原先的生存基础――土地，农民失去了土地，从生活来源与工作渠道上都已经与第一产业脱离关系，主要从事第二、三产业。由于这类城中村主要分布在城市中心区，城中村改造较早，已基本完成，现已看不到村落形态，成为居民小区或其他商业公用建筑，可以称其为成熟城中村或城市社区；第二类是位于次中心城区或城郊结合部，如图中所示B和C，有些村落尚有少量的农用地，村民亦工亦农，但交通便利，流动人口繁多，租房经济繁荣而“脏乱差”现象严重。该区的土地流向多为城市道路等公用设施、商贸市场、商品住宅等；村民极少数还从事农业生产，大多转向第二、三产业，村民在宅基地上建起私有房屋住宅楼，楼层不等，房屋租金是家庭收入的主要来源。这一类是真正意义上的城中村。村落是高楼大厦，村内高低不等的丑陋建筑林立，故称其为城中村。第三类村庄，如图中所示D和E，从地理位置上看，它们处于一个城市的郊区或边缘地带，这里的村庄发展还有待于城市化向城郊的进一步推进，该区的产业结构较单一，农民还有农用地，不少农户依赖土地为生，村落周围较少有高楼大厦，因此称为城郊村。
依据以上陈述，可将城市行政区域内的村庄进行分类（见表1）。
从表1可以看出，第一类村庄已经完成城中村改造，第三类村庄属于城郊村，尚不具备城中村的特点，而第二类村庄属于真正意义的城中村，是城中村改造的重点。
但是，一些大中城市在确定城中村名录时，往往根据本市的行政区划，将各个区的村庄汇总，都涵括在所谓的城中村里。那么，这里的一个误区就是将本市所有的村落都包括在内，包括不需要改造的成熟城中村和尚不具有迫切改造性的远郊村，无形当中给城中村改造增加了工作量和工作难度，尤其是将后者与城中村混淆的现象非常严重。对这两类村庄进行区分界定，实施不同改造方案，对城中村改造工作顺利开展有着重要的意义。
二、城中村与城郊村的主要区别
（一）地理位置的区别
从地理位置来看，城中村主要指的是分散在城市市区内，具有较好的区位优势，交通便利，也即通常所说的“都市里的村庄”，它们分属于城市各区的各个街办，生存在城市繁荣之下，掩映在高楼大厦之间，自然村已经被居民小区或其他商业公用建筑包围。
城郊村一般处于城市，游离于城市之外，是一种城市与农村互相结合的经济地理区域单元。既不同于单纯的城市区域，又不同于纯粹的农村区域，兼有城区风貌和乡村特点的一种经济地理空间。通常情况下村村相接或相离不远，城市的这些村落呈圆圈状将城市市区包围。
（二）生存环境的区别
城中村由于地处城市市区之内，村民生活水平接近或不低于城市市民，生活方式多受市民影响，与普通市民共同生活在一个城市之内，共享交通、通讯、公共娱乐场所和基础设施，但以宅基地建房集聚，与周围城市建设相隔离，基本呈现“村里有城，城里有村”的相互融合状态。总体来讲，该区流动人口集中、人口职业构成复杂、居民的小农思想严重、治安混乱、社会问题与安全隐患众多。
城郊村位于城乡结合部或城市周边，村民尚有不少土地，务农为生，村落形态保持完整。部分村庄由于城市的工业园区、高新技术开发区在此安家落户，土地被征用，村民逐渐以务工为主，收入逐渐增加，生活环境改善，开始显现城中村特点，但大部分村庄仍然相对落后，离城市生活环境还有很大距离。
（三）村民收入的区别
城中村村民收入较城郊村村民收入要高出很多，究其原因是城中村内紧俏的租房经济。城市的发展，必然有一部分外来人口的流入，而老城区内的生活设施难以承载这些浩浩荡荡突如其来的外来人员，城中村利用良好的地缘优势和几乎不计成本的宅基地填补了这一巨大的廉价出租屋市场缺口。尚未改造的城中村村里，家家户户在自家宅基地上建楼房，大量的外来人口就租住在此。根据调研数据，出租房屋的收入几乎能占到村民年收入的80%甚至以上，具体收入还因城市繁华程度和地段优势不同，每户年收入在十几万到上百万元不等。
城郊村尚存很多农用地，村民依赖土地为生。大多数的城郊村村民从事农业，生产蔬菜、瓜果、花卉等能够供应城市的土地作物，少量城郊村村民或进城打工、或自主创业、或在本村的企业务工。不同村庄由于发展不同，村办或个人企业或多或少。村内也有一部分面向外来人口的出租屋，但租房收入只占到村民年收入的很少比重。比起富裕的城中村，城郊村的经济实力相对较弱。
（四）流动人口的比较
城中村由于优越的地理位置，吸引了大量的外来流动人口租住，便利的交通方便了这些流动人口在市区工作，低廉的房租给流动人口提供了安身之所，因此城中村是外来流动人口的一个聚集地。例如，太原市万柏林区后北屯村是典型的城中村实例。在总面积1平方公里的土地上，聚集了3.66万人，而本村村民不到全村人口的八分之一，聚集在这里的是大量的外来流动人口。人口密度达到了全市平均人口密度的70倍。村内建筑密度高达70％，一些房屋间距不到2米。
由于离市区较远，城郊村流动人口不多，村内只有少量房屋出租。租金也明显低于城中村的房屋租金。
（五）村内房屋建筑的比较
城中村内的房屋多是在村民自家的宅基地上建起的，楼层从3-7层不等，房东一般住在一层，二层以上出租，租房对象为广大的外来流动人口。强大的利润驱使村民建起了一幢又一幢楼房，而且屡禁不止，城中村中丑陋建筑云集。“一线天”、“握手楼”比比皆是，交通、通讯等设施不配套，安全隐患很大。大部分楼房的建造毫无规划可言，完全是按村民个人意愿盖起，有的楼与楼之间的距离仅能供一两人通过，不少低层的房间更是见不到太阳。“这房子暗是暗了点，可照样租的出去，人们白天都在外上班或上学，到晚上才回来。亮堂的房间也有，但租金每间要贵几十块钱。”太原市北张村内一栋楼房的房东说。村里的出租房建筑密度都很高，较之周围的城市建设层数又低，基础设施不完善，配套公共设施不完备，村内道路狭窄。
城郊村因为没有固定的租房人源，村内的租房经济并不火爆，村民的大部分精力也不会放在出租房屋和加盖、翻盖房屋上。一般来讲，村民建房是为了满足自己居住的需要，如有闲置房屋，再考虑出租。村内建筑多为2-3层建筑，也有平房，总体布局为一家一院式，比城中村里的丑陋建筑看起来齐整一些。
除了以上所列，城中村和城郊村还存在其他一些区别，如村民的户籍差异，城中村村民基本已完成了农转非，城郊村村民大多为农业户口等。城中村多位于城市次中心城区和城郊结合部，村民逐渐脱离了农业生产，以二、三产业为生。城中村的特点主要为：违章建筑多，“脏乱差”严重；流动人口较集中；交通便利；村民房租收益大，拆迁改造难。而城郊村主要位于城郊或城郊结合部，离主城区较远，仍保持村落形态，村民以农业为主要收入来源，兼具其它二、三产业，属城市即将或未来发展的区域。
综上所述，城中村并不能涵盖城郊村，若将两者混为一谈或者将城郊村也作为城中村一起进行改造，除了给改造工作增加难度，也极容易造成人力、物力、财力的浪费。
三、太原市城中村改造分析
