城中村改造的优点范例(12篇)
城中村改造的优点范文篇1
关键词：城中村；改造策略；利益博弈；共赢
中图分类号：D9
文献标识码：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.09.056
1引言
芜湖市作为安徽省的政治、经济、文化、交通次中心，近年来工业化、城市化发展较快。随着城镇化的广度和深度的不断发展，芜湖市的人口和面积都在迅速地增长。但“城中村”问题也随之日益凸显――房屋低矮连片、密度大、基础设施配套不齐全。城中村所呈现出来的负面问题已经成为芜湖市发展中极不协调的一个因素，严重阻碍了城市的可持续发展。针对芜湖市城中村进行改造，不仅有利于改善城市居民的居住环境、提升城市形象，还可以加快城市现代化建设进程，同时也为其他城市改造城中村提供有利借鉴。因此，为解决城乡二元结构的矛盾，城中村的建设治理已经成为芜湖市全面建设发展过程中亟需改善的重要问题。
2文献综述
针对城中村现象，国内外学者已经有了丰富的研究成果。
在国外城市发展的进程中，有关城中村的研究主要通过几个方面展开的。首先，是关于城市边缘地带研究。早在20世纪50年代，奎恩和托马斯就按照内城、城市边缘区、城市腹地这三个部分将大城市的地域结构进行分解，并且很明确地提出“城市边缘区”这一概念。从此，城市边缘区的研究便开始了。接着，是关于城市蔓延的研究。大部分学者一贯认为，城市蔓延就是指是城市化区域向未城市化地域的扩张。随着城市边缘大片住宅的开发，住宅的高容积率、建筑密度不断模糊了城乡间的界线。最后，是关于都市村庄的研究。2004年，美国学者约翰斯顿在《人文地理学辞典》中定义都市村庄为一种居住型社区，是移民进入城市的聚集点。因为具有相同的或相似的文化或种族特征的居民，常常会位于内城或转型地带。此外，美国城市经济学家苏利文则定义都市村庄为现代城市郊区的次中心，这是使人与人、人与自然在生活、工作、游乐中达到一种和谐关系的地方。
在国内关于城中村的相关研究中，主要是根据国内学术界在不同的历史时期，基于不同的角度展开的，最终探讨了城中村改造的可持续发展模式。首先，是20世纪90年代的城市边缘区研究阶段。房庆方（1999）从未来规划、城乡发展规划、城中村法律法规政策出台等角度提出相应解决对策，此外还提出在城中村改造过程中，一定要因地制宜，制定相应的政策。然后，是20世纪90年代末至今的深入研究阶段。周新宏（2007）基于经济学的研究视角，探究导致城中村形成的经济与制度原因，针对城中村的形成、存续和改造问题进行了深刻分析并在此基础上提出相应的改造方略。辛刚国（2008）从城中村文化角度出发展开研究，全面评价和认识城中村现象，重点讨论城中村多元文化的冲突和融合，以及重建独特文化模式。李莉莉（2009）从城市化以及生态问题的方面展开研究，提出城市生态化和环境保护的改造建议。王新（2011）针对城中村改造中利益群体的冲突，分析城中村改造过程中的利益主w及其相互之间的关系，探究出城中村改造过程中存在的具体矛盾和矛盾冲突产生的根本原因。
结合国内外的研究，不难得出，虽然众多学者从各种角度探讨城中村问题，而且取得了丰硕的研究成果。但是，大部分的研究都是大环境下城中村的治理问题，因此难以避免的是研究范围过大，不能适应于每一个城市，在某种程度上存在局限性。本项目将立足于对芜湖市“城中村”地区进行的实地调研，找出其形成的具体原因，并探索出适合其可持续发展的城中村改造策略，而不是盲目效仿前人经验或其他城市做法，由此达到使芜湖市全面快速发展的效果。
3芜湖市城中村改造项目现状
芜湖市“城中村”现象明显地区，有杨家门附近、湾里街道和芜湖市步行街附近。从市区来看，2013年到2015年棚改货币化安置比例在不断的上升，从30%增至59.8%。通过推进棚改货币化安置和市场化购房等方式，总共消化存量房地产23225套，占据同期商品住房销售总量的37.5%。2016年，安徽省芜湖市计划实施棚改面积为305万平方米、共有26973户。尽管如此，在芜湖市城中村改造进程中尚且存在很多有关利益的冲突，利益主体在进行利益冲突的博弈。从调研中，不难发现为了能够得到城中村改造资金来源，政府与开发商展开是否实施优惠政策的博弈。为了解决拆迁补偿安置的费用和社会保障问题，村民与政府、开发商展开博弈。为了追求利润最大化，开发商与村民为拆迁补偿安置方案展开博弈。为此，建立以下博弈模型展开深入分析，得出相应解决方案。
4城中村改造三方博弈模型
在城中村改造的博弈过程中，三个博弈主体分别是政府、开发商和村民。政府主要是为了合理规划和管理城市土地，改善城市环境和提高城市竞争力，从而实现政治目标，提高公共利益，提高土地利用率。但是，在改造的过程中，政府存在一定的压力。首先，缺乏资金的来源，推进的周期能够控制在合理的时间范围内，但实现却困难重重。此外，法律方面不够完善，实施城中村改造过程阻力大。开发商在改造中可以获得利润，提升自身品牌形象和知名度，但是投入资金多收益少，改造的周期长且不确定性大。而且，在改造的过程中村民不是很配合，拆迁成为难题。村民支持城中村改造的一部分原因是可以改善脏乱差的环境，而且在拆迁中可以得到补偿和社会保障，从而以崭新的身份更好地融入城市生活。当然，村民也有一些考虑，他们担心对土地和房屋补偿的期望过高，担心社会保障不到位，不敢用已有的收入来源作赌注。
在博弈中，政府的最优策略是为对城中村改造提供优惠，受到城市化进程的影响，城市中的村庄不得不改造。政府可以吸引开发商投入资金，但是政府需要对开发商追求利益过程进行监管从而保障村民的利益。村民对城中村改造的支持，取决于改造是否能达到村民期望收益。在此基础上，可以建立三方博弈模型，如图1所示。
图1是六种城中村改造的组合，S1、S2、S3、S4、S5和S6。S1表示政府、村民和开发商共同改造；S2表示政府承担改造费用，村民支持进行改造；S3表示村民和开发商共同改造；S4表示村民在其所在的村进行改造；S5表示村民不支持，无法进行改造；S6表示村民不支持，无法进行改造。
5总结与建议
5.1总结
从三方博弈拓展模型综合分析可知，村民的选择在城中村改造中起着决定性的作用，只要村民支持改造就能实现，同样只要村民反对改造就不能实现。在村民支持的情况下，一旦开发商介入，政府和村民就必然获得相应的收益，所以村民就相应地支持改造。因此，城中村改造的过程中最主要的问题就是对村民利益的绝对保障。
5.2建议
城中村改造的过程是政府、村民和开发商之间的一场合作，需要三方看清自己的位置，发挥好在各个环节中的作用，最终实现互利共赢的目的。鉴于芜湖市城中村改造的调查研究，得出以下几点建议。
首先，芜湖市政府应该制定相应的规划，组织招商引资项目，建立一种政府主导、市场运作、社会参与的模式。在建设用地上，坚持通过招拍挂的方式供应土地，进行阳光操作。同时，为了维护好开发商的利益，各县都在政策许可的范围内通过制定优惠措施，尽量让利于开发商。坚持以村民利益为本，监督和调控拆迁补偿安置方案。建立和完善相关的法律制度，对于住宅房屋的拆迁补偿安置，根据房地产权证等有效证明给予补偿，实行货币补偿和产权调换。对于非住宅房屋拆迁补偿，区分土地使用权取得方式不同计算补偿，或者按照重置价格结合成新计算补偿。完善社会保障制度。劳动、民政部门要借鉴先进地区经验，结合芜湖市实际，对改造后的居民社会保障问题尽快拿出具体意见，在政策允许的范围内，可按比例拿出一定的土地出让收益，对失地居民进行一次性补贴，解决好居民老有所养、病有所医等问题。强化就业及培训。劳动部门要依托各种载体，加强劳动技能培训。要充分发挥我市工业基础好、企业多，特别是推进区工业集聚区建设即将形成规模的优势，有针对性地制订培训计划，实现农民就近就业、就地就业。夯实村组集体经济，增加农民收入。城中村改造过程中可适当补偿经营性商业用房，由村、组集体经营，收入用于保障农民今后生活。要积极引导群众采取土地入股的形式，支持产业发展，促进农民增收。
其次，开发商应该保持良好的企业形象，不能^分追求利润和抢夺村民的利益空间。配合政府工作，尽力实现共同的利益。自觉遵守法律法规，从考虑村民利益的角度出发，合理获取应得利润。
最后，村民应该看到城中村改造的发展前景，大力支持政府工作，全面考虑改造的成本和收益，降低预期收益标准，不盲目追求利益，以可持续发展为目标和原则。积极主动参与各种政府培训，提高自身素质，努力学习科学文化知识，自主创业，为农村建设尽自己最大的努力。
参考文献
[1]房庆方，马向明，宋劲松.城中村：我国城市化进程中遇到的政策问题[J].城市发展研究，1999，（04）：2123.
[2]周新宏.城中村问题：形成、存续与改造的经济学分析[D].上海：复旦大学，2007.
[3]辛刚国.都市里的村庄―“城中村”的文化困境及其重建[J].湖南省社会主义学院学报，2008，（06）：9193.
