土地市场分析范例(3篇)
土地市场分析范文篇1
关键词：建筑场地；岩土工程勘察；岩土特征；分析与评价
Abstract：Inthispaper，combiningwiththehigh-riseconstructionsitegeotechnicalcharacteristicsinBaiyunNewTown，Guangzhouinstance.Theauthoranalyzedthefoundationgeotechnicalengineeringfeatureandhydrogeologicalconditionsofahigh-risebuilding.Basedontheactualsituationonthebuildingsitegeotechnicalcharacteristicsanalysisandevaluationandjudgment，providereasonablesuggestions.
Keywords：constructionsite，geotechnicalengineeringexploration，geotechnicalcharacteristics，analysisandevaluation
中图分类号：文献标志码：文章编号：
1工程概况及勘察方法
1.1工程概况
拟建场地位于广州市白云区云城西路东侧白云旧机场内，场区南侧紧靠齐富路，西侧为云城西路，东侧紧靠萧岗涌（沟），北侧为废土堆填区。由两个地块组成，其中一号地块：用地面积41967平方米，建筑面积117927平方米，建筑限高70米；二号地块：用地面积18998平方米，建筑面积53384平方米，建筑限高70米。正在运营的广州地铁二号线紧靠一号地块东侧向北，穿过二号地块至萧岗站。结合本工程的具体情况，本工程重要性等级为二级，工程场地等级为一级场地（复杂场地），工程地基等级为一级地基（复杂地基），综合确定工程岩土工程勘察等级为甲级。
1.2勘察方法
此次勘察采用冲击和回转全取芯法钻进、现场鉴别，结合标准贯入测试、现场简易抽水试验及取试样作室内试验的勘察方法，完成勘探孔111个（其中取样测试孔54个），勘探总进尺3254.10米，标贯测试812次，简易抽水试验2孔，取土试样192件、岩石试样48组、水试样4组。
2场地工程地质条件
2.1气候、气象
场地所在地区属海洋性亚热带季风气候，以温暖多雨、光热充足、夏季长、霜期短为特征。常年温暖湿润，四季如春，全年平均气温20-22为摄氏度。一年中最热的月份是7月，月平均气温达28.7℃。最冷月为1月份，月平均气温为9～16℃。平均相对湿度77%，市区年降雨量约为1720毫米。全年中，4至6月为雨季，7至9月天气炎热，多台风，10月、11月、和3月气温适中，12至2月为阴凉的冬季。
台风是影响广州市的重要天气系统。5～10月是广州市的台风季节，盛夏的7、8、9三个月，热带气旋影响和侵袭广州市的可能性均较大，分别占全年的71.4%和81.5%。据1949～1993年资料统计，有23个台风对广州影响较大，造成广州8级以上大风（或极大风速≥24.5米/秒）、日雨量在100毫米以上的大暴雨。
暴雨主要集中在夏季风盛行时期，每年4～9月夏季风盛行，暴雨显著增加；10月至翌年3月，主要受冬季风控制，暴雨显著减少。广州市暴雨季节长，暴雨日数多。从广州市各地平均状况看，除12月份没有暴雨外，其余各月都有，最多出现在春夏之交的5、6月，是防汛的紧张阶段；其次是8月、4月和7月；再次是9月，其它月份均极少出现暴雨。据1908～1988年80年的（缺1945、1946、1947年资料）统计结果，1908～1988年共出现暴雨152次，平均每年1.9次，最多年份达7次。