在城中村改造中，准确分类、区别对待是做好改造工作的关键。以太原市为例，太原市共有154个城中村，人口约26万，占地面积约28.63平方公里。中心区共有42个城中村，人口约8.7万，土地约35.9平方公里。城中村改造工作于2003年启动，2007年开始全面推进，确定了城中村连片改造新模式。经过了七八年的努力，虽然也取得了一些成绩，但总体改造进度还是很慢，没有达到预期目标，除亲贤村等个别自身实力较强、改造较早的村庄已经完成改造外，截止到2010年，绝大多数城中村或陷于停顿或依然在改造进程中①。
经过走访，发现造成各地改造工作进程缓慢的共性问题主要是：拆迁难、赔偿高、村民不配合改造、缺乏改造周转资金等。但是改造对象没有重点突出也是影响改造进程的一个重要原因。太原市城中村名录上共有154个城中村，其中包括一部分城郊村。这154个城中村发展状况不尽相同，改造方案和改造顺序必然应当有所侧重，如北张村、后北屯村，这些典型的城中村位于城市市区；而诸如万柏林区的南社村、流村，杏花岭区的杨家峪、淖马等村，村里尚有农用地，是典型的城郊村。如果将这些自然村笼统地划归为城中村，势必分散改造的总体力量，影响改造进程。
现以城市村庄分类为基础，结合太原市的行政区划，选取5个村落作为城市社区、城中村和城郊村的典型进行实证分析。
图1中，A为亲贤村，是太原市中心城区内的典型成熟城中村，现已改造完毕；B为北张村，是城郊结合部内的城中村，其附近高校云集。C为后北屯村，毗邻太原理工大学和迎泽大街，与B一样交通便利且商贸繁荣，二者为典型城中村；D为流村，地处太原市西北郊区，邻近高速路。E为赵庄，附近为太钢工业集团有限公司，这两者为典型的城郊村。
显而易见，地处城市中心区内的亲贤村已经没有改造的必要性，昔日的村庄早已经不复存在，取而代之的是高档住宅小区和写字楼，如亲贤苑、文华苑等。
北张村与后北屯处于次中心城区或城郊结合部，有很大的共性，是典型的城中村代表。附近或是商贸繁荣或是高校云集，均属于城区且交通便利，外来流动人口众多，租房非常便利，村民基本脱离了农业生产，村内租房经济火爆，房租是村民收入的主要来源。这一类村庄正是城中村改造的重点。改造中，可以基于它担负了城市廉租房功能而实施政策性租赁房建设方案，于城中村改造的同时建成“高层公寓楼群”；也可以“拆旧区，建新区”，以地换房，成片开发，利用宅基地、自建房，换取商品住宅、商铺等等。
城中村改造工作的进展，要有前瞻性，合理规划，否则不排除其发展为新的城中村的可能。比如流村就是一个很好的例子，这里交通相对便利，通往市外的高速路从这里穿过。村民尚存一部分土地，除了从事农业还做一些诸如运输、进城务工等工作。但由于地处市郊，发展缓慢，流路长期成为运输线，堵车、灰尘、交通安全隐患等给村民生活带来很多不便。城市规划局在改造这类村庄时要优先考虑将一些工业园区等能够带动郊区发展的基础设施引进城郊村，以带动郊区的发展。在这些工业园区、高新技术开发区的周边建成居住小区，将城郊村村民整体搬迁进现代化的小区，旧村落通过整合拆迁可以另作它用。可以给村民提供劳动技能培训，劳动岗位优先录用等服务，倡导村民发展新型农业如园艺、花卉等，帮助村民解决生活来源，同时应加大力度发展农村社会保障，让村民生活没有后顾之忧。
而对于赵庄，村体基本被太钢工业集团有限公司占据。随着该集团的发展，会将周围一些村庄也涵盖在内，土地被太钢工业集团整体收购。这一类的城郊村因为毗邻大企业集团或者开发区，在规划建设过程中，应一方面保持村庄的完整性，尽量不要去拆迁村民宅基地房屋，保持村落完整性；另一方面在建设中加大公寓宿舍的建设，减少外来人口涌向村庄，防止形成新的城中村；此外占地企业应当肩负一定的社会责任，给村民提供一些工作岗位，弥补和增加村民收入。
四、结语
城中村与城郊村有很大的差异，改造前必须因地制宜，具体分析。如对于城中村改造，以拆旧建新为主，建政策性租赁房、商贸区、商品住宅小区和公共设施等等。改造过程中关键是要合理补偿村民的宅基地和产权房屋，必须保证村民的长久收益。而对于城郊村，因为其发展空间还很大，政府的正确引导是关键，应当合理规划，稳步推进，将其建设为能与市区发展配套的城市新功能区。建议在现阶段不破坏村落的原始形态，不进行大规模拆迁，有的放矢，集中主要精力先进行城中村改造。既不能急于求成，也不能放任其自由发展，防止新的城中村的产生。
总之，城中村改造是城市全面落实科学发展观、建设创新型城市、提高城市竞争力的一项战略性任务。为了加快城中村改造的进程，应当依据村庄的实际情况，准确区分、合理归类，来确定城中村改造名录，对不同类型的改造对象使用不同的改造方案，确保城中村改造工作顺利进行。
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城中村改造必要性范文1篇6
关键词：城中村城中村改造相关研究
中图分类号：F291.3文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2011）04-030-02
城中村(villagewithinthecity)是一种复杂的社会经济文化现象，是我国城市化推进的必然结果，在沿海地区城市中，城中村现象表现尤为突出。城中村界定的原则基于以下四个方面：（1）位于城乡边缘带；（2）城市化过程迅速；（3）存在农村群众性自治组织；（4）行政边界完整。
一、国内城中村改造的研究
近年来对城中村的转制和改造方面进行了大量研究，有杨柳、欧阳南江（2002）；陈尚年（2001）；李新生、商志海（2002）；谭炳才、何启环（2002）；何伟（2001）；李立勋（2001）等学者，并且有向专题研究细分趋势（李俊夫，2003）。周锐波（2004）、王先文（2002）对城中村现象从文化角度进行了研究。佘立中、张旭彬（2003）对城中村房屋拆迁及补偿问题进行了研究。韩冉、李红（2003）从二元结构理论和城市化进程角度，探讨了“城中村”问题产生的原因和解决的有效途径。闫晓培（2004）分析了广州城中村改造中出现的问题与矛盾，并提出改造思路。龚兆先对城中村提出生态改造理念，指出应利用现有自然优势，因地制宜，采用生态方式改造，建立生态城市的总体战略。李俊夫（2004）提出城中村土地制度从“二元”到“一元”的转制。曹东、蔡荣军（2005）对广州城中村改造困境进行分析并提出了对策建议。蓝宇蕴（2005）以广州石牌为例，对其成因进行了探析。于（2005）从广州城中村改造实录中，探讨都市里的村庄如何都市化。谢青等（2006）从土地增值角度探讨城中村改造中的利益分配问题。崔艺红（2007）从城中村集体土地国有化的法律途径及其补偿问题对其改造进行探讨。
国内学者们一般都是针对城中村的总体特征提出大而化之的改造措施，或者是针对自己所研究的具体的城中村的特征提出相应的改造思路（初步统计得出表1）。
经查阅国内几本有关城中村研究的专著，以张建明博士论文命名的《广州城中村》研究应该是第一本专门论述城中村及其改造的著作。他的研究较早，涉及到城中村问题的主要方面。由科学出版社出版的李俊夫的《城中村改造》，则是一本主要从土地利用的角度分析城中村形成机制，认为城中村改造前提是土地改制，提出城中村土地与房屋改制的具体政策构架，并运用土地资产经营理念，得出解决城中村改造资金问题的解决方案，提出“自下而上”以村为主体实施城中村改造的思路。
