老旧小区消防工作总结范例(3篇)
老旧小区消防工作总结范文篇1
一、街道火灾基本情况。
街道下辖社区、社区、社区、社区、社区共5个城市社区。总面积31.7平方公里，总人口16771人。1月1日至3月31日，街道共发生火灾3起，死亡0人、受伤0人，直接财产损失约1.5万元，较上个季度相比：火灾数下降10%，财产损失下降12%。从火灾发生的区域看，社区1起、社区2起。从火灾发生的场所看，居首的是村（居）民住宅火灾，共2起，交通工具火灾1起。从引发火灾的原因看，电气故障和生活用火用电不慎是引发火灾的主要原因。
火灾是影响公共安全的“高概率”风险，为确保街道消防安全工作形势，进一步加强和改进消防安全检查及消防安全防范工作，深入分析研判当前消防安全工作的形势，着力防范、解决消防安全风险，确保街道安全稳定。街道逐项排摸隐患底数、研究提出守底线、打基础、管长远的对策建议。
当前街道消防安全高风险主要集中在老旧建筑的商贸市场、养老机构、居民小区等场所，老旧建筑商贸市场：以振强商场、方圆超市、日杂商店为主体，该类场所以批发、零售形式为主，涉及鞋帽服装、农副产品、海鲜水产等数十个类别，从业摊主消防安全意识淡薄，发生火灾后易造成人员伤亡和财产损失。目前街道共有登记备案的养老机构2家。养老机构服务对象集中为老人、病患等弱势群体，自我保护和逃生能力差，且老年人的心态特征、生活习惯易带来卧床吸烟、遗留火种、忘关或未正确使用电热器具等火灾隐患。居民小区历来也是亡人火灾高发区域，目前街道房龄较长的居民住宅、待改造的棚户区还有相当大的比例，消防安全现状令人堪忧。
深入剖析上述3类高风险点，折射出当前我街道消防安全治理的短板，同时提出了更高要求。
二、强化“三个坚持”，提高站位抓安全。
街道党工委和办事处面对消防安全的重视力度要一致，落实主体责任，把安全作为第一责任，把稳定作为第一任务。要牢固树立“抓与不抓不一样、虚抓与实抓不一样、笼统抓与具体抓不一样”的理念，共同对本单位安全负责，其中消防安全要是出现问题，要落实到位责任到人。
三、要突出“二个重点”，靶向施策促安全。
一、是突出消防安全教育引导。要结合“消防入户宣传”等教育实践活动，正面引导强化消防安全意识，提高公众消防安全隐患排查及自我整改。保障每个人都可以懂得基本逃生常识。切实将消防安全工作落实到位，落实到人。
二、是突出风险管控。要强化对重点单位、人员的管控工作，认真梳理消防安全隐患排查清单，紧盯“九小场所”等重点环节，加强安全隐患排查，不断提升消防安全防范系数。
四、要落实“工作责任制”，长抓不懈保安全。
一、消防工作责任压力逐级递减。街道要重点加强消防工作压力传递不畅，基层自觉性不高，单位主体责任意识不强，“上热下冷”问题突出，重点解决一些基层单位和组织抓消防工作还缺少主动性，网格虚挂，易造成安全管理“真空”。
二、是公共消防安全意识相对薄弱。主要表现为，全社会主动参与支持消防工作、自查自纠安全隐患、积极预防火灾风险的意识能力与现代社会管理要求还不相适应。消防车通道被挤占、楼道堆物、私拉乱接电气线路等情况比比皆是。一些市民群众“重维权、轻履责”的行为屡见不鲜，日常生产生活多以牺牲消防安全为代价，明知存在隐患、身处危险，依然心存侥幸，对火灾隐患视而不见、不督不改甚至督也难改。
老旧小区消防工作总结范文
采用随机问卷调查和走访的方式对抚顺市的新抚、顺城、东洲、望花等4个行政区住宅小区展开调研，分析资源型工业城市老旧小区物业管理面临的困境及其成因，结合抚顺市老旧小区物业管理实践经验，提出完善资源型工业城市老旧小区物业管理的对策:改造基础设施，推进准物业化管理;深入挖掘优势资源，实施群众自我管理;完善平台建设，规范物业行业管理;转变物业企业经营理念，实现主体间良性互动。
［关键词］
工业城市;老旧小区;物业管理
城市小区建设作为保障人民生活的重要载体和衡量人民生活幸福感的重要指标，近年来得到社会各界的广泛关注。2016年，中共中央国务院下发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，为中国城市发展谋划布局，明确提出未来深化城镇住房制度改革的两大方向，其中突出要求对现有的城镇棚户区、城中村和危房加强改造［1］。辽宁省也着力加强老旧小区物业管理，陆续下发了《辽宁省物业管理条例》等文件。抚顺市作为辽宁省乃至全国资源型重工业城市，在特定历史时期，根据城市发展需要建设了一批以单位命名的住宅楼小区，物业管理主要由企业承担，极大地提高了居民的生活品质。如今，伴随着部分企业的改制、破产，这些住宅小区也逐渐步入老旧小区的行列，物业管理已经不能满足居民的实际需要，探索一条适合资源枯竭型城市老旧小区物业管理的路径已成为当务之急。
一、资源型工业城市老旧小区物业管理的困境