城中村改造的优点范文
为深入贯彻党中央、国务院关于扩大内需、改善民生、促进经济增长、推动城乡经济社会一体化发展的一系列决策部署,充分发挥农村住房建设与危房改造在扩大内需中的作用,促进全省经济社会平稳较快发展,现就推进农村住房建设和危房改造提出以下意见:
一、指导思想和目标原则
(一)指导思想。深入学习实践科学发展观,认真贯彻党的*大和*届三中全会精神,以拉动投资、扩大内需、改善民生为主线,以加快城镇化进程、推动新农村建设、促进城乡一体化为目标,坚持政府统筹、科学规划、政策引导、市场运作,尊重农民意愿,发挥农民主体作用,实施农村新居建设工程,有序开展农村危房改造,节约集约用地,协同推进城市和小城镇建设、农村基础设施和环境建设、农村新型社区建设、农村社会保障体系建设、农村扶贫开发,加快改善农村居民住房条件和生活环境,促进农村精神文明建设,促进经济平稳较快增长,促进社会和谐稳定。
(二)工作目标。
1.农村住房建设:从2009年起,用3年时间实施农村新居建设工程,每年确保新建农房75万户,力争达到100万户,3年直接拉动投资3000亿元左右。2.农村危房改造:力争用5年时间基本完成全省80万户农村危房改造任务,半岛8市3年内基本完成,其余9市5年内基本完成;2009年全省力争先行改造5万户。3.农村基础设施和公共服务设施建设:加快推进城市基础设施向农村延伸、公共服务向农村覆盖,统筹安排、配套建设村庄道路、供水、排水、污水和垃圾处理、沼气和供气、集中供热及科教文卫等设施,每年完成投资100亿元以上,力争5年内全省农村道路由“村村通”逐步向“网络化”、“村内通”延伸,基本实现村庄“硬化、净化、亮化、绿化、美化”。
(三)基本原则。
1.政府统筹。充分发挥各级政府的统筹协调作用,统筹规划、统筹资源、统筹资金,整合并捆绑使用各项扶持“三农”的资金和优惠政策,统筹安排农村住房、基础设施与公共服务设施及环境建设,做到资金集中投入、政策配套运用、效果尽快显现。把节地、节能、环保要求贯穿农房建设与危房改造全过程,坚持一户一宅、建新拆旧的原则,鼓励农民拆除危旧房、交还宅基地,鼓励盘活利用空闲房,鼓励采用新型建材和新能源,解决好农村污水和垃圾问题,促进资源节约型、环境友好型社会建设。2.政策引导。按照统一规划、集约用地、规模开发、配套建设的要求,制定实施引导农村住房建设与危房改造的相关政策,推动农民居住由分散向集中转变、平房向楼房转变、村庄向社区转变,促进人口向城镇集中、产业向园区集中、耕地向规模经营集中。引导和扶持农村住房建设,可采取“以奖代补、先干后补”或“银行贷款、政府贴息”的办法,也可采取政府集中招标采购大宗建材进行实物补助的办法,最大限度地发挥财政资金的导向和带动作用。3.群众自愿。农民是农村住房建设的主体,必须尊重民意,充分调动农民建设美好家园的积极性和主动性。在鼓励集中建设改造农村住房的同时,支持农户在符合规划的前提下改善居住条件。对具备条件的建房农户,政府主要给予政策支持和技术服务;对自己建房有一定困难的农户,可实行民建公助,鼓励群众互帮互助;对没有能力进行危房改造的特困群众,可由乡镇政府或村集体采取利用空闲房、修缮现有房、提供周转房等办法予以安置,鼓励社会捐助、单位帮扶。工作中要坚持实事求是,量力而行,不强迫命令,不搞“一刀切”。4.市场运作。对城中村和城乡结合部、乡镇驻地村庄及经济强村,主要运用市场机制加以改造,提倡以乡镇(街道办事处)、园区为单位集中开发建设,提倡经济强村利用集体收入进行统一改造。综合运用土地、信贷、资金、费用减免等优惠政策,吸引和鼓励房地产开发、工程设计、土建施工及其他企事业单位积极参与农村住房建设。
二、实施步骤和工作要求
(一)深入调查,摸清底数。按照省建设厅制定的全省农村危房鉴定标准,以县(市、区)为单位,立即着手进行农村住房建设与危房改造调查摸底,重点调查2009-2011年3年内,城镇规划区内需要改造的城中村、城乡结合部和乡镇驻地村庄及农户数量,城镇规划区外需要旧村改造、整村迁建、合村并点的村庄及农户数量,其他村庄拟建新房的农户数量和需要修缮加固、拆掉重建的危房数量等内容。要逐村逐户建立农村住房建设与危房改造档案,为编制规划、制定政策、开展工作提供依据。
(二)科学规划,统筹安排。以县(市、区)为单位,根据当地地形地貌、地质条件、历史沿革等因素和城市总体规划,按照改造城中村、整合城边村、建设中心村、合并弱小村、治理空心村、培育特色村、搬迁不宜居住村的要求,结合新一轮土地利用总体规划修编,立即着手编制或调整县域村镇体系规划,合理确定中心镇、一般乡镇、各类村庄的区位和规模,合理安排农田保护、生态涵养、基础设施、产业发展等空间布局。同时,与城市建设、小城镇建设、农村新型社区建设、村庄整治、农村扶贫开发、“百镇千村”建设示范活动紧密结合起来,科学编制农村住房建设与危房改造规划,以2009-2011年为重点,合理确定工作目标、任务和时序,合理制定农房建设标准。各县(市、区)要在2009年6月底前编制完成县域村镇体系规划、农村住房建设与危房改造规划及年度计划,报各设区市政府审批,报省建设厅备案。
(三)明确任务,落实责任。根据调查摸底的情况,省政府确定住房建设和危房改造的目标和时限,将预期任务下达给各市,由各市分解落实到县(市、区),逐级落实目标责任,定期督查调度,年终检查考核,确保按期完成任务。各市、县(市、区)要加强指导,给予必要的资金支持。各县(市、区)政府是责任主体,负责制定计划、组织实施;乡镇政府(街道办事处)负责具体抓落实。
(四)因地制宜,分类实施。按照“因地制宜、分类指导,量力而行、积极稳妥,先易后难、有序推进”的要求,大力开展农村住房建设,引导能够集中成片改造或建设的地方先行启动,让经济条件较好、建房积极性较高的农户率先启动,分期分批展开。主要可根据六种情况分类实施:1.撤村建居型:对城中村和城边村,根据城市发展需要,政府引导、民主决策、市场运作,积极进行整体拆迁、整合改造,变集体土地为国有土地,变村民为市民,变村委会为居委会,变农村集体经济为城市混合经济或股份制经济,变村庄为城市社区,实现农民住房改善、城市形象改观、二三产业发展。2.小城镇集聚型:对乡镇驻地村庄,按照小城镇建设规划,高起点编制详细规划,搞好建筑设计,逐步集中建设改造成为城镇社区,并将周边村庄有条件的农户吸纳进来,促进小城镇做大做强。国家重点镇、省级中心镇和经济强镇要率先启动。3.农村新型社区建设型:对中心村、经济强村和大企业驻地及周边村庄,按照农村新型社区的标准,统一组织建设集中居住区,同步配套建设基础设施和公共服务设施,促进城乡基本公共服务均等化,并可通过宅基地置换方式,将拟撤并村庄的农户吸引进来。鼓励经济强村兼并周边弱村,通过集中建房改善农民居住条件,拓展发展空间。4.村庄整治改造型:对县域村镇体系规划确定保留的村庄,结合村庄整治开展农房建设,同步配套建设可以满足相应需求的基础设施。其中,空心村要实施旧村改造,最大限度地减少闲置土地。5.逐步撤并型:对县域村镇体系规划确定要搬迁合并的弱小村、偏远村,一律停批宅基地,通过提供优惠条件引导农户到小城镇、中心村购房、建房;或按规划整村搬迁,原村址复垦。6.整村迁建型:对地质灾害威胁区、煤矿塌陷区、压煤区、水库库区、黄河滩区等不宜居住的村庄,尽快实施整村搬迁,倡导集中连片建设,鼓励向小城镇和中心村集中。
(五)多措并举,改造危房。要认真组织开展农村危房改造,区分轻重缓急,分期分批实施,从住房最困难、最急需的群众入手,充分利用现有空闲房,优先安置无房户和整体危房户,重点扶助农村低收入危房户特别是优抚对象和农村低保户。可根据不同情况采取六种方式解决农村危房住户的居住问题:1.空闲房安置:镇、村集体有闲置房屋的,可用于安置危房住户。2.租赁安置:村内有空闲房屋的,可由村集体出面租赁,安置危房住户。3.修缮加固:对结构尚好的危房,可更换部分构件,采取工程方法修缮加固,确保居住安全。4.救助安置:对鳏寡孤独人员可通过新建和扩建敬老院、光荣院、社会福利院安置,对残疾人家庭可使用助残资金支持。5.配建安置:进行村庄整体改造或迁建的,应在农民集中居住区内配套建设部分周转房或老年公寓,用于解决农村低保、五保家庭住房问题;对购房、建房有困难的贫困农户,可由政府或村集体予以一定扶助;对城中村、城边村的困难群众,应逐步纳入城市住房保障范围。6.新建翻建:对规划保留村庄中年久失修、残损破旧、无法采取工程方法消除安全隐患的危房,可由政府或村集体投资,帮助农户拆除旧房,在原宅基地重建或择址新建,产权归村集体所有。
(六)建改并举,突出重点。“建”,就是组织集中建设农村居民住宅楼,或引导鼓励农民自建住房;“改”,就是对农村旧房特别是危房有计划地进行改造,逐步减少农村危房和空置房。工作中要以旧村改造、整村迁建、合村并点为主,农户分散自建为辅,提倡建公寓式楼房,防止重复建设,避免造成新的浪费。近期,要以城中村、城边村、乡镇驻地村、经济强村、大企业驻地及周边村、地质灾害威胁区、煤矿塌陷区和压煤区搬迁村为重点,迅速启动,尽快见效。农村住房集中成片建设改造的,必须编制详细规划或总体设计方案,经市、县规划(或建设)、国土资源部门审查后实施。对集中连片进行村庄改造的地方,要优先安排土地整理复垦项目,实现土地整理与农房建设有机融合。
(七)加强监管,规范运作。农村住房建设与危房改造、基础设施和公共服务设施建设,应依法按程序进行,并纳入县级建设行政主管部门监管。要建立完善公示制度,充分尊重和保证群众的知情权和参与权;建立完善群众意见征集制度,尽可能满足大多数群众的合理要求;建立严密的审核制度和透明的资金拨付制度,对相关资金实行专帐专户、专款专用。对集中建设农村住房和为农户自建房提供实物补助所需的钢材、水泥、管线等大宗建材,可以县(市、区)为单位,由政府组织统一进行招标采购,按照就地就近、优质适用、降低成本的原则,同等条件下优先选用本县、本市、本省企业生产或经销的相关产品。对政府组织集中连片建设或改造的农村住房及配套设施,必须进行建设工程招标,同等条件下优先选用本县、本市、本省队伍。对集中连片农房建设要加强质量安全监管,对农户自建房要加强施工队伍管理和村镇建筑工匠培训,确保新建农房质量安全不出问题。
(八)确权发证,维护权益。村庄整合改造建设农民住房,涉及占用国有土地的,向产权人颁发国有土地使用权证和房屋所有权证;涉及占用集体土地的,向产权人颁发集体土地使用权证和房屋所有权证(注明集体土地)。要按照《房屋登记办法》(建设部第168号令)的规定,确定房屋权属,建立房屋登记簿,依法进行登记。对腾退、调整和改建前后的土地,在村民协商、处理好利益关系的基础上,依法确定土地权属。集中改造建设完成的新型社区,有条件的要实行物业管理,暂不具备条件的要配备保洁、绿化、保安等人员。
三、加大政策支持,推动工作开展
(一)资金扶持。
1.各级政府设立专项资金,对农村住房建设和危房改造给予积极支持。省财政从2009年起,连续3年设立专项资金,采取以奖代补的方式,重点向中西部地区倾斜。市、县(市、区)政府既可对农户直接补助,也可对集中建设的农房项目开发单位和自建房农户给予贷款贴息。2.安排土地出让收益统筹用于农村住房建设和危房改造。3.土地出让金平均纯收益的20%用于农业土地开发部分和部分新增建设用地土地有偿使用费,统筹用于村庄“腾空地”开发整理和复垦。4.对实行城乡建设用地增减挂钩试点形成的土地增值收益,除国家规定用途外,其余部分可全部用于农村住房建设和危房改造。5.城市维护建设税新增部分,主要用于村镇规划编制、农村基础设施建设和维护。6.城市规划区内城中村、城边村和建制镇驻地村庄进行统一建设改造,用于安置农村居民的住房,按规定减免有关行政事业性收费;城市规划区外旧村改造、整体迁建和农民自建住房,不收任何费用,严禁搭车收费,更不允许自立项目乱收费。严禁向城市居民出售集体土地性质的住房。7.引导和鼓励社会各界积极捐资捐物、投工投劳,免费提供规划、设计、监理等技术服务,支持农村住房建设、危房改造及配套设施建设。
(二)用地支持。按照“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策,坚持最严格的耕地保护和节约用地制度,坚守耕地红线,确保耕地和基本农田数量不减少、用途不改变、质量有提高。1.抓住当前土地利用总体规划修编的机遇,统筹安排好农村居民点、基础设施、公益事业和二、三产业发展用地。在规划修编中对城镇、村庄周围的基本农田进行合理调整,为农村住房建设和危房改造预留建设用地空间。农村住房建设选址要尽量利用原有建设用地,确需新增建设用地的,要利用未利用地和劣等地,尽量不占或少占耕地。2.对农村住房建设和危房改造涉及新增的建设用地,在年度土地利用计划安排上,拿出适当比例用地指标予以保障,依法办理集体建设用地手续。3.积极争取利用好国家“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的政策,逐步扩大挂钩范围和规模,最大限度地改造农村居民点。对节约的建设用地指标,除统筹安排好农村住房建设和危房改造及公益事业建设外,可置换为城镇建设用地,并通过招标、拍卖、挂牌出让方式实现土地收益最大化,获取的土地级差收益可用于农村住房建设和危房改造。4.村集体开展旧村改造节省出来的土地,复垦后由村集体组织管理使用。节约腾出的建设用地指标,可在本市范围内调剂使用。5.在城市和建制镇规划区内集中建设出售给本村村民的住宅楼,应根据当地经济发展水平、村庄地理区位、村民意愿等因素,确定建设用地供应方式。由村民集资、政府或村集体统一组织建设的,可划拨供应,其住宅参照经济适用住房办法管理;采取商业运作、连片开发的,可实行招标、拍卖、挂牌方式供应,其住宅按商品住房管理。6.对符合规划和宅基地审批条件而没有宅基地的农户,由县(市、区)、乡(镇)政府统筹协调解决宅基地。7.对农户拆除旧住房、交还宅基地的可给予一定经济补偿,对超占宅基地的农户实行有偿使用,具体标准由各县(市、区)政府制定。