根据在中国期刊全文数据库检索到的文献数量，自1993年以来关于到城中村改造的文章数量丰富，涉及到的方面多样。大多数学者是针对所有城中村提出综合的改造对策或者结合相应的城中村改造实例研究改造对策。在对城中村改造的问题和难点上，大多数研究者认识类似，具体总结如下：（1）思想观念障碍。主要是村民的故土情怀、求安怕变的思想和对改造后生活保障问题的诸多忧虑。他们对其村落属性的看法，由血缘和地缘关系联结的村落灵魂，在其农民和农业的载体消失后，仍然会长期地“活着”。同时，城市管理层的畏难情绪和不作为在一定程度也阻碍着城中村改造的进行。（2）改造成本巨大。城中村改造涉及以下主要成本费用：集体土地变国有土地的评估，征地补偿、变更费用，整个村改造或外迁建农民公寓成本费用，农民自用房屋变为居民商品房屋的变更费用，集体经济组织改为法人公司的变更和资产评估费用，改造后的原公共开支等，改造一个村就涉及上千万乃至数亿的资金，由谁负担或如何分担、如何筹措？这是推进改革的难点问题。（3）利益分配千丝万缕。主要涉及以下几个方面：土地级差地租收益如何分配的问题，集体所有土地变国有土地市场化行为所带来的巨额收益如何分配的问题，用集体土地和宅基地建的商用和自用房屋的问题。（4）缺少政策法规支持。城中村改造设计的政策法规问题在国家的法律法规上并没有明确统一的规定，因而在操作上缺少相应的政策法规的支持。（5）现状拆迁困难。“城中村”的现状建筑基本为近年所修，部分建筑质量较好，这为改造工作增加了难度：村内住宅建筑基本为村民自建或与人合建，房屋产权属私人所有，对这些建筑如何拆迁补偿需仔细推敲，慎重行事。（6）外来人口问题凸现，由于城中村的改造，村里给大量的外来人口提供廉租房也会消失，在改造过程中如何解决外来人口的居住问题也是一大难题。（7）村民的就业安置问题，对失去而没经济来源的村民如何安排就业以及社会保障如何建构。（8）村民到市民转变的后续工作。改造不能只重形式不求实质，村民的思想观念和文化水平亟需转变和提高。
二、国内城中村改造的研究特点
综上所述，近年来国内学术界对城中村改造的研究有以下几个方面的特点：（1）国内对于城中村的研究仍处于探索阶段，文献虽然大多集中在城中村的改造研究上，但对于城中村的概念、特征、产生问题等都会涉及，因此关于城中村表面问题（比如城中村的社会、景观特征，村中存在的不良现象等）的研究比较透彻。而针对城中村的某些关键问题，如城中村的土地利用、改造后外来人口如何安置、村民如何向市民转化、关于城中村改造的法律法规、城中村租户的日常生活交往等问题进行深入探讨的研究显得比较缺乏。（2）在对城中村改造的研究上，文献主要集中在针对城中村改造的普遍问题（房屋拆迁，多方利益分配等）和相应对策的研究，以及针对具体城中村改造问题和对策的研究上，前者的研究结果不是太笼统就是缺乏可操作性，而后者的研究结果又具有极强的地域性，很难进行推广应用。（3）新模式新方法在城中村改造中应用研究比较少，大部分研究都是从城中村的形成、发展的空间分析、利益分配和产权归属分析等常规的角度出发，针对具体问题，采用传统的方法进行解决。（4）公众参与和社会调查的方法逐渐在研究中得到重视。公众参与是社会发展的一种趋势，社会调查是获取真实研究资料的基础。
三、国内城中村改造的研究趋势
纵观国内学术界的研究资料，我们可以得出我国城中村改造研究的趋势如下：（1）系统研究和专项研究同时进行。随着我国城市建设的稳步推进，国内城市的更新问题普遍都会涉及到城中村的改造问题，今后的研究将会出现对于国内城中村总体特点和改造策略的系统研究，以及针对城中村诸如拆迁安置、利益分配机制、外来人口等具体问题专项研究同时进行的趋势。（2）研究中引入其他学科的先进方法和技术。在以前的城中村改造的研究和实践过程中，已经发现单纯应用某一种学科的方法和技术是行不通或者改造效果不理想，因为城中村问题涉及到地理、文化传统、经济、城市规划等诸方面的问题。因此在今后的研究中，应该综合多种学科的先进技术和方法。（3）关于城中村改造的政策法规研究。城中村改造与否、什么时候改造、改造成什么模式等等都处在不断的探讨之中，但是现实的改造城中村的步伐又在不断迈进，和城中村改造相配套的相关法规和政策都还不甚成熟。因此在今后的研究中，关于城中村改造的政策法规的研究应是重点。（4）外来人口因素在城中村改造中的重要性研究。在专项研究中，关于外来人口因素在城中村改造中的重要性研究将会十分重要。之前的研究对于城中村租住的外来人口对城中村改造的影响以及改造后这部分外来人口居住问题的重要性考虑不足，以至有些城中村改造带来很多城市发展的隐患。因此，在今后的研究中，必须对这个问题加以重视。
总之，国内关于城中村的研究目前还停留在针对城中村改造的层面上，在研究结论中列出的都是关于城中村带给城市发展的问题和必须尽快改造的理由。对于城中村的研究也不能停留在城中的“农村”改造成“城市”的模式，应该结合目前国内对于城市发展模式的探索，因地制宜地研究对待城中村的政策法规，在是否改造、如何改造以及改造之后的问题等方面给予更多的关注。
参考文献：
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城中村改造必要性范文1篇7
关键词:城市化;城中村;城乡二元化管理;土地利用结构
中图分类号:F291
文献标识码:A
文章编号:1005-569X(2009)07-0078-02
1引言
“城中村”是指原位于城市边缘地带,以农业为主要生产方式的人群聚集生活的区域,随着城市化进程的加快,城市空间的扩展,这些区域逐渐被新扩展的城市新区、城市建筑所包围,在地域上已完全融入或湮没于城市中。由于多方面的原因,原居住人员及社会关系并未能同步有机地融入城市,仍以土地及附着物为其主要生活来源,行政管理方面也仍沿袭农村管理体制。
“城中村”的广义概念是指农村的土地已纳入城市整体规划内、农业用地很少或没有、居民基本上非农化的村落。狭义概念指农地与居民早已非农化,村庄已为城市建筑所包围,但村中居民仍为农业户籍,保留农村生活习惯和农村管理方式的社区群落。“城中村”问题已经成为城市规划、建设的难点。
2“城中村”的现状及问题
在这种“被动城市化”的压迫下,“城中村”仓促形成,由于缺少相关政策引导和规划管理,先天不足,并不能深入地参与城市的经济分工和产业布局,给城市的治安、消防、环境卫生、人口管理等方面造成了极大的负面影响,严重地阻碍了城市化的进程,“城中村”问题也因此成为了各地城市政府亟待解决而又具有很高难度的社会问题。城中村问题概括起来集中在3方面:
(1)建设的盲目性。规划滞后,基础设施不完善,违法违章建筑相当集中,造成土地资源的严重浪费
(2)管理的混乱性。临时建筑、违法违章搭建和“棚户区”严重影响着市容市貌,人员混杂,黄、赌、毒一系列社会问题的发源地