资源型城市是以本地区矿产、森林等自然资源开采、加工为主导产业的城市，以东北地区最为典型。按照《全国资源型城市可持续发展规划(2013－2022年)》将资源型城市划分为4种类型:成长型、成熟型、衰退型和再生型。抚顺属于衰退型资源工业城市。资源型工业城市的小区建设与城市本身的经济社会发展息息相关，矿业的发达造就了发达的矿业经济，形成了成熟的城市经济链条和完善的生活配套，小区建设最初多由矿产企业或较有实力的矿业配套企业完成。在工业化过程中，随着资源的枯竭，这些城市的支柱产业逐步衰退。然而，这些资源型工业城市并没有随着资源的枯竭而消失，城市老旧小区的一系列问题逐渐出现。课题组在对抚顺市新抚、望花、顺城、东洲等4个城区的老旧小区进行走访调研的基础上，走访了抚顺6位社区书记、多家物业公司和业主委员会，发现城市老旧住宅小区类型主要以开放式小区为主。其中，完全开放式小区所占比例为51．06%，半开放式小区所占比例为25．53%，封闭式小区所占比例仅为23．41%。老旧小区物业管理困境主要体现在以下6个方面。
1．老旧小区管理难。由于老旧小区早期规划、设计的不合理，导致物业管理难以全面覆盖。大部分老旧小区存在墙皮脱落、楼体漏水、墙体长毛、下水道堵塞疏通不及时、楼道被占用、楼体沉陷、圈地种菜、小区卫生清理不及时、小区流动人员多等问题。小区开放式的特点导致交通工具乱停乱放，小区成为临时停车场”，极大地增加了安全隐患。
2．物业管理企业经营难。抚顺物业管理企业主要通过服务换取收益，其经营难通常与收费难相挂钩。物业费收费标准缺少统一规定，业主与物业管理企业在物业费收取方面存在心理预期的偏差，低收费率、高维修成本致使企业生存困难，无法满足因社会成本增加带来的劳动力成本大幅度提升的需求，物业行业发展受到严重制约。
3．历史遗留问题多。根据城市历史发展的特点，资源型工业城市老旧小区在初始的规划、设计中主要是由一家产权单位或多家产权单位共同管理，专业的物业管理公司是近几年才发展起来的。随着住房政策的改革和企业的改制，大量的产权单位放弃对职工住宅小区楼房的管理，这些住宅小区一度处于无人管理的状态。之后跟进的物业管理企业，不得不面对产权单位与业主遗留下的有关管线铺设、楼体防护、维修基金筹集等问题。
4．物业管理人才少。在抚顺，物业管理行业是新兴的服务行业，目前物业服务管理人员多为外聘的临时工，人员流动性大。由于该行业工资低，年轻人从业意愿不高，高校也缺少相关专业的设置与人才的培养，人才储备严重不足。
5．管理职责划分难。抚顺市老旧小区物业管理主要分为两部分:一部分，主要是由物业公司负责的楼体维修、防护;另一部分，主要是由社区负责的小区和楼道的卫生环境管理。居民每年均需要向这2家单位分别缴纳房屋维修基金和卫生费。由于管理分散、职责划分不明确，当业主与物业公司发生纠纷时，业主多要求社区出面向政府相关部门寻求帮助，而不是直接与物业公司沟通。
6．业主委员会生存难。抚顺市老旧小区已成立业主委员会的情况寥寥无几，且大都不会定期召开业主大会。业主委员会成员间存在利益分歧，缺少沟通，导致业主委员会作用未能得到持续发挥，小区出现问题无法得到及时解决。虽然在物业公司不作为时，业主委员会基本能做到维护业主利益，但在物业公司经过调整，运营正常或得到居民认可后，业主委员会均不同程度地出现淡化监管职能的趋势。
二、资源型工业城市老旧小区物业管理困境的成因分析
针对上述困境，课题组就其原因，随机对抚顺市4个城区的居民展开调研。调研结果表明，44．68%的被调查者认为是现有物业管理法律、法规不完善;37．23%的被调查者认为是政府职能部门不作为;81．91%的被调查者认为是业主购买物业服务的消费意识不到位;60．4%的被调查者认为是物业公司经营水平不高。课题组经过分析，将资源型工业城市老旧小区物业管理困境的成因归纳为以下3个方面。
(一)市场调节主体———政府方面
1．物业管理机制不健全。(1)服务标准不明晰。物业公司为规避责任，在物业合同里对服务内容和标准约定模糊，一旦产生争议就很难协调。(2)定价机制不完善。定价收费多采用企业报批、政府审核的模式，业主未能充分参与定价过程，尽管目前价格已从政府审批变为备案，但业主对价格制定的合理性仍有质疑。
2．政府职能部门不协调。不论是产权单位，还是物业公司，在推行物业服务过程中均需要完善的法律法规和职能部门的配合。但在实际操作过程中，一方面地方政府物业法规配套不健全，处理物业应急事件时，各部门难以协调;另一方面，政府具体职能部门在提升群众自治管理意识和物业管理法律法规宣传等方面有所欠缺。目前来看，指导监督职能多由基层自治组织社区承担。
(二)供给主体———物业公司及产权单位方面
1．产权单位的物业管理混乱。抚顺建于20世纪八九十年代的住宅楼，主要以红砖楼为主。老旧小区存在楼体年久失修，配套设施老化，环境卫生管理难，安全隐患集中，且业主入住时尚未实施大修基金政策，楼体年年防水年年漏”。同时，一个单元或一栋楼存在多家产权单位或多家物业公司共同管理的现象，一旦出现问题，产权单位之间、物业公司之间、产权单位与物业公司之间便互相推诿。
2．物业公司与开发商建管不分。在调查中，物业公司与小区开发商同属一家企业的占调查总数的15．96%。由于开发商和物业公司建管难分，导致物业公司身份尴尬，无法胜任为业主维权的角色。部分物业公司表示当开发商不再对其提供补贴时，只能降低服务质量，维持成本运营，从而引发业主更大不满，形成恶性循环。
3．物业公司服务水平不高。抚顺物业管理行业管理并不规范，存在部分物业公司没有资质或通过挂靠有资质的物业公司来承接物业管理项目的情况，这些物业管理公司缺乏服务意识和竞争意识。物业管理与服务市场存在只有卖方没有买方的情况，业主多是被动接受开发商聘请的前期物业公司的管理与服务。