(三)信贷支持。
1.对参与农村住房建设、资信优良的房地产开发和建筑施工企业,简化审批流程,优先提供贷款。2.开办农村居民住宅楼按揭贷款,对符合条件、土地证和房产证齐全、申请按揭贷款的,适当给予一定的利率优惠。3.对符合条件的自建房农户,可提供小额贷款。4.具备条件的市、县(市、区)政府,可利用现有投融资机构,也可组建国有独资或股份制开发建设公司,作为农村住房集中建设改造项目的投融资主体,以项目资产及其收益为担保和质押,向金融机构申请贷款,进行拆迁安置、土地整理和项目建设。
(四)技术支持。对符合土地利用总体规划和城市规划、村镇规划、达到施工条件的农村住房建设项目,各级、各有关部门要开辟行政审批绿色通道,简化程序,提高效率。根据农民实际需求,结合当地风俗习惯、文化传统、建筑风格,组织搞好新型农房规划设计,为自建房农户免费提供设计图样,免费进行技术咨询,引导农民建设布局合理、功能齐全、实用大方、造型美观、经久耐用的“百年住宅”,从根本上改变农村住房“建了拆、拆了建”的现象。
四、加强组织领导,抓好责任落实
(一)加强领导,建立机制。省政府成立*农村住房建设与危房改造工作领导小组,由省政府有关领导同志担任组长、副组长,省建设、发展改革、财政、国土资源、经贸、教育、监察、民政、交通、电力、通信、农业、水利、卫生、审计、人民银行等部门负责人为成员,领导小组下设办公室,办公室设在省建设厅。各市、县(市、区)也要建立相应的工作机制,推动这项工作顺利开展。
(二)明确责任,分级负责。农房建设与危房改造工作,由各市政府负总责,有关部门负责相关具体工作,各县(市、区)政府抓落实。各市要制定相关政策,把任务分解落实到县(市、区)和乡(镇),确保按期完成。省建设厅要会同省有关部门抓好督查,一月一调度,一季一通报,每年年底检查考核。
城中村改造的优点范文篇3
【关键词】城中村；城市；经济发展
近年来，随着城市经济的发展，城市化进程的加快，很多原来的城郊村变成了城中村，随着城市经济的发展，很多城中村迫切要求改变现状，改善人居环境，以城中村改造为契机，整合城市资源，已经成为很多城市促进经济发展，加快城市化进程的一种模式。
一、城中村改造的出现
20世纪八九十年代，城市人口日趋膨胀，随着城市经济的迅速发展，很多城市迅速向外扩张，扩大城市规模，建设新区。城市在发展的过程中多是跳过城市边缘区的村庄，在建设城市新区，这符合城市发展的一般规律，因为城市边缘区村庄由于土地价格偏高，而且由于村庄搬迁补偿等问题的存在，很多城市都是选择在村庄以外的地区发展，在新城形成一定的规模，具有一定的城市功能后，原来的城市边缘区就会成为城中村，城中村在景观、功能上都是与城市不协调的区域，在城市发展到一定的阶段后，城中村的城中村改造就会被提上日程。
二、城中村改造的可行性分析
在城市发展过程中出现城中村是必然的，随着经济的发展，城中村的城中村改造也将是必然的。
1.城中村在景观、功能上都是与城市不协调的区域。
在城市发展过程中，城中村村民成为了城市的特殊组成部分，这些城中村村民已经慢慢融入了城市的生活习惯中，享受着城市发展带来的物质文明，与城市居民有区别的仅仅是身份和居住环境。城中村基础设施条件落后，基本上不能承担城市功能，在景观上与城市面貌极不和谐，突现出强烈的城乡二元结构，成为城市发展中的“瘤”，为了实现城市的可持续、和谐发展，对城中村进行城中村改造是城市发展必然的趋势。
2.经济发展，条件成熟。
进行城中村改造，没有强大资金的支持，只能是纸上谈兵，随着城市经济的发展，城市财富的积累，村集体经济的发展，村民财富的增加，城中村的改造就会有财富作为后盾。在条件成熟的情况下城中村的改造就会是顺其自然的事情，否则在条件不成熟、资金不充足的情况下进行城中村改造，其结果只能是差强人意、半途而废，激发社会矛盾。
3.村民要求进行改造的愿望
随着城市的发展，城中村的村民在意识、行为上已经成为了城市人，已经具备了城市人所具备的素质，但是在身份上还是村民，在居住环境上与城市居民存在明显差距，这就使得很多村民想改善居住环境，改善周边基础设施条件，过上真正的城市人的生活，所以这部分人是愿意进行城中村改造的，也是村庄改造的动力。
三、城中村改造促进城市经济发展
城中村由于其历史原因的复杂性和区位条件的特殊性，在进行城中村改造的过程中，优势条件和劣势条件同时存在。城中村由于基础设施条件差，建筑结构密集、混乱等原因，在拆除新建时会有很大的困难，而且由于其在城市区域内，拆除成本会很高，但同样如果改建好，由于其明显的区位优势，开发商就会获得很大的利润，村民在拆迁的过程中会获得高额的土地补偿金，这些补偿金可以用来发展村集体经济或用于村民养老、教育、医疗、就业等各项社会保障，以改善村民的生活待遇。同时为了改善城市面貌，加快城市经济发展，当地政府也会大力支持进行城中村改造，会出台各种相应的优惠政策，鼓励村庄进行城中村改造。
进行城中村改造可为村民、为城市带来很多的益处。一是可以改变原来与城市极不和谐的村庄现状，改善城市面貌，提高城市化水平；二是在城中村改造过程中进行统筹规划，在房屋改造、道路建设、地下管线铺设等方面按照城市建设的需要进行有计划的建设，避免了今天建一点，明天修一点的建设模式，很大程度上避免了重复建设；三是可以改善村庄的人居环境，使村庄人居环境得到很大的改善，提高村民的生活水平，使得他们成为真正的市民；四是在满足村民自己用房的同时，也可以将剩余住房出售，此时政府可以采用宏观调控的方式，按照农民经济适用房的销售模式在一定范围内进行销售，以解决部分中低收入家庭住房紧张的情况；五是通过城中村改造，村集体可以获得部分土地出让资金用于村民的社会保障体系建设，提高村民的生活水平。
四、城中村改造的实行
1.规划先行的原则
城中村改造必须坚持规划先行的原则，高起点、该标准制定城中村改造规划，在规划中，尽可能最大限度的满足村民的意愿。
2.加大宣传力度，耐心说服群众。
在进行城中村改造的过程中，多多少少会有一部分人不愿意进行拆迁，这些人或者是安于现状，对现在的居住环境有着深厚的感情，不愿意改变，或者是对拆迁安置补偿办法不满意。所以在进行城中村改造的过程中，首先要做的就是要宣传到位，向村民说明城中村改造的必要性，从大局出发，对村民进行耐心细致的说服，这是一个在城中村改造中最艰苦的工作。有好多的拆迁改造往往会因为一个、两个人的阻止而多年不得实施，对这些人除了进行耐心的说服外，必要时可采取法律手段，但不可粗暴拆迁，野蛮拆迁，避免引发社会矛盾。
3.制定周详的拆迁安置方案
在进行城中村改造的过程中，必须制定周详的拆迁安置补偿方案，尽最大可能的满足村民的愿望，严格按照国家、省、市有关拆迁安置补偿法律、法规执行，必要时可以对率先同意拆迁的城中村进行奖励。在城中村改造过程中必须采取先安置后拆迁的原则，安置时可采取发放租房补贴或建设临时安置用房的办法进行安置，让村民自己选择。
4.在进行城中村改造的过程中，与市有关部门协调，争取财政支持，争取减免有些行政收费，尽最大可能降低成本，这样在最终销售时，村民可获得最大利益。
城中村改造的优点范文篇4
我局五年发展目标是:一年基本摆脱困境、扭转局面，三年经济翻身、良性发展，五年成效明显、稳上台阶，2012年，实现经济强局的目标，实现村民人均纯收入达*元，年均增长*%。实现城改后村民居住环境优化，融入城市化管理体系。
二、主要任务
1、加强精神文明建设，积极开展专项活动。
认真贯彻落实公民道德建设纲要，开展以“八荣八耻”为主要内容的社会主义荣辱观教育，树立先进的思想观念和良好的道德风尚。
坚持开展“十星级文明户”、“五好家庭”、扶贫济困送温暖、拥军优抚等精神文明创建和评先活动，以建设和谐社会为立足点，围绕建设社会主义新农村目标，不断提高农村文明程度。
以构建和谐文化为重点，大力营造和谐的社会氛围，切实加强思想政治工作。大力营造创建学习型氛围，积极推进学习型组织、学习型机关、学习型农村、学习型家庭创建活动。
2、加强基层组织建设和党员队伍建设。
督促各村党支部在城改中发挥领导核心和战斗堡垒作用，努力按照党的先进性要求，加强党的组织和党的先进性建设，增强在城改与新农村建设中的凝聚力、战斗力、创造力，全面提高基层党建工作水平。
抓好积极分子的培养、教育工作，做好党员发展工作，促进干部队伍和党员队伍整体素质的提高。
3、加强安全稳定工作，促进和谐发展。
要致力于加大社会治安综合治理力度，积极开展平安创建活动，构建安全和谐的社会环境。
要完善并落实社会治安综合治理领导责任制和工作机制，健全治安防控体系，防止群体上访事件发生，维护农村和谐稳定。
要坚持依法治村，抓好“五五”普法宣传，提高村民法制意识。要加强和人民调解工作，切实做好案件的督办落实，真正把矛盾和问题化解在萌芽阶段。
4、加强对城改的扶持力度，全面完成城改工作。
城中村改造要力争实现“一年重点突破，三年初见成效，五年全面完成”的预期目标。
五年内，要全面完成13个自然村城中村改造，完成股份登记、股权量化，完成撤村建居工作，完成各村体制改革；要将集体经济变股份经济，使村民变成股东。
城中村改造过程中，要突出重点，强化措施，抓好重点项目建设，要确保重点项目建设有序推进。
5、加强和改进党的建设，不断提高执政能力。
要进一步提高局领导班子科学判断形势的能力、驾驭市场经济的能力、应对复杂局面的能力、依法执政的能力和总揽全局的能力，增强领导和谐社会建设的本领。
要抓好民主集中制原则的贯彻落实，进一步规范民主决策程序，落实重大问题集体决策制度。
要使局领导班子配合默契，想实事，谋发展，发挥引导作用，采取多种措施，融洽干群关系，和睦共处，使局系统呈现社会稳定、经济发展的良好态势。
6、加强制度建设，奖惩兑现到位。
要从制度建设入手，强化机关工作人员的责任心，用制度来监督、约束，夯实真抓实干、务实求真的工作作风。
要按照目标责任书，严格按照“时间、数量、标准、责任”的要求，不断加强对全局系统各责任单位工作完成情况的逐项督促检查，确保区委、区政府工作部署和要求得到落实。
三、针对性措施
1、加强组织领导，疏通工作渠道。
要按照区委、区政府的总体部署和要求，发挥班子整体合力，积极调动一切因素，在局党委的统一领导下，加强对各村的指导、监管，形成局、村一体化格局；
要督促各相关部门、各村明确各自职责，落实责任，积极配合，齐抓共管，制定年度推进实施计划，突出重点，狠抓落实，确保城中村改造及各项工作顺利进行。
2、和谐中求发展，稳定中抓城改。
要把城改与关注民生结合起来，把推进城改与构建和谐结合起来。为加快城改进度，并有效做好维稳工作，自本年度起，我局决定，一是实行安全维稳保证金制度，年终进行奖罚兑现；二是在局系统按项目投资额的多少，提取项目管理服务费，在年终考评中，奖励在重点项目、城改工作中成绩突出的单位与个人。
3、加强宣传动员，打好群众基础。
要采取不同形式，利用一切手段，大力营造舆论氛围，广泛宣传城中村改造的目的、意义、主要内容、目标要求以及具体措施，做到家喻户晓，人人皆知。
要充分尊重村民意愿，发挥村民的主体作用，激发广大基层群众的积极性、主动性和创造性，引导和动员广大群众自觉地投身到城中村改造中，使之心理上接受，行动上支持。
4、加强局机关、各村两委会作风建设，适时进行整顿。
要随着我局职能及任务相应变化，不断提高和增强机关工作人员、各村两委会成员的政治素质、工作能力和服务意识。
城中村改造的优点范文1篇5
一是注重新型城市化与新农村建设相统筹，形成城乡互促共进的新格局。着眼于城乡统筹，积极探索新城区集聚带动、中心镇多点崛起、区域联动发展、新农村集群推进的发展路径。去年，继续优化新城区功能布局，重点推进南部商务区、万达商贸圈等十大功能区块建设，城市框架从33平方公里向80平方公里拓展，加速提升了新城区聚集辐射能力；开展城镇建设年活动，全面铺开以老镇区改造和新区块开发为重点的城镇建设，城镇对接城市、带动农村的节点作用进一步发挥。加强区域总体规划，调整产业布局，合理安排区域重大开发项目，加大对边远乡镇财政转移支付力度，支持欠发达村发展，促进了基础设施向农村延伸、公共服务向农村覆盖加强分类指导，加快推进都市新村、文化名村、生态美村、经济强村建设，形成了各具特色的新农村建设模式，累计有45个村创建为省市级全面小康建设示范村，7个村创建为市级全面小康村，两者合计占总村数的12.9％。