2.2区域地质构造与区域稳定性
根据区域地质资料，拟建场地区域位于华南褶皱系（Ⅰ级单元）赣湘桂粤褶皱带（Ⅱ级单元）南部的粤中坳褶束（Ⅲ级单元），广花褶断群（Ⅳ级单元）东南缘的流溪河断陷（Ⅴ级单元）中。
近场区活动断裂构造比较发育，总体上可划分为北东向和近东西向三组。构造上位于广从断裂以西，新市断裂以东，黄婆洞断裂以北范围内。（1）广从断裂：广从断裂是流溪河断陷、白云山-萝岗断隆、广州断陷、盐步拗陷等构造单元的分界线。断裂两侧的岩性、岩相、古地理都有很大的差异，断裂开始发生于加理东期，活跃于中生代以来，至今仍在活动。断层走向NNE-NE，产状倾向NW，倾角40°～60°，属正断层。（2）新市断裂：为新市走向断裂组，断裂经过燕山运动的改造，以致褶曲常被错动或不完整，同时也出现了相同逆冲断裂造成中生代地层呈“地堑”型的单斜构造。断层走向NNE-NE，产状倾向以东为主，倾角30°～70°不等，属顺走向逆断层。（3）黄婆洞断裂：位于白云山北侧黄婆洞近东西向的谷地，产状不明，西段切过上古生界地层，东段切入变质岩中使石英岩层右行错动，并见绢云母化、石英岩化的压碎岩及硅化角砾岩。
查阅《广州市航空遥感基岩地质图说明书》（1：50000），场区内无明显断裂带通过，地质构造条件简单，钻孔内未发现断层、断裂构造形迹，总体上区域地壳基本稳定。
2.3地形地貌及工程环境
拟建场地原始地貌属广花凹陷冲积盆地，工程场地较为平坦，可见旧机场跑道，一号地块的西南角及二号地块东侧可见到当地村民种植的菜地及香蕉林，地形稍有起伏，地面高程介于14.15～18.81米之间，平均高程15.91米。场地东部的萧岗涌（沟），水深约0.10～0.60米。
2.4岩土结构特征及其物理力学性质
根据野外钻探揭露情况，勘察场地内岩土层分布自上而下分别为：人工填土层（Q4ml）、冲积～洪积土层及砂层（Q3+4al+pl），局部夹河湖相沉积层Q3+4al、残积土层（Qel）及石炭系上-中统壶天群石灰岩（C2+3ht），现分述如下：
1）①层人工填土（Q4ml）：主要为杂填土和素填土，颜色较杂，主要为褐黄色、灰色、灰褐色、褐红色等，局部地段顶部可见植物根茎，且部分地段的填土为近年堆填。在旧机场跑道范围内表层多为0.50～0.60m砼路面。
素填土组成物主要为粉质粘土、中粗砂、碎石等；杂填土则含有砖块、砼块等建筑垃圾或生活垃圾，大部分稍压实～欠压实，稍湿～湿。层厚为1.00～7.30m，平均厚度为2.97m。
2）②层河湖相沉积层（Q3+4al）：主要为淤泥及淤泥质土，呈灰黑色、深灰色，饱和，流塑状，粘性好，具腥臭味，含少量有机质及粉细砂。零星分布，多呈透镜体。层厚为0.60～2.80m，平均厚度1.59m。
3）③-1层冲积～洪积粉细砂层（Q3+4al+pl）：主要为粉砂、细砂，呈灰白色、浅灰色、灰黄色等，石英质，含粘粒，级配不良，饱和，多呈松散～稍密状。局部夹薄层粘性土。零星分布，层厚为0.65～8.60m，平均厚度2.85m；③-2层冲积～洪积中粗砂层（Q3+4al+pl）：主要为中砂、粗砂，呈灰白色、浅灰色、灰黄色等，石英质，含粘粒，级配不良，饱和，多呈松散～稍密状，局部中密及密实状。其中：中砂粒径较均匀，粗砂粒径多为0.5～1.0mm。该层局部夹石英质碎石。本层局部分布，层厚为0.60～6.20m，平均厚度2.35m；③-3层冲积～洪积砾砂层（Q3+4al+pl）：主要为砾砂，呈灰白色、浅灰色、灰黄色等，石英质，含粘粒，粒径为2.0～5.0mm，级配不良，饱和，多呈稍密～中密状。零星分布，层厚为0.60～3.50m，平均厚度1.71m。