(3)发展的差异性。部分村民从城中村和城乡结合部的剧变中获得了巨大的经济利益,从此过上了终日无所事事的生活,因此也引发了地区经济差异加大、干部腐败、分配不公等社会问题。
3“城中村”问题的成因分析
3.1土地所有权主体不明确
我国土地制度是城乡二元的公有制,城市土地属于国家所有,农村土地中除法律规定由国家所有土地之外的农业用地、农民宅基地和其他建设用地,属于农民集体所有。由于“集体经济组织”概念过于模糊,造成土地所有权主体不够明确,既产生所有权主体多元化,又会导致真正的所有者主体缺位。土地所有权主体的不明确,容易导致每一任“集体”总是热衷于把土地投入到短期见效的经营活动中,而村民也往往是千方百计通过建私房把集体土地据为己用,以坐享土地作为不可再生的稀缺性资源所带来的收益。在这两种动因的驱使下,农村土地非农化趋势难于扼制。
3.2土地所有者拥有开发经营权
按我国现行法律规定:土地的所有者具有对土地实行占有、使用、收益和处分四项权利。村集体是村土地的所有者,也拥有这四项权利,那么,这是否包括拥有对村内土地的开发权呢?据《中华人民共和国土地管理法》规定:政府对村土地的开发审批主要是审核其是否符合已获批准的规划。即是说村集体对所属土地拥有相当大的开发权――拥有依据规划进行开发的权利。对开发权的限制主要来自规划,只要符合规划,除占用耕地手续较难外,其他类型的土地开发是允许的。这就不可避免地导致了问题的产生:受短期利益驱动,相当多的村镇基层干部借规划之名,乱占地、乱开发、乱卖地。
3.3土地经营形式不同收益也不同
在经济发达地区,土地不同的利用方式,收益明显不同,表现在:第一,用途不同收益不同。如农业用途和工商业用途,其收益是明显不同的,土地的持有者村集体从土地的非农收益得到的收益一般明显高于农业使用(非农使用的收益直接到集体,而农业使用则首先归农户)。第二,开发方式不同收益不同。目前,村集体自主性的土地开发,不但获得了土地非农使用的超额收益,还获得了对该地块的管理权,总体收益高于被城市征用所得。在这两种收益差异的驱动下,某些村集体热衷于自己搞土地开发,排斥政府征用土地,造成一方面土地非农化失控,另一方面城市建设征地难。
3.4政府管理滞后
土地被国家征用后,关于村集体经济的改制和发展以及村民的就业等问题,政府都未给予足够的重视,也未从城市长远发展的角度制定相应的政策,以致出现规划凌乱,任其自由发展的局面。其次,政府对农村的规划工作也重视不够,对农村地域采取“围而纵之”的政策,即将村庄围起来,任其自由发展,使村庄的建设始终无规划可依。再次,经过城市化后,原生产队、乡的行政管理体制和管理模式被打破,被村股份公司取而代之。但实际上,原集体经济组织管理形式也没有纳入到城市体系的管理中来,以致城管、城建、环卫等部门很难介入。在建房出租利益的刺激下,村民根本不遵守城市规划的要求,不经过合法手续审批,使“城中村”的土地乱占乱建局面更加混乱。
4改造“城中村”的重大意义
(1)“城中村”的问题,极大地影响了整个城市的规划、建设和管理,影响了整个城市的外部形象和经济社会发展,“城中村”给社会治安造成很大的压力,对城市的持续发展和社会进步带来了不利影响,因此,改造“城中村”势在必行,已经成为城市建设和发展中亟待解决的重要问题。
(2)“城中村”是统筹城乡发展的前沿地带,是统筹城乡发展的当务之急,它可为统筹城乡发展提供宝贵经验,也为统筹经济社会发展作出示范。“城中村”改造是开辟就业新途径,解决村民长期出路,发展经济,建设和谐社会,进而加快全面建设小康社会步伐的需要。“城中村”改造为城市发展提供了可利用的土地资源,为城区功能拓展创造了条件,为整合城市相关资源提供了平台,“城中村”改造是实现城市现代化管理的需要。“城中村”改造提高了村民的生活质量,为加快文明社区建设提供了契机,是改善城市环境和社会治安的需要,为城市社会稳定、长治久安奠定了基础。
(3)“城中村”土地整理的对象主要是住宅用地和闲置的土地,整理内容重点是合理设置土地权属、划定土地用途、理顺土地经济关系,整理的目的主要是提高土地的利用率,为城市发展提供土地空间,推进城市化进程,同时减少城市化过程中对占用耕地的压力。
5解决问题的思路和策略
5.1把“城中村”纳入城市总体规划
“城中村”由于没有真正纳入城市的统一规划、建设和管理,且具有自发性和盲目性,严重阻碍了城市的进一步发展。“摊大饼”式的城市扩张,对改造成本高的“城中村”采取搁置政策,向城市“蛙跳”,结果是旧的“城中村”没解决,新的“城中村”又梯次出现,因此必须把“城中村”统一纳入城市整体规划,作为城市有机空间,而不是游离于城市规划之外的孤岛,统一开发,推行户籍、土地、管理体制改革,使“城中村”农民转市民,村委会变为居委会,集体土地变成国有土地,把“城中村”变为公共设施配套完善、环境优美的城市社区。
5.2调整土地利用结构
城市是一个三维空间,土地利用既要平面布局合理,也要考虑各类建筑垂直用地的要求,充分发挥单位面积效能,合理确定不同的地段的建筑高度和容积率,努力提高城市建设用地的相对数量,给“城中村”农民带来高额收益和就业机会。由于长期建设的盲目性和无序性,各种类型的用地混杂交错,相互包围,土地利用和建筑规划水平参差不齐,缺乏明显有序的功能分区,使土地开发的整体效益和环境质量下降。应根据各“城中村”不同的区位条件和实际情况,有针对性地改造,以期用最小的投入取得最大的效益。
5.3整合土地资源,盘活土地资产
对其进行资产运营,提高土地的综合使用效率是解决“城中村”土地问题的重要途径。运营好“城中村”的土地资源可以化解“城中村”改造中的许多障碍,诸如资金匮乏、村民安置与社会保障等。在“城中村”改造中盘活和整合土地资产,将“城中村”土地转化为资本进行增值运作的过程,大致可以分为3个阶段来实施:①量化土地资产,显化土地的真实价值,用市场机制来配置土地资源;②实现土地资产的收益,通过资产经营实现其良性循环;③统筹兼顾,在土地市场化运作的过程中实现土地收益的分配工作。
6结语
“城中村”问题是在我国特殊国情下,农村城市化进程中,在从计划经济向市场经济转变过程中出现的一种独特现象,集中反映了当前农村城市化进程中的各种矛盾,有其历史性和必然性。加快“城中村”改造,促进“城中村”转型发展也是加快城市化进程的必然要求,土地问题既是“城中村”改造中的难点,也是搞好“城中村”改造的最佳切入点。按照公共性、公平性、参与性的原则,以符合城市规划为前提,调整土地利用结构,以市场为依托来整合城中村的土地资源,积极探索,制定切实有效的措施,在确保社会稳定的前提下,积极稳妥地推进“城中村”改造,加快农村城市化建设。
参考文献:
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[7]杜杰.都市里村庄的世纪抉择――关于深圳市罗湖区原农村城市化进程的调查报告.[J].城市规划,1999(9).