二是注重政策扶持与农民主体作用相统一，形成强农惠农的新格局。坚持发挥财政资金在推进新农村建设中的主导与激励作用，继续加大对“三农”的倾斜与支持力度，充分激发农民开展新农村建设的主动性、积极性。去年，在实施新农村建设行动纲领和加快现代农业发展两个文件基础上，相继就扶持粮食生产、促进土地承包经营权流转、发展农民专业合作组织、加快产业化基地建设以及旧村改造、农村基础设施建设、农村民生改善等方面出台了具体的政策措施，建成粮食、果桑、竹笋、茶叶四大万亩市级特色农业产业基地，新建续建农业“百家园”39家，组建农民专业合作组织和行业协会21家；按照省、市确定的财政支农投入增量和比例要求，加大财政投入力度，区财政一般预算安排5大块“三农”资金21.2亿元，同比增长26％，公共财政的公共性、惠农性明显加强。同时，加大新农村建设土地等要素保障，引导信贷资金投放农业农村建设，去年新增建设用地指标用于新农村建设的比率达到35％，农村合作银行小额农业贷款增量达到5.5亿元。
三是注重全面推进与重点突破相结合，形成了整体发展的新格局。把新农村建设作为一个有机整体，切实把握经济、政治、文化、社会、生态文明建设和党的建设，整体推进的同时，着力在重点领域和关键环节进行改革突破。去年，继续推进新农村“工程”建设，全力实施“幸福民生四十条”，坚持以改革的精神和办法来破解新农村建设中的突出问题，在发展学前教育、实施免学费普高教育，免收166项行政事业性收费等方面又采取了一系列创新之举，在深化城镇管理体制改革、农村住房制度改革等方面进行了积极探索和实践；大力开展农村重大项目建设，实施新一轮河道疏浚整治，生活污水集中处理工程以及农田水利、道路交通、供电供水等新农村建设基础设施项目。甬新河*段工程全线贯通，完成河道疏浚整治350公里、河岸砌石40公里，鄞西片区域供水工程顺利通水，40余万居民用上优质水库水，29个自然村开展了分散式生活污水生态处理工程试点。新创建省市级绿化示范村28个，东吴镇成为全国环境优美乡镇。
四是注重制度建设与氛围营造相促进，形成合力共建的新格局。着力完善和规范推进新农村建设的各项制度，促进区、镇两级和各部门把新农村建设作为全局之要，加强组织领导，落实部门责任制，完善对镇乡的考核，实行重点项目区领导联镇带村等载体，深入基层开展调研、指导工作，深化村企结对内容，在村企结对全覆盖的基础上，健全共建长效机制，鼓励和引导社会各界出资、出智、出力参与新农村建设。
2009年，是深入贯彻落实党的十七届三中全会精神的第一年，也是我区深入实施新农村建设行动纲领，扎实有效推进城乡融合型新农村建设的关键之年。我区以党的十七届三中全会和中央、省、市农村工作会议精神为指导，坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，围绕建设城乡融合型新农村的目标，以学习实践科学发展观活动为动力，大力推进新一轮改革发展，着力消除影响城乡统筹发展的政策和体制障碍，以新型工业化带动农业现代化，以新型城市化带动城乡一体化，以公共服务均等化带动农民生活品质化，实现农村经济社会发展新跨越。
一是在健全城乡统筹发展的体制机制上取得新突破。加大统筹城乡规划建设、产业发展、基础设施、公共服务和劳动就业的力度，建立完善以工促农以城带乡长效机制，进一步促进公共资源在城乡之间均衡配置、生产要素在城乡之间流动，着力构建充满活力、富有效率、更加开放，有利于城乡统筹发展的体制机制，实现城乡互促互进、共兴共荣。
二是在强化农村发展制度保障上取得新突破。继续在农村体制改革关键环节进行大胆探索，优化农村发展外部环境。稳定和完善农村基本经营制度，推动农业经营主体的壮大、整体素质的提高和经营方式的转变，大力发展村级集体经济，加快双层经营体制的“两个转变”；深化农村土地使用制度改革，激活土地生产要素，提高土地节约集约利用程度；推进农村金融体制创新，增加农业农村信贷投入，增强农村金融服务能力：巩固和完善强农惠农政策，健全公共财政对“三农”的投入保障制度。
三是在发展*特色现代农业上取得新突破。把农业的生产、生态、生活功能有机结合的都市农业作为*发展现代农业的基本定位，强化粮食功能区建设，做大做精特色农业产业基地，扶持发展农业龙头企业和现代农业经营组织，提升以“百家园”为载体的农业休闲观光旅游的品位和档次，切实打造“万元农业”、“总部农业”、“生态农业”，着力提高农业规模化、品牌化、特色化水平，推动*农业在组织方式、形态布局、综合效益等方面不断实现新跨越。
城中村改造的优点范文篇6
关键词：都市村庄；经济学；社区；城市
市场深化改革、对外经贸开放、产业结构调整、科学技术创新推动了我国经济和工业化的快速发展，使我国从计划经济体制全面转向市场经济体制；根据国家统计局统计，2008年我国城市化率达到44.9%，表明我国已经进入了城市化的加速发展阶段，正从以乡村为主的社会转向以城市为主的社会，处于经济和社会的巨大转型期。在此期间，新旧制度的转换、碰撞、磨合、更新是必然发生的现象。
一、都市村庄的经济成因
都市村庄就是在我国城市化进程中，大量的农村剩余劳动力以及小城镇的人口进入城市或大城市，打破了城市原有的秩序，冲击了城市原有的利益格局，引发、产生一系列新的矛盾与问题等现象中，带有过渡性质和自下而上制度创新特征的一种具有中国特色的城市社会经济现象。它的形成基础和机制在于我国经济的发展和城市化进程的加速，在于社会人口从乡村向城市，特别是向大中城市流动迁移以及在社会转型时期我国特定城乡人口、土地、管理的政策和制度。这种形成基础和机制固然是多种因素共同作用的结果，经济学视角下的都市村庄只是其中的一个审视角度。
（一）二元制结构，包括二元的社会经济制度和二元的土地所有制结构
20世纪50年代中期以后，政府逐步建立了高度集中的计划经济体制，在户口迁移、粮食供应、就业安排、福利保障等方面严格区分农业人口和非农业人口，实施城乡分割的二元体制；国家通过非商品交换的内部分配体制下的工资和低消费，来获取城市工人劳动创造的全部剩余价值；通过直接获取除农民基本生存消费之外的几乎全部农业剩余来保证城市工业所需的低价原材料，从而保证了加速工业化需要的原始积累。但在推进工业现代化的进程中，城市的迅速发展使城市居民享受到了完成工业原始积累后的现代文明，但农民在城乡就业、城乡户籍、社会保障等方面的根本政策仍没有改变，仍固化在集体所有的土地上，因而存在城市中的农村。另外，都市村庄中城镇和农村的土地制度，形成了国有土地所有权和集体土地所有权两种差异明显的城市土地使用的二元结构。在具体规划过程中，一方面是根据都市村庄人口增长预测，划出后备宅基地；另一方面，土地开发方将其征用村镇土地按一定的比例作为“村镇经济发展用地”返还，由村镇自行开发。征地补偿主要采取货币补偿形式，征地后的开发建设，无论是开发商还是政府，大多只考虑项目本身。对于客观存在的村落，更是出于经济成本与社会成本的考虑而避之唯恐不及。在这种种因素作用下，都市里的村庄便成为城市用地包围下的孤岛，并成为一种问题被积累下来。
（二）以村籍为边界的高收入和高福利的支持
随着政府不断调整城市的规划，扩充城市区域空间，并把城郊的农村也纳入统一的规划，使农村土地大幅升值，给当地村民带来了巨大的收益，包括社保和医疗保障，部分村庄村民还享有分红的继承权。在这种特殊的区位中逐步形成了一批不劳动、不经商的“食利”阶层，饱受福利浸润的村民不会轻易放弃已有的既得利益，再加上不愿意迁离本土思想的影响和政府安抚政策不到位、不落实，致使都市村庄依然存在。
（三）都市村庄的非正式经济体制外的强化
都市村庄里的村民房屋为大量涌入城市的外来人口提供了居住的场所。出租房屋是都市村庄中失去土地、文化技术素质不适应城市要求的村民最重要收入来源。村民最大化地利用了土地价值，通过增加楼层来扩充其拥有的住宅建筑面积，并最大限度地挤占了公用街道的“空域”，导致都市村庄里的“握手楼”愈演愈烈，以至于成为积重难返的都市村庄问题。
二、都市村庄的利益冲突
都市村庄的改造不同于城市中的旧城改造，村庄中有宅基地、自留地以及工业用地，有祖房、新房及出租房，有合法产权以及违章、违法建筑，形成复杂纷繁的土地、房屋关系；村民、集体、开发商以及全社会的利益，村民的眼前利益和长远利益等多方利益交织在一起。
（一）从投资开发商的利益来看
其愿意改造的都市村庄一般都是靠近交通、水电等基础设施比较好，改造后升值幅度较大的地方；同时还需要政府提供必要的优惠政策，包括产业政策、税收以及法律制度保障。政府或国家作为实质上的土地产权所有者，在开发过程中要实现土地所有权利益，而村集体作为名义上的土地产权所有者和实际上的土地使用者，也要求实现土地使用权转让后的各种利益，因此在开发带来的超额利润将会被支解。另外，在进行开发时，开发商有自己的用地要求，更不愿意承担失地村民将来的社会医疗、伤残、失业、养老等保险责任。
（二）从村集体和村民的利益来看
政府征地后，农民土地急剧减少，村民农业用地的减少从理论上讲可以从土地升值的分红中获取利益，但需要制度保障。集体留用土地收益有两种：土地一次性买断的收益；随土地大幅度升值所应分享的级差收益。宅基地的收益主要是出租租金，这也是村民之所以寸土必争地扩大建筑用地的最重要的因素。另外，当政府出于规划需要征用一部分住宅用地时，情况就更为复杂，按平方米计算的拆迁补偿更增加了农民扩建的冲动。
（三）从政府的利益来看
在城市的郊区卷入城市化的进程后，政府改造都市村庄的收益是非常明显的。一是加快城市化进程，为城市经济发展创造了有利条件。城市扩张和城市空间结构的优化导致了土地产出的急剧上升，不断飚升的绝对地租和级差地租构成了政府的主要财政来源。二是解决了都市村庄今后发展带来的大量社会负担，包括治安、环保。三是城市结构的优化会提升城市的竞争力。四是增加了政府的政绩。
因而，都市村庄的改造存在多方经济利益主体的冲突，需要使投资商的利益、村民的利益、政府的利益协调统一。
三、都市村庄的经济对策
李培林先生在《巨变：村落的终结》中认为：都市村庄是“存在于城市与村落之间的混合社区”。可以说，都市村庄是当前我国城市里（尤其是大城市）的一种特殊社区，有着特殊的经济基础、特殊的经济功能，是城市的有机组成部分。从人口特征来看，都市村庄是一个由原住村民和中低收入的外来人口聚居的城市居民点；从城市形态的表现来看，它是一群高密度、违反城市规划的非正式建筑物；从经济学角度分析，它是一个城市里的独特经济体系。这个经济体系的独特性在于它是一个兼有农村与城市特征的村落，主要包含了廉租屋市场、中低收入劳动力市场、低档工商服务业市场和村集体经济；呈现出“两高两低”的特征――高流动性的外来人口、高密度的建筑群、（中）低收入的外来人口、低档的工商服务业。因此，从经济学的视角加快都市村庄改造的对策须要注意以下方面：
（一）都市村庄改造，集体土地转为“国有”，必须对原村民建立社会保障制度
一是建立最低收入保障、劳动就业保障、社会养老保险等制度，从征用土地补偿费和村集体经济组织的公积金及其他收益中提取社会养老保障费，多渠道实施养老保险。二是彻底改革户籍制度，及时撤消行政村，城建制设立社区居委会，或者按居住地相应划入各社区居委会，变农村社会制度为城市社会制度。
（二）对原有的村集体资产要全面推进社区股份制改革
以农村合作制为基础，根据人口、劳力、土地、资产等变化状况，把股份制引入社区合作经济组织，改造传统的集体经济，进行制度创新和机制创新，营造出符合社会主义市场经济要求的集体资产管理和运行新的组织形式，通过集体资产产权明晰，折股量化到人，确立“失土农民”在其经济组织中的产权主体地位，调动其关心和发展集体经济的积极性。在明晰资产的同时，必须建立股权流转机制和一套规范的股份制运作机制及发展激励机制。
（三）把都市村庄纳入城市建设范畴
改造资金的筹措原则是“谁受益、谁投资”。要坚持政府投入为导向，村集体、村民个人投入为主的投入机制，资金筹集实行政府补一点、村里出一点、群众筹一点的多渠道筹集办法。对都市村庄改造，政府要制定统一的投资政策和补助政策，对改造及兴建农村住宅小区上给予政策优惠，通过不断改善其基础设施条件，改变村民的生活方式和生活理念。
（四）发挥优势，大力兴办第三产业
都市村庄在改造过程中要根据自身区位优势，大力发展第三产业。在沿街、沿路及村集体留地上举办各类市场、停车场、餐饮服务，或通过房产租赁形式，解决部分无业村民的就业，保证集体经济每年都有比较稳定的经营收入来源。同时，鼓励他们自找门路、自谋职业，政府对其要给予工商、税收、信贷等方面的政策优惠，并通过举办各类职业技术培训，提高都市村庄中“失土村民”的文化、技术及道德素质。
四、结束语
农村城市化过程是一个复杂的利益主体博弈过程。城市化过程中都市村庄的形成不仅有经济因素，也有历史、文化传统在起作用，但以经济因素为主导作用，需平衡经济利益，才能把握这一市场机制的产物，并能在某种程度上降低人口和劳动力流动的成本，降低城市的进入门槛，扩大城市劳动力市场规模，增加城市需求，从而有效促进我国的城市化进程。
参考文献：
1、王晓东,刘金生.对城中村改造的几点认识[J].城市规划,2003(11).