4）④-1层冲积～洪积软塑状粘性土层（Q3+4al+pl）：主要为粘土及粉质粘土，局部为粉土。花斑状，呈褐黄色、棕红色、灰白色相间、深灰色及灰绿色等，含少量砂粒，局部夹粉细砂薄层。零星分布，厚度为0.60～6.00m，平均厚度2.45m；④-2层冲积～洪积可塑状粘性土层（Q3+4al+pl）：主要为粘土及粉质粘土，局部为粉土。花斑状，呈褐黄色、棕红色、灰白色相间、深灰色及灰绿色等，含少量砂粒，局部夹中细砂薄层及夹石英质碎石，d=2-3cm，棱角状。本层大部分布，厚度为0.40～25.60m，平均厚度4.66m。④-3层冲积～洪积硬塑状粘性土层（Q3+4al+pl）：主要为粘土及粉质粘土，局部为粉土。花斑状，呈褐黄色、棕红色、灰白色相间、深灰色及灰绿色等，含少量砂粒，局部夹中粗砂薄层及夹石英质碎石，d=2-5cm，棱角状。本层零星分布，厚度为1.50～16.10m，平均厚度6.93m。
5）⑤-1层残积软塑状粘性土层（Qel）：主要为粘土及粉质粘土，以粘粒为主，质较纯，局部含少量-大量细中砂。局部夹灰岩质碎石，d=2-3cm，棱角状。本层零星分布，层厚为0.20～9.00m，平均厚度2.46m；⑤-2层残积可塑状粘性土层（Qel）：主要为粘土及粉质粘土，以粘粒为主，含少量中粗砂。局部为粉土及夹灰岩质碎石，d=2-5cm，棱角状。局部地段碎石富集。本层大部分布，层厚为0.60～19.60m，平均厚度7.01m；⑤-3层残积硬塑～坚硬状粘性土层（Qel）：主要为粘土及粉质粘土，以粘粒为主，质较纯，局部含少量粗砾砂。局部为粉土及夹灰岩质碎石，d=2-6cm，棱角状。局部地段碎石富集。本层零星分布，层厚为2.60～15.90m，平均厚度7.44m；⑤-4层残积中密～密实状碎石土层（Qel）：主要为碎石土，母岩成分多为微风化石灰岩，d=2～8cm，棱角状，骨架颗粒呈交错排列，填充可塑～硬塑状粉质粘土。钻进困难，钻杆跳动较激烈，孔壁较稳定。本层零星分布，层厚为0.50～11.45m，平均厚度3.62m。
6）⑥-1层石炭系上-中统壶天群中风化石灰岩（C2+3ht）：主要为溶蚀状石灰岩，呈浅灰色、灰白色、灰黑色及肉红色，岩芯呈短柱状、碎块状（短柱状的岩芯多呈半边岩，半边溶蚀面），岩芯较破碎。溶蚀现象发育，岩芯表面多被方解石岩脉穿插。隐晶质结构，层状构造，岩质较坚硬，性脆。岩芯采取率平均为66%（58～100%），岩石质量指标（RQD）平均为52%（0～75%）；⑥-2层石炭系上-中统壶天群微风化石灰岩（C2+3ht）：呈浅灰色、灰白色、灰黑色间肉红色，岩芯多呈长柱状、柱状，局部为短柱状及块状。岩石组织结构基本未变，溶蚀现象较发育，网状方解石脉发育。隐晶质结构，层状构造，致密，岩质硬，锤击声脆。大部分岩芯表面光滑，较连续、完整。岩芯采取率平均为95%（86～100%），岩石质量指标（RQD）平均为87%（66～100%），岩体较完整。
2.5特殊性岩土、不良地质作用和地质灾害
勘察场区范围内分布的特殊性岩土主要有人工填土、软土、残积土及风化岩，未发现有滑坡、崩塌、泥石流、地面沉陷等不良地质作用和地质灾害现象，但由于基坑开挖施工有可能引发或加剧次生地质灾害，如地面沉降、地面塌陷等。
土地市场分析范文
1问题的提出