城中村改造必要性范文
（一）拆迁补偿问题
1、违章建筑的认定问题。“城中村”违章建筑具有普遍性，若承认其合法，给予相应补偿，必然引发新的违章建筑浪潮，加大城市管理难度和增加拆迁成本；若认定其违法，则强制拆迁难度大，必然引发社会不稳定因素。
2、拆迁补偿模式问题。根据调查，大部分村民乐意接受异地安置或回迁安置，不愿接受货币补偿，这给开发“城中村”带来巨大的改造成本和风险，令开发商望而却步，对参与“城中村”改造失去积极性。
（二）村民社会保障体系问题。失地农民的养老问题是广大农民最大的后顾之忧，如何建立健全社会保障体系，给失地农民一颗“定心丸”，是能否完成好“城中村”改造的关键。
（三）“城中村”改造操作模式需进一步探讨。“城中村”改造需要社会各界的积极参与，这是一个不争的事实，但谁主导改造，如何操作还需进一步探讨。
（四）相关政策措施不完善。“城中村”改造后的供地模式、规划设计要求等相关政策不完善，使得“城中村”改造没有明确的目标，不能很好地调动社会各界的积极参与。
二、*“城中村”现状
*城关镇辖区内共有18个“城中村”，这些“城中村”违章建筑普遍存在，土地资产流失严重，居住环境极差、公用基础设施薄弱、人口构成多元化、治安状况堪忧、计划生育难、火灾隐患大、村民综合素质、转变生活习惯跟不上等等。以上这些都是城市管理和新*建设必须根治的问题，加快“城中村”改造步伐，从源头上治理脏、乱、差，是*建设和长远发展的一个根本性措施。
三、“城中村”改造的几点建议
（一）政府主导，做好拆迁补偿。
1、对违章建筑只给予补助，体现违章无利可图。由于“城中村”违章建筑具有普遍性，可兼顾拆迁成本和维护社会稳定，体现有法必依的原则，对违章建筑只给予补助，补助额不大于建筑物成本。
2、加强异地安置与货币补偿相结合的拆迁补偿模式的研究。把外地“城中村”改造的先进经验和实际做法揉和到具体操作过程当中去，积极加强对各种补偿模式的研究，对“城中村”的改造将起到巨大的推动作用。
（二）建立健全针对失地农民的社会保障体系。
针对失地农民的社会保障体系，可以从以下几个方面建立健全：
1、建立合理的征地补偿费用支配机制。征地补偿费应作为农民养老的主要保障，可将此部分资金实行多元化投资，用于养老保险、医疗保险和其他合理的投资，确保资产增值。
2、建立医疗、养老社会保障机制。目前农村社会保障尚未立法，各项制度建设尚处于起步阶段。建立失地农民养老和医疗保险制度，其资金筹措可以按国家、集体、个人都出一点的思路进行解决，初步建立起失地农民的社会保障体系。
3、就业是失地农民最好的保障。联合有关部门，有针对性的建立教育培训保障机制，重视失地农民的教育培训，加大以职业技术、岗位技能为重点的就业培训，提高失地青壮年农民转岗就业能力，建立多层面的县、乡（镇）、村三级农民职业技能培训网络体系，使失地农民充分就业。这既提高了村民综合素质，又保证了农民生活水平不降低。
（三）积极探索“城中村”改造操作的新模式。
“城中村”改造应以政府主导，统一规划设计，以市场运作为主要模式，坚持节约集约用地，不断探索“城中村”改造的新模式、新办法。
城中村改造必要性范文篇9
胡颜霞
（西安工业大学建筑工程学院陕西西安710032）
【摘要】城中村是土地二元体制和快速城市化的必然结果，本
文从城中村大规模的改造的弊端和危害分析入手，以西安为例，分
析了西安城中村改造的态势，提出了改变推土机式的改造模式，分
类别进行改造的构思，为城中村的改造提出更为审慎和公平的应对
策略。
【关键词】城中村；改造；热潮；冷思考
1、城中村是土地二元体制和快速城市化的必然结果
1.1土地的二元制度是城中村存在的根本原因。
按照《土地管理法》（1986年颁布，修订于1988、1998、2004年）
规定，在城乡建设用地方面，乡镇企业用地、农民宅基用地、农村
集体组织的公共设施和公共事业用地等，可用集体土地；而城市企
业、城市居民等必须使用国有土地，如果需要占用集体土地，则必
须先通过土地征用将其转为国有土地，在出让或划拨给城市土地使
用者。
这个政策势必导致了城市内国有土地可以通过市场化手段进行
价值价值评估和获取使用权出让的巨大收益相比，原住民的集体土
地明显处于不对等的地位；他们的价值评估明显的低于市场实际价
值，且不能直接进行自由的市场流转并获取相应的收益，具有明显
的产权缺陷特征。与与此相对应的，原住民的利益寻租也就开始了，
其充分利用宅基地政策“土地法赋予农民兴建住宅的基本利益”，
与共有土地上进行建设需要严格的审批手续相反，城中村原居民只
需在要满足农村宅基地规划的要求，土地、空间资源得到最充分的
利用。这也直接导致了城中村也城市规划的不协调、缺乏规划与管
理，环境质量差等问题。
1.2快速的城市化促使大量的流动人口进入城市，是城中村快
速发展的最重要的动因。
快速的城市化，导致农村剩余劳动力进入城市寻找就业机会，
而这部分人由于文化水平和技能不足，其整体的收入比较低，没有
能力购买住宅和租住单元房屋，同时目前的制度（政策）设计缺少
对该部分人群居住需求的供给，城中村相对低廉的房租、简单的手
续，方便的地理位置，成为数量庞大的外来人口的第一选择。
1.3政府的征收迂回政策使城中村问题更加严重的核心原因
随着城市化的进展，城中村的问题不仅没有得到改善反到更加
突出的核心问题在于政府一直的征收迂回政策，城市政府为了尽量
减少土地征用赔偿的金额（对集体建设用地和农民宅基地及其上的
乡镇企业、农民住宅等的补偿）和减少社会负担（例如不造就完全
意义上的“失地农民”），多采取了饶开了村建设用地而只征用耕地
的方式来寻求城市建设用地的快速扩张。直接导致了城中村孤岛的
数量不断产生，其规模不断的扩张。
2、西安城中村改造的态势
经过2002年至2005年的起步阶段，西安市政府已经开始了对
城中村进行了全面的大规模的改造阶段，根据《西安城中村改造管
理办法》，在2009—2011年期间，启动西安市326个城中村中143
个城中村的改造工作，基本完成二环以内72个城中村（2、5万户、8、
89万人，占地0.15万公顷）改造工作。截止2009年底，已经完成
了98个整村的拆迁。
这样的大规模的改造，是建立在个政府、开发商、原住民三者
之间的博弈关系上的，政府改善了环境，开发商获取了最大的利益，
而原住民获取了拆迁补偿、农转居、养老保险等利益，而恰恰没有
需要改住房的低收入外来人口的利益。而这部分人恰恰是城中村主
要居住人群，解决这这部分人群的住房问题关系到城中村改造是否
成功的关键所在。
3、城中村大规模改造的弊端及其危害
大规模改造实际上是一种“不可持续”的发展模式，它反映的
是一种大工业时代的发展观和发展模式，它反映的是一种大工业时
代的发展观和发展模式，城中大规模改造的确会快速使环境的改变，
但同时也存在一些社会问题，主要表现为，主要表现为以下几个方
面：
3.1城市大量外来人口住房困难，导致新的城中村的出现
而流动人口对廉住房的巨大需求是刚性递增的，而相对于快速
增长的西安外来人口，政府为外来人口提供的公租房并没有明显的
增长目前，城中村外来人口与原住民之间的比例达到了10：1，二
环全部拆迁，势必导致了90万人重新找房，目前，政府仅仅建设
的了廉租房屋的面积为22万平方米，其中主要供给西安市区低收
入人口居住，对外来流动人口的供给微乎其微，外来人口仍人依靠
城中村解决自身住房问题，只有选择更远的城中村居民，从二环搬
迁到三环，甚至更远的地方，在过一定的时间，新的城中村又出现，
只是空间范围发生了改变。
3.2不利于改善低收入人群的生活质量
城中村快速的改造，减少了城中村廉价房屋的数量，导致了剩
余城中村的租赁价格快速的增长，提高低收入人群的住房成本，而
低收入人口的收入增长的速度并没有大幅度的提高在收入没有明显
增长的情况下，大幅度的租房成本的提高，，增加居民用于住房的
现期以及与预期支出，从而不利于居民节约劳动力、家庭储蓄以及
生活资料，和用于改善生活或投资其他领域获取收益。
3.3不利于房地产市场的稳定
开发商获取的城中村的土地的代价相对于空地而言，其成本在
大幅度的提高，这势必导致了其为了获得最大的利润而提高房屋的
价格，而大量原先居住在城中村的外来人口，面对对即将消失的城
中村的忧虑，以及日益高涨的租房价格，以及本身缺乏住房产生的
不安全等因素，购房的欲望在不断的加大，刚性的需求量在不断的
加大，而刚性需求的促使下，房地产的价格在快速的增长，2010年，