2、李培林.巨变:村落的终结――都市里的村庄研究[J].中国社会科学,2003(6).
3、李志生.关于城中村改造的问题[J].城市发展研究,2002(5).
城中村改造的优点范文篇7
关键词：“三旧”改造；模式
2008年12月20日，广东省作为部省合作共建节约集约用地试点示范省工作正式启动。以旧城镇、旧厂房、旧村庄改造为主要内容的“三旧”改造，是广东省委、省政府根据中央关于要求广东建设节约集约用地试点示范省的重要指示精神，顺应国土资源管理和城乡建设新形势，着眼于促进经济社会又好又快发展作出的战略决策，也是省部合作建设节约集约用地试点示范省的重要内容。
佛冈县是清远市所辖的八个县（市区）之一，地处广东省中部，珠江三角洲大三角北部边缘，清远市东南部，与广州从化、韶关新丰、清远英德和清远市清城区毗邻，县城发展的空间非常有限。同时，佛冈县辖区范围内存在数量和用地规模庞大的城中村、旧厂房和旧物业，土地利用效率普遍低下。推进旧城镇旧村庄旧厂房改造，已成为佛冈县整合存量土地资源、充分挖掘土地资源价值，解决土地资源匮乏、加快提升中心城区综合竞争力的重要途径。
1、改造模式的分类
根据调研，结合各镇实际情况，同时通过借鉴其他地区先进的改造模式，佛冈县拟采用就地改造、复垦置换这两大改造模式，其中就地改造模式根据旧城镇、旧厂房、旧村庄不同的改造类型具体划分几类不同的改造模式。
（1）就地改造模式：是对用地项目的全面拆除改造，包括建设格局、用地功能、配套设施、环境景观等方面的重建；或者在现状基础设施、交通条件较好、整体格局和用地主体不做重大调整的情况下，对改造区域的局部地块、关键要素、用地功能进行重点改造，而是对改造区域进行环境净化和美化。
就地改造的适用对象为：
①对城市规划实施有较大影响或与城市总体规划确定的用地性质、城市功能和地位严重不符或有安全隐患突出的“旧城镇”、“旧厂房”。
②现状存在问题比较突出，区位优势明显、土地价值较高，规模不大，且村集体、村民有较强改造意愿的，在城市外因和“旧村庄”内因作用下自身有更新改造需求的“旧村庄”。
③现状整体情况较好，只需要对局部空间和环境进行改造或转变用地功能的“旧城镇”、“旧厂房”。
④区位优势明显、土地价值较高，村集体经济实力强或能够吸引外来资金投资的，能推动片区的产业更新升级目的，力图改造部分片区，但又难于成片推行整体拆除改造的“旧村庄”。
1）旧城镇
①成片改造模式
对危破房分布相对集中、土地功能布局明显不合理或公共服务配套设施不完善的区域，以改善人居环境、完善公共服务配套和优化城市功能布局为目的，按照现行城市规划和节约集约高效用地的要求实施成片改造。采用这种改造模式的地块主要是分布在佛冈县城区内。
②零散改造模式
对零散分布的危破房或部分结构相对较好但建筑和环境设施标准较低的旧住房，可结合街区综合整治，采取修缮排危、成套改造、立面整饰等多种方式予以改造，消除居住安全隐患，完善各种生活设施，改善居民的生活条件。这部分的项目地块主要是分布在县城周边以及远离各镇组团中心的旧城镇。
2）旧厂房
①成片改造模式
位于组团中心及重点功能区内且成片的旧厂房，业主改造意愿为发展第三产业且符合城乡规划的用地以及需完善征收手续的历史用地建议成片联合改造，或由政府纳入土地储备，整体出让、整体开发。
②自行改造模式
依照城乡规划，申请改造地块可单独开发、无需纳入政府统一储备开发整理的，可由企业自行开发改造（商品住宅除外），并按规定补交土地出让金。原址建筑经文化部门认定属工业遗产的，应按规划要求成片保留使用。
3）旧村庄
①全面改造模式
对于位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的旧村庄，应按照土地利用总体规划以及城乡规划的要求，以整体拆除重建为主实施全面改造。
②综合整治模式
部分旧村庄内公共服务基础设施比较完善，主要是存在村庄规划布局零散、建筑质量及街区风貌较差、存在安全隐患等问题。针对这种情况，采用“综合整治”的改造模式，以“改善村居环境，实现完全城市化，支持集体经济发展”为目标，清拆违章、抽疏建筑，打通交通道路和消防通道，实现三线下地、雨污分流，加强环境整治和立面整饰，使环境、卫生、消防、房屋安全、市政设施等方面达到标准、安全、舒适的要求。
佛冈县旧村庄的改造建议是以综合整治为主，全面改造为辅，因为佛冈县的地理条件比较复杂，旧村庄实行全面改造的难度相对较大。
复垦置换模式：是指将若干远离市区或城镇中心区的零散居民点和旧厂房整理复垦为耕地（即拆旧地块），腾挪等面积建设用地指标给区位优势明显、土地价值较高的项目区（即新建地块）。改造前为建设用地，改造后复垦为耕地或其他农用地的，属于复垦置换模式。本规划所称复垦置换模式主要针对拆旧地块，而新建地块的具置建议在单个“三旧”改造项目实施中确定。
复垦置换模式的主要适用对象：①处于郊区或远郊区、分布零散、安全隐患突出的旧村庄或空心村；②现状基础设施和交通条件较差、改造难度较大的“旧厂房”。
结论
“三旧”改造需因地制宜选择适当的模式，保证适当的土地资源集约利用、完善公共基础设施建设、维护公众社会利益、营造美好宜居环境。
参考文献：
城中村改造的优点范文篇8
关键词：城中村；特征；规划改造；措施
随着改革开放的不断深入发展，旧城区改造及新城区建设近年来发展速度惊人，一栋栋的现代式高楼大厦拔地而起，城市面貌焕然一新，但在众多的现代式建筑群中间还夹着着与现代建筑群落极为不协调的建筑群落，那就是城中村。城中村一般都是八十年代后或者是更早年代的建筑，不管是在建筑高度还是建筑样式同现代建筑相比都存在诸多的差距，并且城中村建筑房屋之间的空间布局不合理，极度的拥挤，道路狭窄拥挤，下水道堵塞，尤其是在雨天下水道堵塞问题严重，下水道内的腐烂物质上泛，臭气熏天，污水横流，环境卫生状况令人担忧。这就是目前城中村的整体状况。
1城中村的概念、表现特征及其负面影响
狭义来讲，城中村是城市化化进程中原有的农村村落耕地大部分被国家征用，留有少部分的村落未被开发建设，村民仍旧生活在原来的地方叫做城中村；也就是我们经常所讲的都市村庄；广义来讲，城中村是在城市化快速发展的进程中，跟不上时展的步伐，脱离现代城市管理范围，生活质量水平较低的居民区。
1.1城中村具有的城市特征
①城中村的地理位置在城市建设规划范围内，城中村居民仍居住在城市中甚至是城市的繁华地段；②城中村居民同城市居民一样，从事第二、三产生活动，过着朝九晚五的工作生活；③城中村居民的生活方式逐渐演变为城市化生活方式。
1.2城中村具有的村落特征
①城中村是生产和生活资料的土地，城中村的土地产权归城中村村委会集体所有；②城中村的各个社区行政管理由村委会进行统一管理；③在户籍保留方面，城中村的原有居民仍旧沿用原来的户籍，在国家政策支持下，城中村原有居民享有资金补助等扶植，生活收入水平要高于外来务工人口的收入和一般城市居民收入。
1.3城中村的负面影响
（1）城中村的居住条件同现代城市居住条件相比相差深远，通常居住人员比较混杂，人口流动性大，治安较差，经常会发生盗窃等案件；城中村房屋建筑等级都比较低，房屋内部布局和房屋整体质量差，房屋建筑之间的距离很近，采光效果难以达到正常的生活条件要求。在繁华的都市中，随着务工人员数量的增加，城中村基于其房屋出租价格较低的原因，成为了外来务工人员生活的集散地。城中村当地居民在经济利益的驱使下会大肆地扩建原有的房屋建筑，违规违章建筑不断扩建。使得原有的交通环境变得更加拥挤。
（2）城中村的居民经济来源一般以租赁房屋为主，生活方式较为简单，经济价值观念不强。居民房屋基于其地理优势，加之房屋租赁费用较低，成为外来务工人员首选的居住场所，相应地也成为了城中村本土居民的主要生活经济来源。城中村在利益的驱使下，获得更多的房屋租金，会通过对原有的建筑房屋增加层数的方式来实现。生活的价值观同周边城市居民存在较大差距。负面价值也会辐射到周边城市地区，造成整个城市局部或更大范围的竞争意识淡薄，难以实现城市的可持续发展。所以加强城中村居民的思想意识培养，是当今城市规划建设中在思想层面上需要重视的焦点问题。
（3）城中村地理位置通常比较优越，处于城市经济发达地段，按道理来讲应该城中村具备了良好发展条件。但是政府部门在城中村改造规划中因缺乏合理性规划使得城中村房屋建设布局不合理，肆意的扩建建筑房屋层数及门面房的向外扩建，都将成为制约城中居民物质文明和精神文明建设发展的重要因素。
（4）现今，城中村改造都是政府部门通过招商引资的方式对城中村进行改造。但开发商的主要是以追求经济效益最大化为目标，然而城中村的拆迁会投入较大的土地征用费用，高昂的土地征用费用和拆迁补助费用会打消开发商投资的积极性。目前，城中村拆迁改造，政府部门给予了城中村本土居民较好的补偿待遇政策。政府、开发商和居民三者之间的利益冲突将是目前制约城中村规划改造的主要因素。此外，即使是政府部分通过政策优惠的方式吸引了部分开发商投资对城中村进行改造规划建设。但基于城中村的情况比较复杂，开发后所获得经济效益难以估算，开发商处在即满足自身的利益需求，又要满足政府对整体规划建设要求的双重压力，在此情况下，更会打消更多的开发商加入投资城中村改造规划建设队伍中的积极性。不利于城市整体规划建设。
2规划改造城中村的措施
（1）城中村的改造规划应严格按照法律程序进行，因为有了法律的支持才能给各项城中村改造规划提供依据和准则，才能使有关的政府部门和开发商严格按照改造规划标准执行，产生良好的规划改造效果。具体而言，城中村改造过程中，应监理健全相应的档案资料及其管理制度，为规划改造提供重要的资料依据。基于城中村居民文化素质较低，生活观念落后，在房屋改造拆迁时一定要严格地以法律为依据，执行有关的房屋拆迁改造条款，避免缺乏法律依据在房屋拆迁过程中引起纠纷。
（2）为了改善城中村环境质量，可通过建立廉租房的方式来缓解住房用房压力。目前，脏、乱、差是所有城中村的共同环境特征，这主要是和城中村居民的数量过多是分不开的，因此，可以适当建立廉租房来缓解住房用房压力。
（3）合理招商引资，适度开发改造规划城中村。基于政府财政能力等因素，单一靠政府的力量难以对城中村进行彻底改造，政府可通过政策优惠的方式来吸引开发商投资改造规划城中村，招商引资过程中应执行公开、公平、公正的招标活动，并对中标的开发商开发建设全过程进行监督和管理，确保开发商能够合理开发改造规划城中村，合理规划，合理改造。
3结语
总而言之，城中村的规划改造是一项复杂和系统的工程，需要政府的大力政策支持、高效领导，开发商的积极参与及城中村居民的充分理解和支持配合，才能推进城中村改造规划进程，进而实现整个城市经济、居民生活的和谐统一可持续发展。
参考文献
[1]李天方，薛园媛.推进城中村改造，加快城市化发展[Z].杭州：杭州市国土资源局.