从城市发展的历史看，城市规划起源于土地市场的失效，其核心问题是处理土地使用的关系。而在中国的城市建设大潮中，本应当跟上城市新形势、新趋势的城市规划，总是“迟到一步”，在土地之争中“被开发商牵着鼻子走”，出现了“房地产开发引导城市规划，规划迁就开发”的怪现象，城市规划已经在土地开发中失去了话语权。面对种种诸如此类的现象，我们不禁要问：为什么城市规划在土地控制市场竞争中总是处于下风，处于被动局面？城市规划的“龙头”地位该如何体现？在济南举办的首期“规划名家讲坛”上，邹德慈院士提出了这样的意见：“城市规划不能被开发商牵着鼻子走！代表公共利益和体现政府行为的城市规划必须具备驾驭市场经济包括房地产开发的能力，以弥补市场失效。”“规划无用论”成为开发过程中普遍的思想认识，这不能不说是一种悲哀！城市规划工作者在呼吁给予规划公正待遇、要求别人对规划正眼相看的时候，是否也应当对城市规划自身理论及应用研究方面的缺失进行反思呢？在此背景下，加强规划师自身的专业修养和理论应用的研究成为必然趋势。为找出规划在控制土地乏力背后的原因，我们不妨围绕规划控制的核心—土地，重新回顾现有的规划过程，尤其是土地开发运作过程，审视规划师在构想美好城市时的理性缺失。在此探讨的土地开发运作，也可以称为土地运营、土地经营，主要是指围绕以土地为空间载体而展开的一系列经济经营、开发建设活动的总称，其范畴涉及土地经济和土地经营两个层面，涉及规划编制、规划管理、城市开发、房地产市场等多个方面。本文着重对城市规划编制和管理当中的土地开发运作进行分析。
2城市规划中的土地开发运作分析
2.1城市规划制度对土地开发运作不够重视
2.1.1规划编制制度的引导性偏差在城市规划领域可以分配的最重要的社会资源是城市土地的开发权及在城市土地使用关系上建立起来的城市空间经济关系。在国家的现行规划体系框架中，各层次城市规划编制多重视物质环境层面的技术性工作规定，促使片面依靠空洞的平面构图企图创造优美的城市环境现象的出现，而以美感和视觉效果为出发点划分的地块及确定的建设开发强度，由于缺乏理性的土地开发建设的经济分析，常常是偏离和违背土地市场经济规律的。城市规划法和城市规划编制办法仅对修建性详细规划提出“应当进行综合技术经济论证”的要求，而对于其他城市规划编制中的经济分析要求仍然是一片空白，导致规划编制缺乏经济理论的支持。因此，如何切实遵循土地开发运作的经济规律，将会对规划成果的权威性和可操作性造成影响。
2.1.2规划编制专业人员配比缺陷根据《城市规划编制单位资质管理规定》，甲级城市规划编制单位关于人员配比的要求中，仅对“建筑、道路交通、园林、市政、环保”这些“其他专业人员”提出相应要求，缺乏对经济、土地、房地产类人员的硬性规定。甲级城市规划编制单位尚且如此，更不用说人员构成不甚完整的乙级、丙级城市规划编制单位了—为了减少单位自身的成本开支，对于“可有可无”的土地专业人员一概拒之门外了，更谈不上什么“参与”了。
2.1.3注册执业考试大纲的要求欠缺根据《注册规划师参考教材》，城市规划相关知识科目包括建筑学、城市道路工程、城市市政公用设施、信息技术、城市经济学、城市社会学、城市生态与环境等，尚未纳入土地开发运作方面的内容。
2.2传统计划性规划编制的影响传统计划性规划强调对指标的控制，忽视对城市土地开发运作的弹性理解。对于城市土地发展规模的确定，依然沿袭传统的人均用地需求指标，核算城市建设用地的需求总量，忽视土地市场供给、吸纳的能力，不重视对城市土地投入和产出的财政金融预计，导致城市规划失去市场指导能力或指导性不强。对于土地用途的确定，传统计划性规划更多的是考虑城市用地的适应性和兼容性，“较少考虑土地价值的实现，对城市土地开发缺乏深入的费用效益分析”，由此产生了不符合房地产开发的经济技术前提，导致城市规划成为一纸空文或需重新修订、调整用地性质和指标现象的出现。对于城市土地结构的确定，传统计划性规划则强调土地利用结构与规范的协调平衡，仅仅反映出土地与环境、性质、产业结构的大致关系，且多以静态分析为主，“缺乏对土地利用类型新城发展和地域分布规律的研究，对不同土地类型空间的替代、时间演替规律缺乏深刻的认识”，导致城市规划适应性差、弹性小。