(三)需求主体———业主方面
1．业主消费观念有偏差。在抚顺的4个市辖区调研过程中，某家物业公司旗下管理的既有封闭小区，又有老旧小区。尽管10年来该物业公司一直保持老旧小区每月每平方米0．3元的物业收费标准不变，但收缴率也从未超过80%。究其原因，排除物业公司服务不到位等因素，业主过高的心理预期和自身消费观念存在偏差，也是导致抚顺市物业费收缴率不高的重要原因。
2．物业服务消费市场不成熟。物业管理服务的真正价值在于通过提升物业服务效能，达到物业公司盈利的目的。一方面，由于我国长期实施福利分房低租金制度，受传统观念影响，抚顺老旧小区居民对于物业服务的商品意识和消费观念并未完全确立，物业服务消费市场也没有完全成型;另一方面，由于业主缺乏对物业管理的了解，往往将房屋建设遗留问题归咎于物业公司，并选择拒交物业费，使物业公司难以维持正常运营。
三、抚顺市老旧小区物业管理的实践
为解决老城区物业管理逐渐凸显出来的问题，从2012年开始，抚顺市委、市政府以顺城区将军堡街道为实践平台，通过社区试点方式，探索老旧小区物业管理的新途径。
1．点面结合健全制度，四方议事共协商。针对老旧小区普遍存在年久失修等情况，试点街道制定了由试点社区牵头，楼(院)党支部、业主委员会、物业管理企业共同参与的四方议事”制度，研究小区安装物防和技防设施、楼(院)美化、收缴物业费等事宜。与此同时，街道物业办与辖下所有社区积极发挥辖区内两代表一委员(人大代表、党代表、政协委员)”的作用，协调职能部门，为老旧小区解决实际困难。2015年，由政府出面购买社会服务，对试点老旧小区的基础设施进行积极改造，包括安装防盗系统、粉刷楼面等。
2．依法成立业主委员会，自主选物业。老旧小区物业不作为，业主与物业矛盾纠纷时有发生，业主常以激进的方式表达诉求，严重影响社会的稳定。试点工行公寓是一个弃管8年的老小区，停水、停电事件时有发生，电梯老化年久失修，自来水二次泵压后水中存在有害物质。尽管多次更换物业公司，但情况毫无改善。为此，街道和社区指导与监督并行，多次组织召开业主联席会议，指导业主成立业主委员会，协调市、区等相关部门，对自来水二次泵压系统进行了改造，对2部电梯进行了更换。同时，挑选出几家资质较好的物业公司供业主委员会自行选择。最终公寓业主委员会通过正式程序敲定正规物业公司入驻。新物业公司的管理与服务得到了业主们的一致好评。
3．创建房管小组新方式，探索自治途径。业主自治管理模式是新形势下适应市场需求的物业管理模式。此种模式主要是发挥业主委员会或业主管理小组的作用，由业主自行管理住宅小区的物防、技防、保洁、绿化等事宜。由于试点小区不具备成立业主委员会的法定条件，2012年6月在区物业办、街道物业办和社区的指导下，试点小区组织业主成立了房管小组，职能等同于业主委员会，成为试点社区弘扬文明新风、传播文化底蕴、创建平安社区的阵地。从上述分析可以看出，资源型工业城市老旧小区物业管理的改革离不开政府和社会多方面力量的大力支持。老旧小区物业管理的创新与探索，需要社会各方面的密切配合。只有当各主体都被充分调动起来，物业管理才能真正发挥作用。
四、完善资源型工业城市老旧小区物业管理的建议
资源型工业城市老旧小区建设完善程度与城市本身的经济社会发展程度息息相关。2012年起，抚顺市政府通过社区试点方式，积极探索老旧小区的物业管理途径。今后还应进一步推动老旧小区物业管理改革实践的深入进行，让每个居民享受到城市发展的成果，为其他城市推动此项工作提供更多借鉴。
(一)改造基础设施，推行准物业化管理
1．改造老旧小区基础设施。老旧小区在建设之初规划方案比较简单，多是由厂矿单位出面建设。随着城市人民生活水平的提高，其硬件设施主要存在以下一些不足:绿化面积较小、活动空间较小、房屋使用年限较长、机动车位少等。针对资源型工业城市老旧小区多、居民经济承受能力有限的特点，主张开展全市性老旧小区摸底调查，制定总体规划。规划的实施应充分结合城市发展思路，契合城市升级步伐，将好钢用在刀刃上，避免做无用功。由政府出面购买社会服务，并积极引进社会民间资本对小区的基础设施进行不同程度的改造，如安装防盗系统、改造下水管道、粉刷楼面、绿化养护等，为老旧小区实行准物业管理、实行群众自治管理奠定基础。
2．鼓励专业物业公司参与老旧小区的准物业化管理。政府可针对管理老旧小区的物业公司降低准入门槛，提供更多优惠政策，如获取老旧小区特定区域公共资源的广告经营权等，通过适当减少物业公司的运作成本，增加其收益，从而加大正规物业进驻老旧小区的吸引力，使老旧小区也能享受专业的物业管理，让居民积极接受正规的物业管理。
3．组建具有政府背景的综合性物业公司。以具体行政区划为业务范围，根据抚顺市属于资源枯竭型城市的特点，在矿区、郊区、城乡结合部等存在大量老旧小区的地区，可组建有政府背景的综合性物业公司，该公司既可以是能够完全承担物业管理职能的正常企业，也可以是统筹管理辖区内多家物业公司的协调机构。以街道(社区)为主导，以综合性物业公司为依托，不断健全社区、小区、业主委员会、物业公司多方协作制度，联动解决实际问题。