城中村改造的优点范文
城中村改造将借鉴马家路村的做法，遵循八大原则：
1、实行分步改造原则。
2、实行区块改造自求平衡原则。
3、尊重绝大多数被改造户意愿的原则。
4、实行补偿价格与市场接轨原则。
5、实行政策平衡原则。
6、实行产权调换安置与货币安置自由选择原则。
7、实施以高层带电梯公寓楼建设为主原则
8、实行产权调换拆迁户本区块安置原则。
下面围绕本村推进城中村改造工作，从改造优势”、面临的问题”和对策建议”三方面作一分析。
(一)实施城中村改造的优势
周塘东村实施城中村改造具备三方面的优势：一是区位优势，二是思想优势，三是政策优势。
一、良好的区位优势
1、优越的地理位置。周塘东村居住区东靠赵家河江，紧临兴园路工业区和浒崇公路，与古塘街道接壤;北靠市教育园区、曙光社区、星光家园;西、南与新华、新塘村交接。宗兴路、周塘路横贯东西，新江路、东小路、三灶江纵穿南北，把村庄分割成八个大块。地形规划，易于设计规划。
2、良好的商业价值。新江路本村域长达0.89公里，除协和医院、新华村外，两边共可建造临街店铺650米左右。宗兴路本村区域长0.55公里，除已建设开发的区域外，两边共可建造临街店铺500米左右。如与新塘、新华、古塘街道充分合作，可建设新江路、宗兴路特色商业街。本村周边已有曙光社区、玲珑小区、香溢美墅等居住小区，容易形成连片居住小区，具有较高商业价值。
二、逐步转变的群众观念
1、村民对拆迁具有一定接纳性：本村从宗兴路建设、东小路拓宽、教育园区建设、新江路北延，大大小小的拆迁已有四次，群众从拆迁中得到了实惠。又由于本村新村规划面积较小，老居住区规划长期控制，房屋陈旧、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住条件的迫切愿望。因此，对旧城改造具有较高接纳性。
2、村民具有初步的集约居住理念：随着年轻一代在浒山城区购买和居住套房，转变居住方式的理念逐步影响广大村民，年轻一代普遍能够接受多高层套房居住的理念。
3、村民对城中村改造具有一定的思想基础。XX年，施叔利主任任书记时，曾启动过旧村改造，因此，在村民的思想意识上，具有一定的基础。
4、马家路村的试点和新塘、新华村的推进，对村民具有促进作用。马家路村试点地块已进入签约阶段，可能在年底前拆除完毕;新华、新塘等村，正在学习政策，召开座谈会、摸底调查、上门入户动员。周边兄弟村的积极行动，在一定程度上促动干部、群众的思想，形成工作的紧迫感。
三、党员、干部、群众形成基本的共识。实施城中村”改造，对周塘东村的发展具有战略性的意义。从近三十年周塘东村的发展历史来看，周塘东村的发展经历了三波高潮：第一波发展高潮是，实行第一轮土地承包，农民的生产力得到全面解放，农民发家致富;第二波发展高潮是，98-XX年兴园路工业区、市教育园区、相关企业、投融资公司土地收储征用本村全部耕地，村民用领到的土地征用补偿款建造住房或进行
二、三产投资，但这虽然是发展的高潮，但同时也是村庄发展潜力耗竭最快的一个时期;第三波发展高潮是，新江路北延拆迁工程，近二百户村民迁居到曙光社区、星光家园，从拆迁中获得了巨大利益，村域优势也在新江路开通中得到了一定的提升，这是目前村庄发展最可利用优势。
从周塘东村发展的现状来看，随着土地资源的全部丧失，市政工程仅剩下牵涉到30户村民左右的宗兴路拓宽一项，要借助外力发展村庄，已经不太可能。周塘东村作为传统意义的农村也已经从过去的青年、壮年时期进入了衰老时期。周塘东村要发展，只能依托划时代的第四波———城中村改造。
四、优惠的政策激励
在城中村改造中，市、街道党委、政府制订出台了政府零收益”、配套农房两改”专项资金、中心城区自主改造村实行一村一策”、政府融资扶助等优惠政策，在政策层面保证了城中村改造的成功。
(二)推进城中村改造面临的问题
城中村改造是一项开创性的建设工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式选择、土地转制、规划设计、资金筹集等问题;小的方面涉及到农民与居民、本村社员与外来挂靠户等不同身份人员的利益分配问题;涉及到宅基地、自由地、承包地、国有土地等不同土地性质土地价值评估问题，涉及到正式住房、违章建筑、平房、楼房等建筑公平补偿问题等。这些因素交织在一起，决定了城中村改造的性和艰巨性。在实际操作中，城中村改造将面临村民观念、利益分配、改造操作这三个方面问题的困扰：
一、村民理念层面的问题
1、怕吃亏”心理在改造时间选择上犹豫不定。许多村民迫切希望进行城中村改造，但在选择改造和后改造的时间选择上，一是怕先改造吃亏，一是怕后改造吃亏，犹豫不定，影响改造进度。
2、农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。许多村民特别是50岁以上的中老年人，把单家独院、有天有地”视作居家理想。他们对新颖、集约化的多、高层住宅怀有一定的畏惧心理;害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。一部分拥有别墅式住房的村民，又留恋眼前的既得利益，对改变居住方式也很不情愿。
4、对兑现改造承诺的担忧阻碍签约决心。有些村民担心政府、村的改造承诺不能完全兑现，担心城中村改造半途而废，担心改造达不到预期的经济、社会目标。村民对本村XX年启动过的旧村改造项目尚有记忆，对本届村级班子能否担当起改造的重大责任，疑云重重。同时对改制后的股份合作社是否能够真正承担起第三次利益分配和物业保障的任务也心存疑虑。
5、少数村民唯钱是图阻碍改造进程。部分村民明知城中村改造是利国利民的大好事，但他们往往对个人利益考虑过多，把城中村改造当成政府和被拆迁户之间的一场大买卖。认为一辈子拆迁可能只有一次，希望能拿到一辈子用不完的补偿金或解决一辈子的生计问题乃至下一代的生计问题;甚至还有个别村民无理取闹、漫天要价、滥敲竹杠，这将严重阻碍城中村改造的进程。
二、利益分配层面的问题：
城中村”改造中的矛盾还集中出现在利益再分配时，也就是利益在集体和个人、个人与个人之间如何再分配、再调整的问题。主要表现为：
1、土地、房产利益分配错综复杂。随着城市的发展，城中村”及其周边地区的基础设施以及商业环境都得到极大改善，本村由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路贯穿全村，形成土地级差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工业用地、国有土地;既有平房、楼房又有街面房、出租房;既有合法产权房屋又有违章建筑，形成了纷繁复杂的土地、房屋关系。此外，还存在着村民、集体、(开发商)、政府以及全社会的利益协调问题，存在着村民的眼前利益和长远利益等统筹问题，存在着住户回迁、房屋评估定价，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作环节的公平公正问题。
2、各类成分人员利益分配界限理清困难。城市化推进过程，实质上是农民发财致富的过程，但对哪些人可以全额享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相对复杂性。如村中的居民、挂靠户、房屋买入卖出户、户口迁出户、就学就业转居民户、房改政策享受户、无房户、多房户等，政策确定具有一定难度。
三、改造操作层面的问题：
1、党员、干部在思想认识上存在一定的差异。在党员、干部中一定程度地存在着三种思想。一是怕失败思想，认为新江路拆迁了三年多了，还没有最后完成，城中村不一定能搞得成。我们如果启动了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻烦思想。认为，近千户人家，房屋密度又这样高，现状又这样复杂，要做好这一件事，要破解多少麻烦事，信心不足。三是简单化思想。对工作艰巨性认识不足，对城中村改造想象得过于简单。
2、改造建设成本高昂影响财务平衡。长期来，由于土地规划滞后，以宅基地为基础所形成的用地布局杂乱无序，土地权属和使用相对混乱，村民住宅条件差异巨大。又由于规划控制过长，违章建筑过多，现有建筑密度大，容积率高，拆迁成本大。另一方面，本村虽有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路两侧所有空闲土地均被其他单位先期占用，城中村改造利益影响巨大。在资金平衡方面，由于土地被征用时地价低，村提留少，全靠贷款保证改造，资金压力大。由于建筑密度大，回迁安置面积多，可用于销售的面积少，投资回报小，城中村的改造难度相对较大。如何降低城中村改造的成本，保证合理的投资回报率，保证回迁村民满意，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。
3、改造经验不足影响公平效益。推进城中村改造是一项十分复杂而又艰巨的工作，涉及各级政府、部门之间的工作协调和城中村住户间巨大经济利益的平衡，政策性强，操作要求高，工作量大，情况复杂。由于缺乏现成的城中村改造政策体系与推进机制经验，摸着石头过河，容易出现偏差。
(三)城中村改造的对策与建议
城中村改造在宗汉乃至慈溪才刚刚起步，困难与机遇同时呈现。我们可以从四个坚持”入手，破解改造难题。一是坚持通过建立完备体制、提高协同能力，来确保改造的公平效益。二是坚持前瞻性的观念引导、激发村民改造积极性，广泛发动村民深入参与，来促进村民自愿”氛围的形成;三是坚持规划先行，促进城中村良性演变，强化政策支持，提高村民经济社会保障，来真正实现村民得益”的改造目标;四是坚持因地制宜，分块实施，选择合理开发模式，来营造多方共赢的良好局面;
一、统一党员、干部、村民代表的认识，形成机制，奠定城中村改造的组织保证
1、抢抓机遇、遵循科学、勇于担当。要认清形势，树立信心，明确认识到城中村改造既是挑战好是机遇。既要有抢抓机遇、勇于担当的勇气，也要有科学决策、按规律办事的智慧。要彻底破除怕失面子、怕麻烦的思想，从对周塘东村发展负责的高度认识城中村改造工作，以周塘东村的村民办实事、为村民谋福利的强烈的责任感和事业心，来投身于城中村改造工作之中。
2、从组织人事入手，形成机制。村级组织要抓好城中村改造工作的组织领导管理工作，保证党员、干部、村民代表和相关部门积极配合解决城中村问题。组建一套专门班子，制定一套适合本村情况的工作方案，形成一套科学、完整的改造规划。同时制定城中村改造教育培训计划，对城中村村干部、党员、村民代表，进行城市化知识专题培训;对普通村民进行通识培训，提高他们的认识水平和城市化意识。
3、协同配合，构建高效推进机制。城中村改造是一项十分艰巨的工作，，涉及经济体制改革、国土资源管理、户籍管理、街道村组织、劳动就业和社会保障等各个领域。政府在城中村改造中，做好领导和服务，为每个城中村设计好未来远景，做好指导、规划、宣传、联系等工作，让城中村改造成为一种在政府指导下的村民自治建设行为。改造过程成为在街道的统一领导和精心组织下，协同配合，高效推进的行为。同时强化各环节的监督和制约，确保改造的公平效益。
二、观念引导、激发村民积极参与