2.3部门分权化管理下的土地决策信息分离土地管理、房地产管理和规划管理等部门相分离，上下级政府部门的权力分化，形成土地管理控制的多元化，导致规划师在对土地的话语权“争夺”中成为配角，由此产生漠视土地的态度。虽然大部分规划师缺乏这些掌握在土地管理部门、房地产管理部门的土地信息，但是规划师们心安理得地解释为“这是其他部门的事情”，这也使得土地沦为城市规划师的“纯臆想”空间载体。
2.4规划者缺乏土地经济意识和理论指导
2.4.1规划师对城市土地价格和价值的漠视虽然城市规划师的工作对象是城市中最重要的资源—土地资源，但是众多的城市规划工作者仅知道土地的重要性，对于掌控在自己手中的土地地价不甚了解，甚至还没有一般城市开发商的眼光独到。规划师普遍缺乏对城市土地开发运作的认识和研究，成为数字计算的工具，整日埋首于经济技术指标、用地平衡表的计算之中，无暇进行土地成本和规划方案的经济核算。其结果不是导致城市用地低效使用，就是导致规划在实施时因随意变更容积率或其他规划条件而失控。
2.4.2房地产开发风头正劲，规划师成为其傀儡如今，声势浩大的房地产开发，也培养了一大批较具“趋利性”的规划师，规划沦为“看菜吃饭、就汤下面”的纯技术性工作，其中的深层次原因是：规划师没有成本核算和经济价格的概念，丧失了在规划中的主动权。
2.4.3对于相关部门的政策性、规范性文件不甚了解众多的城市规划师对于土地、房产部门的相关政策性、规范性文件不甚了解。比如，建设部制定的《房地估价规范》及国土资源部制定的《城镇土地估价规程》、《土地地价评估报告范本》、《城镇土地分等定级规程》等政策性、规范性文件，规划师知之甚少。通过对上述城市规划指导法规、编制过程、部门管理和规划者自身的分析，可以将城市规划土地开发运作中的不足归结为四个方面，即城市规划法规中对土地运作指导性不足、规划编制缺乏面对市场运作的措施、管理部门存在信息分割和规划师缺乏土地开发运作意识。归根结底，存在这些不足的主要根源在于城市规划中缺乏土地开发运作的经济观念、土地开发运作的理论支持和恰当的土地开发运作程序。除了在强调城市规划中提高土地开发运作的经济观念外，更重要的是要开展对城市规划中土地开发运作理论及其应用的研究，这正是本文探讨的主要目的。
3土地开发运作理论梳理
目前，城市规划正从传统的“空间控制主导”转向“利益控制主导”，城市规划正逐步“通过对土地开发利益的控制”达到城市和谐开发建设的目的。城市规划如何具备驾驭房地产开发的能力，协调好城市房地产开发和城市公共利益的关系，避免市场失效呢？笔者认为，这种能力应当建立在对城市规划自身和相关理论的研究和补充完善之上，因此应当进一步进行规划学科和土地学科的交叉应用研究，将土地学科当中有关土地开发运作的理论引入城市规划学科，构建、补充和完善城市规划当中的土地开发运作理论框架。针对现有土地学科理论庞杂的情况，应当从土地学科及其理论梳理上着手，整理出一套符合现今“务实性”城市规划的辅助工具性理论。
3.1现有土地学科理论分类综合学者们的研究可知，以土地为核心的较完整系统的学科理论有土地资源管理理论、土地开发理论、土地经济理论、土地评价理论等十数种。
3.2城市规划中土地开发运作理论
3.2.1理论分类研究与城市规划密切相关的土地理论可以分为四个部分：土地制度理论、土地管理理论、土地评价理论、土地开发经济理论。