(二)深入挖掘优势资源，实施群众自我管理
资源型工业城市老旧小区的治理，离不开公共服务水平的提升和社会管理能力的完善。针对不同的老旧小区，应采取不同的方式进行治理，引导鼓励小区居民步入群众自我管理的轨道，即在街道(社区)指导下，由业主委员会或业主代表组成房管小组，由业主自行管理住宅小区的物业事宜，实现群众自我管理，满足业主的不同需求［2］。针对没有物业公司愿意接管的老旧小区，需要采取一定的措施对小区已有人力资源、区位资源进行整合与利用。如组织工矿离退休人员或其他退休人员，成立绿化环保小组或者安全巡逻队伍，发挥老旧小区的人力成本优势;深挖城市中心、城区中心的区位优势资源，将其转化为经济收益，解决老旧小区自治管理运作经费短缺问题。当然，群众自我管理并不意味着政府完全退出。鉴于资源型工业城市老旧小区底子薄，部分居民属于低收入群体，政府应积极引导居民与物业公司、社区与居民、社区与物业公司建立对话、博弈的平台与机制。这既是对基层政府的执政智慧和能力的考验，也是提升老旧小区居民公共服务参与意识的要求。
(三)完善平台建设，规范物业行业管理
1．规范行业资质，推行星级制度。抚顺市目前有合法物业管理职业资格并采用信用管理的企业227家。通过实地调研反馈所得，证实了存在部分物业公司不符合资质承接物业项目的现象。政府职能部门有必要进一步明确行业准入资质，严格把握执业资格，依法取缔缺乏资质的公司。建立统一、公开、透明的物业管理企业招投标管理平台，做好物业公司管理与服务水平的等级划分，推行物业公司星级制，加快实现行业品牌效应，实现物业管理行业长效竞争机制。
2．推行合理测评服务，建立诚信档案。在深入调查过程中发现，资源型工业城市物业费收取难的问题相当突出。尽管有个别业主少交或不交物业费，但物业公司并不会中断整体的物业服务。因此，物业服务消费搭便车”现象十分严重。部分物业公司为解决收费困难问题，通过法院诉讼的方式向业主追讨应得利益，付出了大量精力和额外成本，结果却并不理想。(1)建议引入物业管理第三方，代收业主应缴物业费并管理支付物业服务费用，客观评价物业公司服务。每年年初或年终经社区、业主委员会等多方测评后，由第三方按测评结果向物业公司拨付业主缴纳的物业费，减少物业公司与业主的直接矛盾。(2)建立业主诚信档案。把业主缴纳物业费情况与水、电、煤气、个人信贷、出国出境等相关事宜联网，实现个人事项联网。这将有利于解决物业费收缴难问题。抚顺于2015年推行了每隔5年可提取一次公积金，一次可提取6000元，专门冲抵、缴纳物业费的政策。2016年7月，辽宁省已经提出将拒交或恶意拖欠物业费行为纳入个人诚信系统［3］。
(四)转变物业经营理念，实现主体间良性互动
东北老工业基地对于资源的依赖程度较高，在短时间内实现产业的转型升级有一定难度，必须提高资源型工业城市物业管理市场竞争意识，不断完善市场竞争机制。通过市场机制，引导物业企业改变经营理念，提升服务管理水平;通过物业行业产业政策宏观调控，促使物业行业资源重新分配，实现资源有效配置，增强物业管理企业的社会责任感;通过更多企业直接参与市场竞争，街道、社区监督引导，业主委员会和居民实现自治管理，加速物业公司转变经营理念，引导其侧重提升服务质量。针对老旧小区业主、租户提出的合理需求，物业企业应及时回应解决，逐渐创建服务品牌。与此同时，物业企业应主动公开服务标准、收费标准和依据，依法合规收费，对恶意拖欠物业费的，积极通过第三方平台予以解决，维护好公共利益，及时向业主全面、全程公开物业费使用情况，使业主感到收得明白、花得放心”［4］，从而形成资源型工业城市老旧小区业主、物业企业、政府职能部门间的良性互动，为城市的发展与稳定贡献力量。
作者：周蓓王雪林丽凤单位：辽宁省抚顺市社会科学院福建卫生职业技术学院继续教育中心
［参考文献］
［1］中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见［EB/OL］．(2016-02-22)［2016-05-22］．
［2］抚顺市社会科学工作领导小组办公室．2015年抚顺经济社会发展研究［M］．沈阳:辽宁民族出版社，2016:99．
老旧小区消防工作总结范文
实施方案（第二次征求意见稿）
为深入贯彻落实党中央和国务院决策部署，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国发办〔2022〕23号）、《广东省住房和城乡建设厅、广东发展和改革委员会、广东省财政厅关于做好城镇老旧小区改造2022-2025年规划编制和申报2022年改造计划任务的通知》（粤建节函〔2022〕448号）等文件精神，结合我市实际，特制定本方案：
一、总体要求