1、做好居住理念、生活环境、经济效益、政策发展四方面的引导。一是从居住理念上引导。建设多高层公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。针对部分农民尤其是一些老人喜欢上要有天、下要有地”的单家独院居住方式的现状。要做好前瞻性的引导和教育，全面宣传现代居住理念，让村民思想意识得到根本的转变。根据实际，分析当前形势，让老百姓认识到，新江路北延完成后，当前大规模拆迁已不太可能，群众要自己解放自己”，普通村民要翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是从环境上引导。实施城中村改造，可以从根本上改变只见新房不见新村”的现状，彻底整治农村脏、乱、差”环境，杜绝农民滥建出租房导致社会治安恶化的现状。三是从经济上引导。通过算经济帐，让村民感觉到城中村改造是为村民谋福利的大事，认识到通过城中村改造，村民经济收入将持续稳定增长，集体经济也将得到快速增长，村民的保障将更加完备。四是从政策发展上引导。本着群众得益的原则，进一步创新相关政策，强化推进城中村改造的政策导向。以马家路村城中村改造拆迁安置方案为蓝本，创新思路，在街道指导下进一步完善方案，最大限度地保证公正公平。
2、鼓励村民积极参与，让城中村改造成为一种在街道指导下，由村为主体的村民自治建设行为。纵观各地的经验可以发现，充分尊重民意是做好城中村改造一条不变的规律。城中村改造，我们应当充分发挥村民代表、党员、回村大学生、社会贤达、企业主等引领作用，充分发挥村民的自治作用。在具体操作中，首先，要全面推行改造前的调查、访谈、听证制度，让村民充分表达意愿。其次，要集思广益，根据城市规划和确定的用地性质，讨论明确开发强度和分配方案。让广大村民清楚，为什么确定这样一个用地性质和容积率，将来自己的居住条件和居住环境将会是一个什么样的状态。再次，要帮助农民算好经济帐，让村民明白，容积率既定，地块面积既定，房子就只能盖这么多，如果大家所要的拆迁补偿过高，可能就无法做到收支平衡，无法实施开发建设，自己的居住环境也就没法改变的道理。另外，城中村的改造成为村民自治行为后，对那些不愿拆迁、妨碍拆迁的村民形成为村民千夫所指”的态势，让改造成为民众自发的行为，解开强制拆迁这一瓶颈。
三、规划先行，强化政策保障
1、严格规划控制，引导城中村良性演变。严格规划控制，控制城中村现有的规模，不再审批新的宅基地。重点控制用地性质和控制主干道两侧重要建筑，严禁非法建设永久性建筑物。
2、高起点编制城市规划，做到控制性规划全覆盖。为杜绝城中村”的再度形成，规划应充分考虑城市功能、基础设施的发展水平及城市容量的适度控制标准，确定城市基础设施布局和建设开发时序，在宏观层次上发挥对城市未来整体地价、房价的引领作用。优先做出控制性详细规划，确定用地性质、建筑密度、容积率等规划控制要求，形成规划图则和文本，为改造提供科学规范的依据。
3、要注重提升建设的质量和品位，提高规划、设计、建筑水平。根据城中村”周边城市功能类型进行个性化设计，根据本村紧临浒山核心城区，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋挣取租金，村民存在着担心拆除房屋后无收入来源等现状，制订个性化的改造方案。在开发中适当增加路网密度，以增加商铺比例，使村民有新的收入来源，解除其后顾之忧。同时，以街道为单位，建立家庭工业集聚区，安置家庭作坊，保证村民收入。
4、完善和落实各项保障措施。以人为本”是科学发展观的核心;时刻关心群众生产生活，是我们一切工作的出发点和落脚点。我们要在城中村改造中，切实解决好群众最关心、最直接、最现实的利益问题。首先推行农村经济合作社股份制改造，保留村民在集体经济组织中的分配权，解除农民城中村改造的后顾之忧。在此基础上，要完善和落实经济政策保障措施，推进农民四金”化发展。一是全力打造薪金农民”，保障民计民生。逐步完善劳动保障服务中心的硬件建设，发挥培训和就业指导功能，利用城中村改造契机，实现(土地流转与)就业安置同步进行，最大程度解决农民失地后的安置问题。二是全力打造保障金农民”，完成失地农民的养老、医保等社会保障工作;三是全力打造租金农民”，要精心做好商业设施的规划和招商选商工作;四是全力打造股金农民”，要引导广大农民积极走强强联合之路，组建新型经济实体。
四、因地制宜，选择合理开发模式。
开发模式的选择，直接关系到城中村改造的成败。
1、开发模式分析。各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式，归纳起来主要有三种：一是村集体以城中村改造的名义自行组织开发建设。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出来的富余土地用作开发。这种模式既有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性，也基本符合国家的土地和住房政策，但由于经验和眼界的问题，开发建设水平可能较低。同时，由于拆迁改造需要比较多的资本，必须由政府大力支持。二是由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作进行城中村改造。开发企业通过毛地招拍挂拍获得土地开发权，在村集体的帮助下与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他向社会出售。这种模式下，一般的开发企业急于回收拆迁安置成本，往往强调将拆迁安置和开发建设控制在比较短的周期内，为避免在房地产市场相对低迷的情况下造成资金沉淀，常常有短期行为。三是名义上由土地储备机构实施拆迁，实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁，开发企业、土地储备机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协议，形成净地后通过招拍挂出让，出让后再用土地出让金支付原开发企业垫付的资金，获得土地使用权的新开发企业自行组织开发建设。此种模式，由于环节众多，极易出现合同纠纷。
2、我们可以选择自力更生，政府推动”的开发模式。根据村民肥水不流外人田”的朴素理念，最好采取政府提供优惠政策，实行村集体、村民出资和银行贷款相结合的方式，自主实施改造。同时由政府在基础设施、公共设施及资金等方面提供较大支持力度。
城中村改造的优点范文篇10
【关键词】隆德县；城镇化进程；城市规划
为加快推进城镇化进程，贯彻国家深入实施西部大开发和积极推进陕甘宁革命老区振兴的发展战略，落实自治区提出的宁南地区做大县城和做强山城经济的战略构想，现就加快隆德县城镇化建设提以下几点看法。
1.高水平编制城市规划
对标一流，突出特色，进一步完善旧城区和南部区域规划，搞好重点地段、引领性项目、精品建筑设计。注重规划的前瞻性、权威性，形成以南部区域为核心、老城为重点、城镇为基础、城乡统筹，多中心、多轴向、多组团的城市空间布局。城乡规划、土地利用总体规划和产业发展规划在规划目标和空间布局上协调统一，各类专项规划与城乡规划相互衔接，形成统一的空间框架。加强县城规划及乡镇规划编制工作，引领城乡建设，促进城乡一体化发展。建立城乡一体规划管理体制，强化规划制定、修改和实施监督检查，维护规划的权威性。
2.加快推进县城建设
按照统一规划、协调功能、整合空间要求，以基础设施建设为突破口，推动城市道路、供水、供气、供热等设施对接共建，实现互动、互通、共享，在同城化上迈出实质性步伐。落实规划坚持“生态优先、基础先行，设施配套、成片开发”的建设策略，大力发展新区，积极改造老城，采用组团布局的手法，形成“一城两翼，一肺两脉、三山一环”的城市空间形态，构筑龙湖碧水、六盘山城的景观特色。一城：隆德县城。两翼：八里生态居住综合社区和城东现代花卉植物园。一肺：围绕龙湖（三里店水库）建设隆德县城的生态绿肺。两脉：穿越城区的清流河和清凉河形成的两大生态绿脉。三山：城市北部的北象山、东南部的龟山以及西南部的南凤山构成的生态绿色屏障。一环：在城市利用山体建设大面积的绿化生态系统，形成城市的大面积生态养育圈。积极推进现代综合交通网建设，构建隆德县城基本空间框架。
3.高标准建设南部区域
按照区域服务中心、创新科教先锋、交通枢纽门户、现代产业基地和文化宜居名都的功能定位，充分体现“现代化为基干、特色化为神韵、人性化为根本”的要求。以中心商务区为核心，先行建设优美环境和基础设施，逐步推进南片区重点地段建设；切实搞好建设项目空间环境和形象设计，加快建设一批一流标志性建筑，全面打造历史传统与现代风貌相得益彰，山、水、城、林、人和谐共融的现代都市区。同步抓好产业布局和培育，实现产城一体化，力争五年内核心区初具规模。注重构建南部区域与老城畅通便捷的交通网络，形成现代化商务中心，推动城市重心南移。创新建设模式，实行政府主导下的公司化运作、项目化管理，确保各项目建设成为质优工程和城市形象工程。
4.积极推进大县城和小城镇建设
从提升城镇功能、支持支柱产业发展入手，加快推进“大县城――中心镇――中心村”融合连片发展，引导生产要素向县城、中心城镇集聚，建设一批基础设施配套、服务功能完善、环境整洁优美的小城镇。把县城作为城镇化发展的重要环节，加快大县城建设，引导生产要素、优势产业向县城集中，形成县域经济发展核心。加大县城市政公用和公共服务设施建设力度，提高服务能力和水平。搞好垃圾综合整治，彻底改变城镇环境“脏、乱、差”局面。坚持规划引领，项目支撑、改革推动，支持已经形成一定产业和人口规模、基础条件好的乡镇尽快成为经济强镇和县域经济次中心，带动周边区域经济快速发展。选择基础条件较好、发展潜力较大的特色中心镇予以重点扶持，建设一批循环经济工业园、绿色农业加工园、现代农业种植养殖园。
5.加大六盘山产业园区发展力度
把园区建设作为推进城镇化的重要抓手，科学规划，合理布局，加快现有园区扩区步伐，创新园区体制机制，加强园区基础设施建设，改善投资环境，促进项目和企业向园区集聚。经济区提高准入门槛，打造产业集群，培育研发职能，重点发展装备制造、新材料、新能源、电子信息、生物医疗等新兴产业。六盘山园区向西进行扩区建设，培育高新技术产品生产中试职能，坚持“产业基地与科技新城”同建的发展理念，加强与沙塘小城镇在基础设施建设上的协调，使配套设施更适宜产业发展，功能运转更适宜创业居住，城市环境更彰显绿色环保。民营区以现代服务业、物流业为主导，打造辐射周边市县的重要物流集散中心；改善生态和人居环境，打造宜居住、宜创业、宜流通的地带。统筹老城区与产业集聚区功能布局，推动城区道路、供排水和污水管网、供电、通信等基础设施向产业集聚区延伸，衔接好专业园区发展与中心镇、新型农村社区建设，突出园区特色，壮大特色优势产业，推进周边农民就近转移就业。
6.加快棚户区和城中村改造
按照一流规划建设标准，坚持政府主导、市场运作、整村拆除、安置优先原则，结合城市发展总体思路，与片区改造相结合，实行统一编制方案、统一规划设计、统一招商引资、统一整村拆除、统一建设安置模式，统筹规划，规范管理，提高效能，整体推进“十二五”期间，完成建成区范围内城中村和重点工程建设涉及征地拆迁的城中村改造。通过全方位综合改造，促进城中村居住环境、生活条件、管理秩序、经济发展和文化等与城市全面融合，实现城乡统筹协调发展。加大棚户区和旧住宅区改造力度，对设施不配套、功能不完善、环境较差的棚户区和旧住宅小区实施整容、拆违、补建、配套整治工程，改善城市居民住房条件，提高城市土地集约利用水平。“十二五”期间，基本完成全县棚户区拆迁改造任务，把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、生活便利、环境优美的新型城市社区。
7.加强城市基础设施建设
加快县城道路建设，使中心城区形成与高速环有机衔接，以快速路为骨架，主次干道匹配格局。推进城市轨道交通建设。结合新区建设和旧城改造，打通断头路，拓宽瓶颈路，改造小街巷，配建停车场，形成路网长度、密度和动态静态交通体系科学合理的城市道路系统。加快推进集中供热建设，采用集中供热、地热、太阳能等多种供热形式，将新型农村住宅社区和产业集聚区同步纳入供热管网体系。加大城市燃气气源、管线和项目建设，2015年燃气气化率达到90%。加快老城区老化供水管网改造步伐，新城区管网建设和道路建设同步进行，扩大城市供水范围，启动分质供水，实行“一户一表”工程。改造提升污水处理厂，对未达到一级A排放标准的污水处理厂进行提升改造，大力推行垃圾处理无害化、减量化、资源化，规划建设新的垃圾终端处理厂或预备垃圾处理厂。加强城市防洪、消防、抗震等公共安全设施和无障碍设施建设。