3.2.2在城市规划应用中的对应分析土地开发运作理论在城市规划当中的应用非常广泛。理论应用的关键在于明确在各层面城市规划实践中如何融入土地开发运作的理论，应当在不同类型规划中适当扩展内容，增加土地开发运作方面的经济、运营指导。例如，在城市战略性、概念总体规划当中，应当增加分析土地级差受益的形成、发展与地域分异规律研究专题，强化土地利用规划对地价的影响；在城市实施性规划中，应当量化分析规划控制的土地出让收入与城市基础投入的关系、土地结构调整产生的土地市场收益变化、土地成本对企业投资发展的影响等；在旧城改造规划当中，应当加强对土地权属关系与土地收益分配之间关系的研究。(1)在城镇体系规划当中的应用：土地管理层面主要探讨区域土地利用规划与城市总体规划协调、土地信息管理、用地类型的区划、土地规划管理等方面的内容。(2)在城市战略性规划、总体规划中的应用：在土地类型经济承租能力分析基础上，明确规定各种性质用地的合理比例，确定进入土地市场的产业用地和房地产开发用地之间、不同性质用地(如公共设施、居住、工业、绿化、道路、市政设施等)之间的结构比例，并进行用地地价、土地级差分布研究，分析城市不同建设阶段用地需求，预测伴随着城市土地规划实施和土地结构调整带来的土地市场条件变化。(3)在控制性详细规划中的应用：这是城市规划控制土地开发运作的关键层面。应当基于土地既定地价水平和地价详细区划，进行土地的投入产出分析、土地收益与基础设施投入比较、土地规划与基础设施承载能力分析，核算土地成本与开发企业投资的基础上编制规划方案和控制指标，追求土地利用的最高配置率。(4)在修建性详细规划中的应用：进行以房地产开发为主的综合经济分析论证和土地收益分析，突出城市公共利益的需求，避免所谓的“业主规划”的局部性和短期性，力求实现开发商经济利益和城市公众社会利益的协调。
4在实践中的理论应用要点分析
在城市规划中，影响土地开发运作的关键性因素既有土地经济的因素，也有城市规划内部编制操作的因素，这里着重讨论土地地价与控制性详细规划两个要点。
4.1城市规划应重视对土地价值的评估
4.1.1明确地价及影响因素地价和地价管理随着土地使用制度改革和土地市场的建设应运而生，作为能够灵敏地反映土地市场变化的“晴雨表”，地价及地价管理在土地资源管理及土地市场建设中发挥着越来越重要的作用。在土地开发运作理论中，地价也是土地权利和土地收益的购买价格，是土地所有者权益的体现。
4.1.2城市规划应当加强土地的价值规划土地的价值规划是指土地在由生地转变为熟地的过程中，通过现状价值梳理、潜在价值评价、开发价值附加三大要素来确定土地开发的综合价值。这是一项系统工程，对土地运营的最终结果有着极其重要的影响，也是二级市场开发能否成功的决定性因素。城市规划应当结合土地开发运作理论，在土地一级开发中首先要确定土地的开发方向——选择适合的用地物业类型，再根据区域内相同物业类型的二级市场表现来估算所开发土地的现状价值。更重要的是，应当预测土地的增值效益，城市规划通过对土地潜在价值——增值效益的客观评价，为政府进行正确的战略抉择提供参考，防止房地产开发的投机行为。根据土地开发运作理论，我们可以从两个方面评价土地的潜在价值：一是城市空间的发展；二是区域产业的发展。通过以上分析，可以客观地预测待开发土地未来在二级市场的价值，并以此反推得出一级土地开发的潜在价值评价。
4.2完善控制性详细规划编制的内容控制性详细规划目前重视物质环境层面的技术性工作，缺乏对土地开发建设的理性的经济分析，鉴于此，本文围绕土地开发运作理论提出完善控制性详细规划编制内容的几点建议。