以新时代中国特色社会主义思想为指导，按照党中央、国务院决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，按照以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展要求，以提升居民生活品质为出发点和落脚点，结合我市创建全国文明城市建设、国家森林城市建设和巩固国家卫生城市建设，大力改造城区范围老旧小区，推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设转型，改善居民居住条件，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。2022年开工改造3个老旧小区，形成全市改造示范项目；2022年基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成需要改造的城镇老旧小区改造任务。
二、改造范围
城镇老旧小区是指阳江市区、县（市）城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点改造2000年底前建成的老旧小区，有条件的可适当将2005年底前建成的老旧小区纳入改造范围，比例不得超过改造任务的15%。支持符合要求的国有企业单位、军队所属城镇老旧小区，按照属地原则纳入改造范围。纳入城区改造范围的老旧小区应符合下列条件：
（一）基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈；
（二）未实施综合改造且未纳入规划征迁改造范围的住宅小区；
（三）违章建筑拆除情况较好。
三、改造内容
城镇老旧小区的改造内容分为以下三类：
（一）基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。
（二）完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边老旧设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
（三）提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
四、改造任务
（一）摸清城镇老旧小区底数。目前全市待改造城镇老旧小区约161个，约978栋建筑，涉及约16633户居民，建筑面积约126.85万平方米。2022年要对照城镇老旧小区的认定标准，进一步摸清既有城镇老旧小区底数，建立项目储备库。因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策。根据轻重缓急和财政承受能力，科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划。
（二）试点改造项目。选取3个城镇老旧小区为我市试点项目，分别为江城区荔枝园公租房小区、江城区神农街公租房小区、阳春市春城街道（龙湾小区），重点探索建立存量资源整合利用机制和建立改造资金政府与居民及社会力量合理共担机制。
（三）2022年改造任务。落实2022年中央和省资金补助支持10个城镇老旧小区建设。各县（市、区）区可选取1个作为试点项目，在2022年底基本形成城镇老旧小区改造工作流程和部门分工，全市城镇老旧小区改造政策体系和工作机制基本形成。
（四）2022-2025年改造任务。健全完善我市城镇老旧小区改造政策体系和工作机制基础上，结合全市城镇老旧小区底数摸查情况和改造资金计划，按年度常态化推进相关改造工作。
五、实施步骤
（一）项目前期。按城镇老旧小区底数摸查、项目评估、编制实施方案、征求意见、专家评审、实施方案公示、方案审定、计划申报的实施步骤开展相关前期工作，切实做好项目前期摸底、居民动员、公众参与等工作，为推进城镇老旧小区改造实施打下坚实基础。
(二)项目实施。按项目申请立项、项目报批、项目招投标、项目施工和监督监管、项目竣工验收等步骤实施。各项目实施主体应精心组织，确保改造工程精细化设计、精准化施工，落实安全施工、文明施工要求，确保城镇老旧小区改造工作按时限要求落到实处、取得实效。
(三)后期管理。结合改造工作同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业参与的联席会议机制，引导居民协调确定改造生的小区管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。有条件的小区建议按程序引入物业管理服务公司负责后续维护管理工作；对已有业主委员会的小区，验收后相关设施设备移交业主委员会进行管养。推动城镇老旧小区改造与实现后期管理相结合，确保城镇老旧小区改造一次建成、长效管养”。
六、资金筹措
按照谁受益、谁出资”原则，城镇老旧小区改造资金通过居民、管线产权单位、房改房原产权单位出资，财政预算安排，社会捐资、投资等方式筹集。
（一）落实居民出资。按照谁受益、谁出资原则，居民合理分担城镇老旧小区改造费用，出资来源可包括住宅维修资金、个人住房公积金，小区内公共停车和广告等公共收益以及其他合法资金。住宅维修资金、小区内公共停车和广告等公共收益用作改造费用，依法由业主委员会或居民自治小组组织业主按程序共同决定。对特殊困难家庭，可依法依规减免出资。