在国家一再压制房价的情况下，西安的房价反而快速的增长。
4、对策与建议
4.1开辟多渠道，解决外来流动人口的住房问题
增加小户型并在郊区建设大量的廉租房以解决外来流动人口的
住房难的情况，同时也防止一刀切，可以采取以下几种方式
1、鼓励各区政府和市公共住宅集团，在三环附近和城市郊区
大量建设廉租房，土地采取划拨的方式，政府负担整个建筑费用，
面积控制在25—50平方米之间，配套基本的生活资料，政府采取
完全福利性的方式，租金不低于同期的城中村的租赁价格，配置外
来务工人员中低收入的人群，采取只租不卖的方式，同时也严格审
核外来人口的具体情况，政府统一管理。
2、在村民安置房中，除村民自住外，其他出租房主要规划建
设小户型、酒店标间式房屋、方便留西安的大中专毕业生、高收入
农民工群体租住。
3、城中村开发房屋中，政府必须严格把关，提高小户型的比例，
使留西安的大中专毕业生、高收入农民工等群体购买，政府在核实
购买者基本情况的基础上，给予一定税费等方面的补助。
4.2改变“推土机”式的改造方法，分类别进行改造
大规模的改造而释放出大量的土地，一方面必然给房地产带来
波动，另一方面，使得低收入的流动人口不得不支付高的租金，或
多人居住在一起，或不得不寻找新的就业城市，这样会流失一部分
的人才，一定程度的影响了经济的发展。在相关社会保障没有成熟
之前，贸然大面积改造城中村廉租房只能迟滞经济的发展。因此，
在城中村改造中，不宜多存同时进行、不宜在城市政府没有为低收
入流动额人口基层提供足量廉租房时推行，而应该分步分类推进。
5、结语
城中村的存在是涉及到土地、户籍、流动人口的多方面的因素，
由一定的社会历史原因，单纯的铲平重建短期内会对改善城中村的
环境起到明显的作用，但是从也会触碰到社会底层低收入流动人口
的基本居住问题，应该改变其大规模的推土机的模式，探讨更为合
理的改造模式。
参考文献
[1]秦泗刚，王慧.西安市现代商务活动发展及其空间动态[J].
城市规划，2004，（7）
城中村改造必要性范文篇10
关键词:规划住宅；城中村；设计方法
Abstract:intheprocessofurbanizationacceleratedevelopment,therewillbealotofvillagesfacetheproblemoftransformation.PlanningandconstructionresidentialissuitableforChina'snationalconditions,isalsothevillagesneedlong-termhousingreformmode.Howtocreateacityvillagereconstructioncanfullymeetresidentsmateriallifeandmentallifeneedofresidentialandenvironment,isourresponsibilityandmission.
Keywords:planningresidential;Villages;Designmethod
中图分类号：S611文献标识码：A文章编号：
广州城中村改造建设，城市快速发展的产物；有别于房地产开发，城中村有着丰富的土地资源，改造方式多样，其中自有资金开发，与地产商合作开发模式等。住宅建设是城中村改造中的非常重要的组成部分，关系民生，是改造成败的重要因素，了解他们的需求，为他们解决实在的问题，,城中村原有住宅一般经历了无序发展的过程,并存在一定的隐患,制约自身的发展，土地利用不高，为更好的利用土地，因此城中村的改造存在是必然的。
1、规划建设住宅是城中村改造的重要组成部分
改革开放三十年来，广州城市以较快的速度向外拓展，城市结构发生了深刻的变革，城中村现象也随之产生，并成为困扰城市良性发展的一大问题。优化城市功能布局，城中村迎来新的改造机遇。城中村通过改造,将原来布局分散、高低不一、结构杂乱的单家独院式的农村分散型住宅建成为多层、高层的规划住宅小区，可大大提高土土使用率,节省极其可贵的城市土地资源。此外,规划住宅可以改变目前城中村居住环境差，基础设施落后，消防的等问题，从而提高村民（居民）生活的品质、满足人们多样的生活和精神多元化需求。
总之,城中村改造后规划建设住宅,是“以人为本”原则在住宅设计上的体现,适合城市发展，节约土地，有利于村民的。
2、城中村改造中规划建设住宅的设计方法
针对城中村改造后规划住宅的使用者有明确的对象，多数仍是原村居民,参照近年来国内外建筑师对规划住宅的研究和探索,结合我国城中村改造的现实问题,在规划住宅的设计上,可主要从以下几个方面予以重视。
2.1支持居民参与设计
住宅是人们的安身之所,村民都期望能够通过住宅改造来进一步提升居住水平,因而村民对城中村改造必然极为关心,具有积极参与的热情。居民参与、共同设计的方式是住宅建设的基本精神,居民和建筑师共同作业,建筑师责任是引导一种好的生活理念，他们知道自己要什么，但让他们讲，又讲不出来，他们有自己的生活方式，邻里关系，只有全面了解他们，才能更好的服务他们。在城中村改造规划建设住宅设计中,通过村民参与,集思广益,可以使设计工作获得意想不到的收获。“居民参与”的设计方式国外早已有之。1975年日本采用一种称为“协议共建”的特殊的设计方式,即由在一起居住的居民自发组织起来,以居住者为中心,提出自己的要求,请建筑师设计,共同建造自己的住宅楼。
2.2注重住宅适应性设计
住宅设计中的适应性,是指在某一空间格局中应具有适应多种使用功能并扩展其用途的能力,即住宅的灵活性、可变性,它是衡量住宅的舒适度和满意度的标准,也是住宅可持续发展的要求。在改造过程中,住宅设计充分利用室内空间,加强住宅的灵活性和可变性。村民住惯了大房，大厅，大阳台，估我们在设计是要综合考虑，在阳台设计上，要能放下一个麻将台的空间。如设首层架空，为村民提供一个公共休闲娱乐空间，又能满足村民端午节吃龙舟饭的要求。在基本不增加建设费用的情况下,以适应因不同家庭居住需求变化、家庭生命周期演变等对住宅适应性的需求,从而提高住宅的使用价值。
2.3考虑户型多样性设计
在城中村改造过程中,应对不同生活方式、不同兴趣爱好、不同结构类型的家庭提供相应的住宅户型供其选择。而且在城中村改造后,村民的住宅总面积大小不等,有的甚至可能具有多套住房。这就需要考虑到村民把部分房屋用于出租的情况,在规划建设住宅设计中穿插一些小型住宅或单身住宅,便于村民出租以取得收入。这些小户型住宅也可用于孩子长大后单独居住的称作“分散近居”的设计;并且因为位置相对集中,可以实现相近年龄层次人群的交往、融合以及同其他租住人员的社会交融。
我们在荔湾区海南村安置房有，设计了多种房型，小到60平方，大到140平方，满足不同村民的需求，
2.4营造人与人交流空间
城中村改造后,居住模式发生改变,以前的庭院式交流空间消失人与人的距离变得疏远,重塑交流空间便显得迫切必要。设计时需要依据原有村民的生活习惯,从“以人为本”的理念出发,在设计中充分体现出对人的关怀,让交流变得更方便更自然。在楼房间设置与原村民生活方式相近的室外交流场地,可在平面户型设计时借助楼梯的作用,给不同层住户设计一个公共阳台,老人们在此品茗聊天,孩子们在此嬉戏玩耍,营造出其乐融融的氛围。在这里,人们可充分感受到住户间交往的乐趣,体会到远亲不如近邻的感觉,创造出亲切宜人的交往空间。
2.5注意人与自然亲和
原有村民住宅多为低层住宅,每户均具有院落,在此可种植花草树木,从居室内生活到与大自然的接触只有一步之遥,并且通风采光良好。因此在城中村改造规划建设住宅时,应考虑采用适宜的方法,拉近居民与大自然的距离。比如可在南向设计形式多样、面积较大的阳台,方便居民在阳台活动或植花栽木;屋顶可设计为退台或屋顶花园,也可采用坡屋顶、增加老虎窗,让人从心理上能感受到与大自然的融合,缓解因生活模式改变、远离大自然而带来的不适应性。
3、结束语
规划住宅模式是城中村住宅改造的最佳选择,根据我国城中村改造的现实状况,介绍了城中村改造中规划建设住宅的设计方法,以满足集合住宅的特殊要求。同时,学习和借鉴国内外的先进技术和经验,在设计中恰当地体现我国传统文化的特色,是我国城中村改造设计发展的正确道路。
参考文献:
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[3]李俊夫.城中村的改造[M].科学出版社,2004.