4.2.1根据土地开发运作理论完善控制性详细规划编制内容体系根据上述土地开发运作理论的四部分内容(土地制度理论、土地管理理论、土地开发经济理论、土地评价理论)，建议调整控制性详细规划的编制内容，即控制性详细规划的编制内容由控制体系建立、开发管理体系建立、政策框架构成三个部分组成。(1)控制体系建立：主要围绕控制性详细规划的传统核心内容展开，建立规划控制的内容和指标体系。内容层面是指控制性详细规划所控制的要素。指标体系是指针对所控制的内容而建立的由一系列相关的、具有较为明确的专用数量性名称和具有较强可比性的指标构成的体系。(2)开发管理体系建立：控制性详细规划应当控制的是开发的经济利益，而不是追求规划的单纯视觉美感，因此在规划编制当中应当加强对开发项目的管理和对开发的经济、利益分析。(3)政策框架构成：通过控制性详细规划的立法程序，将规划文件上升为行政管理和城市开发必须遵守的法律文件，使行政工作有法可依、城市开发有章可循。
4.2.2加强土地开发运作的经济分析在市场经济条件下，由于城市开发要素(土地、建筑等)在空间分布上的不均衡，城市土地存在级差地租，因此应加强控制性详细规划中有关土地开发运作的经济分析，并将其作为规划内容的重要组成部分。在规划设计方案的基础上，遵循土地利用最优、估计最不利的原则，针对城市开发这一经济活动进行经济效益分析，估算典型地块的投入产出，在满足城市规划基本原则的基础上，按照该地块的市场投资导向，调整规划方案所涉及的控制指标，提高规划的经济性和可操作性，保证规划的顺利实施。
土地市场分析范文
关键词：土地出让；监管；利益博弈；中央政府；地方行政部门
中图分类号：F301.1文献标志码：A文章编号：1673-291X（2012）32-0041-02
引言
近年来，中国房地产业整体供求失衡，造成房价日益高涨，既严重制约了人民生活水平的提高，也阻碍了拉动内需政策的实现。究其供求失衡原因，表面上看是土地批租市场中存在着政府的绝对垄断，但更深层次的原因是部分地方行政部门利益与中央政府利益之间存在巨大差异，导致宏观调控政策并不能在实际中得到切实贯彻。
在分税制改革后，特别是2002年重新分配了财税比例“中央大头，地方小头”之后，某些地方政府的财政收入逐渐捉襟见肘。面对日益增加的社会公共开支，地方政府急需寻找新的收入来源。而中国现行土地制度的缺陷正好使得实行“土地财政”成为其增加财政收入“最好最快”的方式。例如，某些地方行政部门通过低价出让工业用地来吸引投资，赢得税收；高地价出售住宅用地，获取巨额一次性土地出让金，并带动物业税和房地产税激增；利用土地抵押贷款为城市基础设施建设融资等等。由于中央政府只拥有土地的名义所有权，土地的实际使用权和其他处置权更多地是被地方行政部门所把持。所以，一旦中央对于土地出让的监管力度不足，某些地方行政部门出于对财政收益和官员政绩的追逐，必然会忽略它所代表的社会整体利益，狭隘地追求自身局部、短期的收益。
土地出让问题应该如何加强监管，如何在政策制定层面杜绝违规现象的出现？这需要首先分析博弈双方各自的利益诉求。
一、土地出让市场主体的利益诉求
（一）中央政府的利益分析
中央政府作为国民利益的代表，与国家利益有着高度一致性。中央政府会更多地从国家全局利益的角度出发，关注于GDP总量与质量、宏观经济的可持续发展、物价水平、居民福利水平、社会稳定等。中央政府可以通过立法、规划和指令性手段进行干预，调控地租、地价（比如调整土地出让金的首付比例等）、利率和税收，以此保障土地的使用权权益并公平分配土地收益，确保土地市场良好运转。
（二）地方行政部门的利益分析
某些地方行政部门作为地区利益的代表，更多以“经济人”思维谋求地方利益最大化，看重本地区局部的、短期的利益目标，如当地GDP增长率、基础设施建设、土地收益对财政的贡献等。在土地市场中，地方行政部门除了一方面完成中央政府布置的各项经济发展指标，如促进国民经济增长，上缴税收，保障人民基本住房权利等，另一方面通过土地计划、城市规划、地价监控等手段调控当地实际土地供给数量、区位、结构、价格，以获得土地出让金以及各种土地税费收益。此外，当前对地方官员的评价是以当地GDP增长幅度为度量的，所以地方官员出于晋升考虑也有追求本地经济短期繁荣的极大动力。