（二）加大各级政府资金补助。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，按照保基本”的原则，第一步支持基础类改造内容。按照属地管理原则，城区各级政府（管委会）对辖区内老旧小区改造主体责任，财政部门应安排专项资金用于辖区内老旧小区改造。市财政局根据财政实际情况对城镇老旧小区改造项目给予资金支持。积极争取中央财政补助及预算内投资，申报地方政府专项债券，严格落实资金投向和使用要求，避免增加地方隐性债务。
（三）鼓励产权单位出资。鼓励原产权单位（含行政企事业单位）和公房产权单位合理落实出资资金，借助三供一业”移交等方式共同参与改造工作。
（四）落实专业经营单位出资。引导供水、供电、供气、网络、通信、有线电视等有关管线单位和国有专营企业履行社会责任，按照谁出资、谁收益、谁经营”的原则，出资参与相关管线设施设备改造提升，改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业单位，由其负责后续维护管理，保障专业经营单位的经营权与收益权。
（五）社会捐资、投资。鼓励企事业单位和个人捐资、投资参与城镇老旧小区改造。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类改造设施设计、改造、运营。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。支持以平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。
（六）落实税费减免政策。专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。
七、保障措施
（一）建立统筹协调机制。各级政府要建立政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的工作机制。成立全市城镇老旧小区改造工作领导小组，由市政府主要领导担任组长，市直相关单位和各级政府主要负责人为成员，领导小组下设办公室（设在市住房城乡建设局）。形成相关部门协同推进、密切配合的工作机制，统筹、协调、督查、考核等工作。构建市、县（市、区）、街道(乡镇)、社区、居民”五级联动工作机制，及时研究、协调解决有关重大事项和问题。各县（市、区）成立相应工作机构，统筹推进城镇老旧小区改造工作。
（二）健全动员居民参与机制。健全动员居民参与机制。城镇老旧小区改造要与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合。建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。搭建沟通议事平台，利用互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识，发动居民积极参与改造方案制定、配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改造效果等。组织引导社区内机关、企事业单位积极参与改造。
（三）建立健全项目推进机制。各级政府要明确项目实施主体，健全项目管理机制，推进项目有序实施。积极推动设计师、工程师进社区，辅导居民有效参与改造。为专业经营单位的工程实施提供支持便利，禁止收取不合理费用。鼓励选用经济适用、绿色环保的技术、工艺、材料、产品。改造项目涉及历史文化街区、历史建筑的，应严格落实相关保护修缮要求。落实施工安全和工程质量责任，组织做好工程验收移交，杜绝安全隐患。充分发挥社会监督作用，畅通投诉举报渠道。结合城镇老旧小区改造，同步开展绿色社区创建。
（四）完善小区长效管理机制。结合改造工作同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。
（五）加快改造项目审批。各地要结合审批制度改革，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批，提高项目审批效率。可由县（市、区）人民政府组织有关部门联合审查改造方案，认可后由相关部门直接办理立项、用地、规划审批。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段，简化审批手续。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。鼓励相关各方进行联合验收。
（六）健全适应改造需要的标准规范体系。编制城镇老旧小区改造原则，明确改造范围、内容以及相关技术要求，并结合文明城市建设、森林城市建设、卫生城市建设、海绵城市建设、无障碍环境建设、停车场建设、建筑节能改造、历史文化名城保护等工作同步实施。通过综合运用物防、技防、人防等措施满足消防安全需要。对新建、改建基础设施和服务设施影响日照间距、占用绿地等公共空间的，在广泛征求群众意见基础上，因地制宜予以解决。
八、工作要求
（一）各县（市、区）政府是城镇老旧小区改造的实施主体，具体负责城镇老旧小区改造实施工作。主要负责同志亲自抓，把推进城镇老旧小区改造摆上重要议事日程，以人民群众满意度和受益程度、改造质量和财政资金使用效率为衡量标准，调动各方面资源抓好组织实施，健全工作机制，落实好各项配套支持政策。