城中村改造必要性范文篇11
关键词：城市规划；城市化；城中村；形成机制；利弊关系；改造方法
中图分类号：F540.32文献标识码：A文章编号：
1引言
改革开放30多年来，原有城市的空间结构发生了翻天覆地的变化。20世纪90年代中后期，因为大量外来人口涌入城市导致郊区化进程加速，城市边缘区土地被大量征用，城市地域空间急剧膨胀，经济发展和城市化带来的空间重构引起国内外学者高度关注，城中村研究是其中一个新兴分支。“城中村”指随着城市郊区化、产业分散化及乡村城市化等的迅猛发展，被城建用地包围或被纳入城建用地范围的原有农村聚落，也被称作乡村到城市转型不完全的“具有明显城乡二元结构的地域实体”。简单地说，城中村就是城市建成区或发展用地范围内处于城乡转型中的农民社区。国内学者对城中村的关注从20世纪80年代的城乡边缘带研究开始，随着城中村问题越发显著，研究逐渐深入。目前已在城中村概念界定、特点归纳、类型划分以及对城中村的评价等方面取得了丰富的研究成果。本文即在已有的学术研究上做浅层次的探讨。
2城中村形成的机制与合理性
一方面，我国旧有的特殊社会政治制度，如土地、户籍制度与市场经济的确立、城市化进程加快的碰撞，直接导致了城中村的形成。可以说，它的产生和存在都是合理的。另一方面，外来人口作为我国城市人口的重要组成部分，多以低端职业为主，以“城中村”为栖息地，并形成一个庞大的城市聚居区。与此同时，城中村里为外来人口提供的廉价住房从一定程度上削减了城市的负担。如果没有城中村，大部分城市无法容纳大规模的外来人口。因此，应当肯定城中村的存在。
3城中村在城市规划中的影响
城中村是物质形态、经济形态，更是一种社会形态。它在城市规划中承担着重要的功能。一、依靠出租屋和集体物业的“外生式”的出租经济，被占用耕地的原住人口的日常生活有了保障。部分城市化过程中政府暂时无力解决的问题因此得到了解决。二、其较为廉价的租金为以民工为主的外来人口提供了合适的居住场所,使他们在城市的生存与发展有了可能。
然而，城中村的蔓延对我国城市的有序建设和健康发展的阻碍作用也越来越明显。由于城中村的农村管理体制与城市在政治体制、经济体制和土地所有体制等方面严重的二元对立，使得其与周围城区难以融合，从而对现代城市的规划、建设与管理带来一系列不利影响。特别是在城市用地、城市管理方面尤为突出。城中村在基础设施建设、整体环境塑造、社会治安管理等方面也难以和周围城市协调，以至于成为每个城市难以磨灭的“疮疤”。其弊病表现在经济、社会、文化、政治、环境等多个领域，主要包括以下五个问题。一、人口密度过高；二、建筑密度过大，布局混乱；三、市政设施不足，公共服务设施欠缺；四、环境卫生条件差；五、社会治安混乱。关于此类问题曾经出台过多项解决方案但是至今收效甚微。4通过城市规划实施城中村改造的方法
由于城市规划在城市建设与管理中处于龙头地位，必须使之得到超前的储备。改造方案必须基于规划引导方能得以合理实施。要进一步拓展规划研究的领域，充分地引入其他学科的理论和方法，并综合应用。对“城中村”形成的特殊城市空间进行规划决策的定性分析和前瞻研究，以增强规划编制成果的科学性和可操作性，发挥政府有效控制与引导作用。必须根据城市总体规划中确定的主城区空间发展战略,划分区内各城中村与城市发展的亲疏程度,确定城中村改造模式。
与此同时，要进一步扩大规划的覆盖范围，深化规划设计的内涵，从原则性向具体化、从理论性向实践性过渡，由分区规划向控制性详规深化，加快组织编制新型农村社区的专项整合规划；要以“城中村”所在地街道为单位统筹规划，在上一轮规划基础上编制改造建设方案，经批准后实施，方案应明确拟保留的区域、改造建设整治范围、新建居住区地点、规模、建设标准等。
综上所述，有序发展的城市化必须受到城市规划的合理引导，所以要解决城市发展中的城中村问题，使城中村集体用地转化为城市建设用地，应以统一的城市规划体系为基础，对各个城中村的改造进行专门规划，对城中村用地的功能、界限、建筑物的风貌等重新明确划分，以使城中村改造在城市规划建设得到落实，使城中村与周边地区达到协调，最后融入城市的内涵中去，真正实现城市的一元化、现代化发展。
参考文献：
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【11】杨新海，殷辉礼．城市规划实施过程中公众参与的体系构建初探[J]．城市规划.2009(9)
城中村改造必要性范文篇12
关键词：城中村改造模式比较分析
中图分类号：TU98文献标识码：A
前言：“城中村”改造是中国快速化城市进程中的一个特有现象。从上个世纪90年代开始，我国的城市化进程明显加快，各级城市都在纷纷扩张，城中村问题虽然是我国的普遍性问题，但存在明显的地区性差异以及改造模式的差异。
“城中村”的定义及改造的必要性
广义上讲，“城中村”是指已纳入城市总体规划发展区内的农村土地，现状情况是农业用地比例已经很少甚至没有，“城中村”村民的就业已经脱离传统的农业，已经变更成非农产业的新型村落。村民的社会生产、生活方式已基本达到向城市社区类型的转变，但“城中村”村民文化素质、思维方式仍与城市社区内涵存在着一定的差距。“城中村”不仅是对城市物质环境的改造，更要解决好经济、社会、文化等改造内容，而且还包括结构、功能和改造居民生活方式和社会保障体系的改变和重塑等问题。因此，我国绝大部分城市建设都必然要面对“城中村”改造的阻碍和压力。狭义讲，“城中村”特指那些农地已非农化，村民已居民化，村庄也已转变为城市建设用地，只是生活习惯和建筑景观上仍然是农村模式的社区部落，习惯上称为“城市中的村落”。
“城中村”作为城市不可忽视的重要组成部分，目前已成为城市进一步发展的制约，因此，对“城中村”的改造势在必行。改造“城中村”是实现城市物质形态现代化的需要；是实现城市社会结构和社会管理现代化的需要；是改善城市环境和社会治安的需要；是盘活城市资产，提高城市土地利用效率，使城市资产升值的需要；也是提高人居环境和生活质量的需要，是事关全面建设小康社会的具有重要战略意义的大事。
城中村改造现行主要模式
“城中村”改造模式可分为政府主导改造、村民自主改造、半市场合作化模式、市场化改造模式等若干类型。
2.1政府主导改造模式