二、中央政府与部分地方行政部门的土地利益博弈
中央政府与地方各自利益诉求的不一致导致无法产生制度性均衡，双方的非合作博弈在所难免。由于目前土地出让市场的法律规范的不完善，中央对地方行政部门的监管与约束仍主要靠国土监管部门来完成，所以，本文主要分析代表中央利益的国土监管部门与某些地方行政部门的之间的利益博弈。
（一）博弈的基本假设
本文提出了三个接近现实情况的经济学假设：a.地方行政部门是理性人，追求利润最大化，存在机会主义行为；b.信息不对称或不完全情况下地方行政部门的违规行为有可能未被查处；c.代表中央政府的国土监管部门是社会理性人，追求全社会的利益最大化。
（二）博弈模型的建立
（三）双方博弈策略的选择
在上述的一次纯策略博弈扩展式中，不存在纳什均衡。在代表中央政府的国土监管部门和地方行政部门都是理性人的假设前提下，进一步研究他们在混合战略下的行为选择。
1.部分地方行政部门的最优行为选择
2.中央国土监管部门的最优行为选择
三、结论与政策建议
根据上述混合博弈的分析，对于某些地方行政部门来说，其违规或违法动机很大程度上来源于在当前制度环境下该行为所产生的、超出正常行为的得益远大于违规行为被查处后所受的损失。所以首先应提高对违规行为的处罚力度，即增大地方行政部门违规行为被查处后所受的损失-E，并要做出具有实际效力的承诺行动，增强其置信度。其次，降低地方行政部门违规行为的收益D，使某些地方行政部门由于无利可图转而自觉维护市场秩序。最后，提高监管部门的工作努力程度，加大监管和查处的频率p1q1。
对代表中央的国土监管部门来说，其监管行为的选择或监管绩效很大程度上取决于监管部门的激励及约束机制。若某些地方行政部门违规而没有被监管部门发现，监管部门虽会在某种程度上声誉受损，但地方违规行为的直接受害者是其他相关利益群体，国土监管部门的切身利益损失并不大甚至还有好处（比如权力寻租）；再者，监管部门即使查处了违规行为，并不能改变自身经济收益，因为当前监管部门人员收入与其业绩的优劣并无直接联系。因此，从理性人角度看，监管部门的激励程度相当低（仅有精神层面上的激励与约束）。所以，要激励监管部门履行职责就是要有效提高（g+h）的值。建议将监管绩效纳入国土监管人员的工作业绩考核指标中。若查处到某地方行政部门违规批地就按挽回的国家损失额度的一定百分比给予提成奖励，反之，若所监管地区出现了违规事件就处以国家损失额度一定百分比的责罚。只有建立具有实际意义的激励机制，才能使监管部门的监管有效。在激励的同时，要给予监管部门更大的监管权力，并对监管部门的人员实行垂直管理，以降低他们调查与处罚某些地方行政部门的成本。
结束语
在土地出让市场中，中央政府与某些地方行政部门博弈的原因归根结底是由于制度缺陷造成双方利益诉求不同。要改变这样的博弈局势，短期来看是要调整地方行政部门违法用地的收益成本结构，使其被查出后所受损失（下转85页）（上接42页）值远大于违规得益值并进一步激励监管部门加大对地方土地违法事件查处力度。但从长远来看是要转变地方行政部门经济上和政治上对短期逐利的“土地财政”路径的依赖：一方面地方政府可尝试发行地方债、市政债等债券，缓解财政压力，另一方面需完善中央对地方行政部门政绩评价体系，不唯GDP而论，增加社会满意度等民生性指标。这样才能从根本上促使地方行政部门的利益目标逐步向中央靠拢并最终一致，变双方博弈为合作共赢。
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