（二）住房城乡建设部门要切实担负城镇老旧小区改造工作的组织协调和督促指导责任。各有关部门要加强政策协调、工作衔接、调研督导，及时发现新情况新问题，完善相关政策措施。研究对城镇老旧小区改造工作成效显著的地区给予有关激励政策。要制定城镇老旧小区改造工作流程、项目管理机制，落实好工程招标、施工、监理及验收工作要求，做好施工前清障、拆违等前期工作，抓好各项改造工作协调。
（三）加大宣传力度。加大对城镇老旧小区改造工作的宣传引导，通过系列新闻报道、公益广告宣传、短视频等方式，准确解读城镇老旧小区改造的政策措施，要准确解读城镇老旧小区改造政策措施，及时回应社会关切。加大对优秀项目、典型案例的宣传力度，提高社会各界对城镇老旧小区改造的认识，着力引导群众转变观念，变要我改”为我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。
附件：1.阳江市城镇老旧小区改造内容、改造标准表
2.阳江市城镇老旧小区改造工作分工
阳江市城镇老旧小区改造内容、改造标准表
类别
序号
项目
名称
改造内容及标准
（一）
小
区
环
境
及
配
套
设
施
1
供水
对破损、老旧的供水管道及设施进行更新改造，确保水压稳定；实行一户一表”，抄表到户
2
供电
对破损、老旧的供电线缆进行更新改造；对设计供电容量不足的，进行增容改造，确保电压稳定；对供电线缆进行规整，确保架空线路安全整齐，也可采用电缆下地形式，对存在安全隐患的供电设施进行迁改；对具备条件的实行一户一表”，抄表到户。
3
供气
未通管道燃气的小区建设天然气管道，实现管道燃气入户；对破损、老旧、不符合标准规范的管道设施进行更新改造
4
弱电
对通信、有线电视、治安监控等弱电管线进行规整，原则上全部入地，统一走管，并对原有明线进行拆除，恢复原貌。通信基础设施改造升级必须达到规定标准要求，并实现共建共享
5
排水
对雨污合流管道进行改造，实现雨污分流；对破损、老旧、不符合标准规范的管道设施进行更新改造；对污水管道以及化粪池进行疏通清淤，接入市政污水主管网；对雨水管道进行疏通清淤，接入市政雨水主管网
6
通行
设施
改造或新建小区内通道，同步考虑坡道建设；人行道应采用透水铺装
小区外进出通道可结合实际需要和周边区域交通微循环一并实施改造；小区内的车行道尽量采用沥青路面
增加无障碍设施，包括无障碍坡道、人行道盲道、无障碍停车位、无障碍出入口等
7
停车
设施
原停车设施被改变用途的，进行整治并恢复停车功能；优化布局，合理增设停车泊位，鼓励建设生态停车场及智慧停车系统；有条件的可建设立体停车设施；合理设置交通标识、标线及充电桩设施
8
消防
设施
修缮小区公共部分原有的消防设施，将消防水源与生活饮用水独立分开。主干道两侧是否符合按标准配备市政消防栓。对存在消防隐患的部位进行整改，疏通消防通道，更换、增设消防设施，优化设施布局
9
安防
系统
设置小区出入口，增设道闸、门禁及监控系统。符合要求的可与天网工程建设平台联网
10
环卫
设施
重新布局和增设垃圾分类收集设施。对楼内原有垃圾通道进行拆除
11
照明
设施
根据实际需要，更换、维修、增设路灯等小区公共照明设施，鼓励节能改造
12
文体
活动
设施
结合小区实际，合理布局，改造、增设居民文体活动场地，增加运动健身设施
13
绿化
美化
合理平衡功能性用地与绿化用地的关系，充分保留利用原有树木，合理优化小区绿化布局。对老旧、破损围墙进行维修改造，建设特色文化墙
（二）
建
筑
物
本
体
14
屋面
防水
对漏水、渗水的屋面进行防水改造
15
楼道
修缮
对楼道、扶手等进行修缮更新，对楼道出入口进行坡化处理
16
楼道
照明
更换、维修或增设楼道内公共照明设施，鼓励节能改造
17
单元
门禁
更换、维修或增设单元门禁系统
18
加装
电梯
鼓励有条件的小区加装电梯
19
立面
整治
对脏污、破损的外立面进行清洗、修复，可适度粉刷或改造。对室外空调机提倡统一加装室外空调机隔板
20
楼内
给水、
排水
管道
对楼内公共给水、排水管道和强电、弱电线路等管线进行更新改造
（三）
公
共
服
务
设
施
21
服务
设施
配套完善养老抚幼、医疗、无障碍、便民市场等服务设施
22
功能
用房
配套物业用房、值班室等功能用房
23
互联网社区
完善社区网格化平台建设，结合5G建设，打造智能化社区，鼓励引入共享图书室、无人超市、快递驿站、互联网医疗等服务设施
（四）
社
区
治
理
体
系
24
自治
管理
创新居民自治管理模式，引导居民合理选择自治管理或物业管理，不断巩固改造成果，推进小区后续管理专业化、常态化
25
协商
机制
构建完善的居民议事及共同协商处理小区事务机制，实现政府治理、社会调节、居民自治良性互动，打造共建共治共享的社会治理格局
阳江市城镇老旧小区改造分工
各县（市、区）政府。负责牵头推进辖区老旧小区改造，指导、监督辖区的镇（街道）、社区等开展城镇老旧小区基本情况的摸底调研工作；建立完善辖区老旧小区改造项目库，制定本地区老旧小区改造总体规划及年度计划；负责指导、督促实施单位开展城镇老旧小区改造工作；负责辖区老旧小区改造计划、资金、备案、监督等工作。