政府主导改造模式以山西晋城的“土地储备”和浙江杭州的“撤村并居”较具代表性。由政府确定总体规划、制定政策、调控土地市场，把整个城中村改造区域的土地纳入土地收购储备轨道，实行拆建分离、净地出让，除回迁房和公益服务设施划拨供地外，经营性用地一律公幵出让，出让所得返还用于城中村改造，从而建立土地运营和城市建设的良性循环机制。
2.1.1优点
当地政府行使行政权力，通过行政命令制定的整村拆迁改造安置政策，最低限度的保护了村民的经济利益，这样就能整体有序地推进城中村改造活动。有利于政府充实利用有限的城市发展空间，最大限度地整合土地资源，改善城市环境。
2.1.2问题
政府的角色错位。政府服务本应在市场经济条件下，作为市场经济和市场参与主体利益的监管与调控者，如果直接参与城中村改造，不符合市场规律与政府所处的法律地位。
相悖于村民自治规定。农村村民实行自治，由村民群众依法办理自己的事情。因此，农村自治的主体与城中村改造活动的主体应该是村民，若政府包揽城中村改造活动，显然违背了村民自治制度，极大的削弱了村民与村集体的主体作用。
地方财政面临着资金缺口压力。由于前期拆迁补偿和安置费用，政府财力有限，而城中村改造一般都需大量的改造费用，一般地方政府全力承担该项费用较困难。
2.2村民自主改造模式
村民自主改造模式以广州市的“一村一策”改造最为典型。按照“先行试点、积极稳妥”的原则，选定典型完成改造规划的编制，取得经验后，逐步在全市范围内开展。坚持决不允许房地产开发商插手，以村集体和村民个人出资为主，市、区两极财政视情况，对编制规划设计方案及建设事业公共设施、基础设施给予适当支持。这种方式不仅可以相对简单地加快推进改造工作，也有利于长远的整体开发规划。
2.2.1优点
村集体经济组织、村民主体地位得到承认和体现，村民享有平等的参与拆迁补偿方案制定等民利，这样也充分调动了村民改造的积极性。政府在城中村改造中充当指导者的法律地位,理顺了城中村改造活动中的政府、村集体、村民三者关系,并有利于政府服务功能的发挥。
破解了城中村改造资金短缺的难题，减少政府的财政支出的风险。当然,这种模式是建立在政府优惠政策的基础之上(包括对城中村基础设施,公共设施建设政策扶持等)，适用于具备雄厚的村集体资产和集资能力强的村民所在村。
2.2.2问题
改造的资金普遍短缺。因改造费用一般从几千万元到数几百亿元甚至更多，一般的村庄显然无法负担。村民住宅拆迁补偿标准是不同的。村集体经济组织经济实力也存在差异，这种拆迁补偿标准在各城中村是无法统一，这样就造成了城中村各村民在改造时意见并不能完全一致,会引发村民之间，村民与村集体之间矛盾不断的情况出现，致使改造工作难以顺利推进。
2.3半市场合作化改造模式
半市场合作化模式是指村民在自发改造的基础上，由所在改造的村按市场规律引入实力雄厚的房地产开发企业，依托其企业的资金实力，技术实力和建设经验，与该企业签订合作协议，明确双方责、权、利关系，以完成城中村改造的权利和义务。
深圳半市场合作化改造措施，毫无疑问是全国半市场合作化改造措施的经典案例。深圳岗厦与大冲两个城中村,因旧城改造拆迁而造就了十名“亿万富豪”。
2.3.1优点
坚持城中村改造的主体地位的是村民，村集体经济组织。村民及村集体经济组织是承担城中村改造任务的主角，负责改造方案，拆迁补偿安置方案的制定、组织和实施，这是实行村民自治的结果。在当地政府改造政策的指导下，村运用市场选择合作对象，解决改造资金不足的障碍。期望收益也提高了城中村土地开发的投资者的积极性。通过合作协议，双方的经济利益也获得法律保护。
2.3.2问题
采取半市场合作化改造模式进行改造时，须具备两个前提条件：一是政府在改造政策上给予支持，即政府许可房地产投资商参与城中村改造活动。因地产商利益最终依赖房产的销售，如果政府不予配合，将导致改造后的房产产权不能入市交易，那么销售房产将没有任何法律保障，无法实现其销售利润。二是村民对于城中村改造的自发自觉程度高，这是确保在现行规制范围与村民自治制度内，选择有信贷实力的房地产开发企业签订合作合同，进行顺利实施改造的保障。
2.4市场化改造模式
这种模式亦称开发商主导模式，即城中村改造方案由地方政府公布，将建设用地与开发用地统筹一并招标并提供优惠政策，通过市场招标方式，开发商获得改造主体资格后筹集资金，完成改造过程中的拆迁补偿，安置回迁及开发土地建设等方案并进行实施改造。
珠海市的改造采取了以市场运作为主导、政府给政策的策略：在“城中村”改造中政府没有直接投入一分钱，而是巧用市场之手，通过定原则、定规划、给政策，吸引房地产商投资旧村改造。此外珠海市决定3年内在城区不再新批房地产用地，为“城中村”改建腾出市场空间。
2.4.1优点
因幵发商的直接参与，使得市场竞争加剧，符合市场规律，避免了行政权力干涉改造引发矛盾，村民是政府政策的受益体，不需付出改造成本，村民利益得到切实保障，政府只需提供优惠的投资改造政策，不需投入较多财政资金，使得有限的财政资金可用于改造的公共基础设施上，提高了政府服务水平。
2.4.2问题
政府制定城中村改造方案,使得村民、村集体经济组织做为被动群体只能接受改造，这种模式本质上体现了政府改造意志,是政府主导改造模式的变形。政府通过市场谈判招标方式引入的地产商参与改造，地产商在“有利可图”的前提下，很容易地导致村民利益受到侵犯。城中村改造项目的成败往往完全依赖于地产商的商业信誉，村民的安置回迁补偿协议一旦不能及时按协议兑现，村民将陷入进退两难局面。
结论
“城中村”问题和矛盾的实质主要是利益在国家、集体和个人之间的再分配，再调整的问题。因此，无论采取何种模式都需要使政府的利益、农民的利益、投资者的利益达成理性的一致。作为“城中村”改造的实施者，政府、村集体和开发商在不同的改造模式中所扮演的角色各有侧重。但是作为城市的经营者，政府必须参与到“城中村”的改造工作中来，通过其杠杆作用，均衡各方利益。除多方主体的利益协调之外，模式的选择还要充分考虑现有政策、改造的可行性、资金约束、改造的项目品质等诸多方面。改造选取何种模式，是综合评价的结果，至于选择方法，可在借鉴已有经验的基础上，根据实际情况不断的摸索和创新。
总而言之，由我国国情所决定，今后相当长一个时期内，“城中村”改造是我国城市发展的一个重要主题，如何在城市化进程中解决好这一问题具有现实意义和长远的历史意义。
参考文献：
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