各县(市、区）老旧小区改造牵头单位。负责统筹组织辖区内老旧小区微改造工作，建立工作台账清单；制定具体改造任务，确定改造项目范围；收集统计辖区老旧小区项目数据，建立城镇老旧小区项目台账，定期向市城镇老旧小区办公室报送相关情况；负责辖区老旧小区改造工程质量监督工作；组织开展工程验收。
各镇政府（街道办事处）。负责开展调查摸底，全面摸查了解城镇老旧小区居民群众需求；对有条件的小区，在项目筹划前期，负责引导居民组建小区建设管理委员会或其他居民自治组织；开展方案公示收集居民反馈意见；负责改造中协调工作，负责统筹引入相关物业，或会同小区建设管理委员会或其他居民自治组织，负责后期管养工作。
市住房城乡建设局。牵头推进全市城镇老旧小区改造，负责指导、督促各县（市、区）政府开展城镇老旧小区改造工作；负责全市城镇老旧小区改造计划、备案、监督等工作；指导各县（市、区）政府创新方式，拓宽筹资渠道；联合各县（市、区)政府指导各城镇老旧小区成立社区居民自治组织，探索建立改造维修资金；负责指导加装电梯工作；负责阳江市区内公房小区改造，统筹盘活闲置公房资源；指导城镇老旧小区管道燃气入户改造工作；指导改造项目施工许可、竣工验收、房屋安全管理等；牵头开展城镇老旧小区改造绩效评价工作。
市发展和改革局。负责牵头指导各县（市、区)发展改革局进行项目立项审批；试点项目经各县（市、区)政府审定，由各项目业主分别向发展改革部门报送立项申报资料。
市教育局。负责结合城镇老旧小区改造，配合引入社区幼儿园、教育培训机构等工作。
市工业和信息化局。负责按照职能分工指导通信线整治工作，协助推进通信线整治工作。
市公安局。负责指导监控安防设施设备改造工作；负责指导城镇老旧小区社区内微循环交通改造。
市民政局。负责结合城镇老旧小区改造，配合健全居家社区养老服务机构布点，配合有关部门推动有条件的城乡社区将婴幼儿照护服务纳入城乡社区服务范围，指导社区治理工作。
市财政局。负责指导各级财政部门开展城镇老旧小区改造预算审核工作；协助争取中央、省补助资金。
市人力资源社会保障局。负责结合城镇老旧小区改造，配合健全家政服务网点布点，整合社区家政、养老、托育、便利店的服务需求等信息资源，加强人员专业培训。
市自然资源局。配合做好城镇老旧小区改造公共设施、公共服务的规划、建设用地审批工作；配合做好项目方案审核工作。
市生态环境局。按照职能分工指导推进绿色社区建设，建立社区人居环境建设和整治机制，提高社区居家环境水平。
市商务局。负责结合城镇老旧小区改造，协调和指导社区相关服务机构的招商引资相关工作。
市文化广电旅游体育局。按照职能分工指导电视线路整治工作；负责涉及不可移动文物改造的相关项目方案审核工作；指导、协调完善城镇老旧小区文体设施工作，统筹相关文体健身器材，配合城镇老旧小区改造项目实施；负责按照职能分工指导电视线整治工作，协助推进电视线整治工作
市卫生健康局。负责结合城镇老旧小区改造，配合指导社区卫生服务机构。
市国资委。负责统筹城镇老旧小区改造范围内市属国企的闲置公房资源，会同民政、教育、人力资源社会保障等相关部门，引入家政、养老、托幼、医疗等公共服务机构。
市市场监管局。负责加强对城镇老旧小区改造涉企收费检查，禁止收取不合理费用。
市城管综合执法局。负责指导城镇老旧小区环卫设施改造工作；负责小区市政排水和排水单元雨污分流等改造工作；指导、监督推进违规户外广告、违法建筑治理，整治不规范遮阳篷、防盗网和防护设施工作；负责指导城镇老旧小区绿化建设等工作；负责指导督促试点项目范围内垃圾分类工作。
市金融局、人行阳江市中心支行、阳江银保监局。负责鼓励银行业金融机构加强政银企合作，支持政策性金融机构加大对城镇老旧改造的信贷支持力度。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式加大公司信用类债券、项目收益票据等债券融资运用，拓展融资渠道。
市信访局。负责结合城镇老旧小区改造，建立群众意见收集、处理和反馈机制，加强监督检查。
阳江广播电视台。根据制定电视线路整理年度计划，配合城镇老旧小区改造同步实施；负责结合城镇老旧小区改造，做好舆论宣传引导工作；普及改造政策，展示改造成果；指导各县(市、区)结合推进城镇老旧小区改造工作挖掘我市历史文化遗产，宣导城市历史文脉传承。
市应急管理局。负责指导老旧社区改造完善应急避难场所建设；指导进行应急路线规划和逃生指引标志建设工作。
市通信建设管理办公室。负责结合城镇老旧小区改造，按照职能分工指导通信线整治工作，协助推进通信线整治工作。
阳江供电局、中国电信阳江分公司、中国移动广东阳江分公司、中国联通阳江分公司。按职责负责结合城镇老旧小区改造计划，根据各自职能制定相关城镇老旧小区电力线、通信线、电视线路整理年度计划，配合城镇老旧小区改造同步实施，负责具体推进相关管线的整理规范和下地工作。
市邮政管理局。负责结合城镇老旧小区改造，配合指导社区引入邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
市税务局。落实税费减免政策，制定措施落实国家支持城镇老旧小区改造税费优惠政策。