8.加强住房保障能力建设
积极引导房地产业持续健康发展，加强市场调控监管，保持投资年均增长20%左右；优化商品房供给结构，鼓励开发中低价位、中小套型普通商品房。严格房地产开发项目配建廉租住房制度，大力支持廉租住房、经济适用住房、棚户区改造、公共租赁住房等各类保障性住房建设，建立满足不同收入家庭、多层次城镇住房保障体系。多渠道筹措保障性住房建设资金，住房公积金增值收益余额、土地出让净收益中的20%足额用于廉租住房保障，引导社会投资在产业集聚区建设职工公寓、廉租住房和公共租赁住房。建立和完善保障性住房进入、退出动态管理机制，逐步拓宽保障范围，解决城市低收入家庭住房困难问题和城市中等偏下收入家庭、大中专毕业生及有稳定收入的外来务工人员住房问题。
9.加快综合交通网络体系建设
以交通基础设施建设为重点，加快高速公路、干线公路、农村公路和交通运输场站建设，提升公路等级。“十二五”期间争取建成东山坡（东）毛家沟（毛）高速公路公路。抓好312国道公路项目建设，把隆张、隆庄县级公路改造提升为省道。实施县乡公路升级改造工程，提高技术等级和路面等级，不断优化路网结构，提高公路通达深度和通行能力。加快农村街巷硬化建设速度，实现我县农村街巷硬化全覆盖。逐步建立层次分明、运作高效，与铁路和城市公共交通协调发展的公路客货运枢纽场站体系。
10.加快园林绿地建设
实施园林绿化增量、城市公园升级工程，大幅提高建成区绿地率、绿化覆盖率、人均公园绿地面积。继续建设渝河景观工程，重点建设古柳公园、三山公园、象山公园、等大型公园绿地。在旧城区开展园林绿化单位（社区）创建活动，建设街头绿地及居住小游园，栽植添绿，见缝插绿，拆旧造绿，扩大中心区公共绿地面积。全面开展主要道路、河道景观化改造，将两侧防护绿地改造成兼有休闲美化功能的带状公共绿地。结合环城林带工程建设要求，打造一系列高标森林公园（堡子山公园、南凤公园、东门植物园扩建等），作为城市公园绿地的补充完善。
11.推进城市精细化管理
坚持建管并举、重在管理原则，学习国内外先进经验，创新城市管理模式，管理重心下移，引入企业化管理方法，综合运用行政、法律、市场、技术等手段，实现管理的精细化、规范化、常态化。深入开展“城乡清洁工程”，加强清扫保洁，重点整治集贸市场、背街小巷、城乡结合部、城中村等卫生死角；规范摊位摆设，重点整治占道经营，保证道路功能；规范广告牌匾设置，重点整治商店招牌（匾）乱设乱挂。通过精细化管理，达到“两年大变样、五年达一流”目标。
城中村改造的优点范文篇11
“城中村”是我国城市化进程中的必然产物，而它在现实中已成为我国城市发展的障碍，目前全国各城市都在对其进行着相应的改造。“城中村”的改造必然要涉及到农民的利益和农村的稳定，涉及到全面建设小康社会伟大战略目标的实现和社会主义和谐社会的构建。本文针对“城中村”改造中所存在的各种法律问题，尤其是土地国有化、城中村改造模式、投资商参与城中村改造的途径进行分析和理论探讨。
城中村改造的概念
我国目前尚未对城中村改造进行专门立法，“城中村改造”一词也并无准确的法律定义。笔者通过分析和总结认为,城中村改造是指根据城市社会经济发展计划和城市总体规划，将城市规划区范围内村庄的村民转为居民，撤销村委会建立居委会，农村集体经济组织改制为股份制经济组织，集体土地依法征收为国有土地，按照城市规划、建设管理规定进行建设的行为。
城中村改造中涉及的法律关系
（一）城中村改造中的法律主体
1.城中村所在的地方政府
地方政府在整个征地过程中起主导作用，在征地关系中处于核心地位，扮演了最重要的角色。
2.城中村内的集体经济组织
我国法律规定，农村集体经济组织是农村集体土地的所有者。集体经济组织应当是城中村改造的首要利益主体，农村集体经济组织是城中村改造项目中不可或缺的主体，其既可作为城中村改造的被改造人，也可作为城中村改造项目的改造人。但依据目前的中国国情，相对于地方政府，村委会往往成为半官方的“自治组织”，在改造中处于从属地位。在城中村改造过程中，集体经济组织一方面要贯彻执行上级政府的各项行政命令；另一方面，又作为农民利益的代表维护本集体农民的利益。
3.农村集体经济组织的村民
农村集体经济组织的村民是城中村改造中最重要、最直接的利益主体，村民作为农村土地的承包经营者和使用者，根据《村民委员会组织法》，城中村改造方案和安置方案均要经过村民代表大会通过，由此确定村民的决策地位应该最高，但是现实中，农民的决策地位最低。城中村改造能否顺利进行，主要取决于城中村内村民的利益是否得到妥善的法律安排和制度保障。村民最为关注的是自身利益是否最大化。城中村农民利益主要有三部分：个人财产；集体财产；村民以后的社会保障。许多时候，村民对城中村改造中安置方案不满，村民可能采取上访等措施保护自己的利益不受损失，进而影响改造工作的顺利进行，甚至导致城中村改造项目停滞。
4.投资商
投资商倚仗其资金雄厚，开发经验丰富的优势，弥补了政府和经济组织自身资金不足的问题，投资商为追求土地开发利润收益的最大化，倾向于使其开发经营成本最小化。
（二）城中村改造的法律客体
城中村改造涉及法律客体包括：土地、住宅、违章建筑物、村内市政基础设施、村内的文物古迹、工业厂房等。
1.土地
集体土地转变为国有土地是城中村改造的重点。在实践中，政府曾经采取征收和确权两种方式改变土地的性质，但随着国家政策的调整和《物权法》的颁布,国家从法律上已经切断了集体土地通过确权的方式转为国有土地的途径,征收成为集体土地转为国有土地的唯一方式。
2.宅基地上的住宅
在城中村中，村民的住宅各式各样，质量参差不齐。有的宅基地上，村民为了获取出租利益，全部建造了房屋，盖了三层到四层，甚者造七层者也有。有的院落比较大，房屋较少。在拆迁安置过程中，如何平衡村民的利益，是投资商必须要慎重考虑的问题。
3.违章建筑
在城中村形成的过程中，由于城市建设和规划管理的低层次，村民为了解决自身的住房问题，或者是为了出租房屋获取租金的利益，村民在自己的宅基地或村上的闲散土地上建造的大量的房屋，而这些房屋大多没有经过任何规划、报批、报建。对于这些没有任何手续的房屋，如果一概的按照违章建筑，不予补偿，不符合实际。笔者认为，应该在拆迁安置方案中，对于不同的房屋应当予以区别对待，合理的补偿。
4.非住宅
非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括村内市政基础设施、文物古迹、工业厂房等。在城中村改造中，非住宅的难点主要是房屋性质的认定问题，国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》要求，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已经依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限、纳税等实际情况给予适当补偿。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行法律法规补办手续。另外，非住宅房屋安置补偿主要包括房屋补偿金、停产停业损失补偿、搬迁费用、人员安置费用。房屋补偿金是非住宅房屋补偿安置的主体，一般以房地产估价机构对被拆迁房屋进行市场价值的评估为基础进行核算。
（三）城中村改造中不同主体间的法律关系
1.民事法律关系
主要包括：建设单位与被拆迁主体的拆迁补偿法律关系，建设单位与城中村内物业承租人、抵押权人、继受人之间的法律关系，建设单位与拆迁公司之间的法律关系等。
2.行政法律关系
主要包括：改造主体确认审批法律关系、土地审批法律关系、土地征收行政许可法律关系、对违章建筑的行政处罚法律关系、强制拆迁行政法律关系、规划许可等法律关系。
城中村改造的常见模式
（一）政府改造模式
政府改造模式，是指由地方政府作为城中村改造活动的主体，全面负责城中村改造政策、城中村改造方案、村民住宅拆迁补偿方案、村民安置方案与村民安置过渡等方案的制定和具体实施，包揽与城中村改造有关的所有工作的一种改造模式。
（二）村民自我改造模式
村民自我改造模式，是指政府无须投入财政资金，提供优惠的改造政策指导城中村改造活动，由城中村村民通过民主协商、集体讨论的形式决定有关本村改造的所有方案，并通过自筹资金、自行补偿、自我安置的原则完成自我改造任务。
（三）半市场化改造模式
半市场化改造模式是在村民自我改造模式的基础上，通过市场机制引入有实力的社会投资商，借助其雄厚的资金、技术实力和建设经验，通过签订合作协议的方式明确彼此的权利义务，合作完成城中村改造的模式。
（四）市场化改造模式
市场化改造模式又称投资商主导的改造模式，即地方政府公布本地区的城中村改造方案和要求，将开发用地和建设用地捆绑招标，并提供相关的优惠政策，投资商通过市场化的投标方式获得城中村改造的主体资格后，通过自筹资金完成城中村村民住宅的拆迁补偿、村民拆迁、安置或回迁及开发用地建设等方案的实施的改造模式。
投资商参与城中村改造的方式
投资商通过前述的招拍挂或委托协议途径进入城中村改造项目后，需要结合当地实际情况，采取最切合实际的形式进行城中村改造。总结现有的法规和案例，改造城中村大致有两种形式，投资商可以具体选择通过单独开发方式或者合作开发方式，进行城中村改造。
(一)单独开发方式
单独开发方式，是指投资商自行成立项目公司后，以项目公司为改造项目的主体和平台，通过一系列协议明确项目公司在改造项目中的权利义务，投资商不与村集体经济组织发生股权交易或进行其他方式合营。项目公司将担负城中村改造方案和相关协议规定的义务，同时作为改造土地的使用权人，享有土地开发建设后的收益。
(二)合作开发方式
1.法人型合作改造方式
村集体经济组织与投资商经过协商，并经村民表决通过和投资商股东会表决同意，双方共同出资，组建城中村改造项目公司，通过出资方式、出资和股权份额、股东会、董事会和经营团队的制度安排，共同实施城中村项目拆迁、土地取得、项目建设、项目销售和回迁安置等事宜。
由村委会以城中村改造的土地出资，我国《公司法》规定的两种公司形式，均允许以土地使用权作价出资，并且对土地使用权的出资比例没有限制。投资商提供资金，双方共同成立法人型项目公司。在公司章程中约定双方的权利义务。法人型合作改造模式最大的优点是避免了在城中村改造过程中招拍挂引起的第三方抢拍的危险和土地变性的法律障碍。
2.合同型合作改造方式
村集体经济组织与投资商协商，并经村民表决通过和投资商股东会表决同意，以投资商的名义或者两者共同的名义实施城中村项目拆迁、土地取得、项目建设、项目销售和回迁安置等事宜，村集体经济组织（村民）与投资商签订合作开发合同，约定各方的权利义务和项目利润分配。目前投资商多采用这种方式。
投资商参与城中村改造的程序
笔者结合各地城中村改造的程序，总结投资商参与城中村改造的主要步骤：
第一步骤：投资商和城中村集体经济组织签订拆迁改造合作协议。
在城中村改造中，投资商与城中村的集体经济组织签订拆迁改造合作协议，就城中村改造的范围、改造原则、费用支付、双方的权利义务、违约责任、特别约定等事项进行约定。
第二步骤：投资商主导编制城中村改造方案。
第三步骤：将合作协议和城中村改造方案（包含拆迁补偿安置方案）经村委会村民批准。
投资商在与村委会签订合作协议后，必须经村民会议或者村民代表会议表决通过，将表决结果作为协议的附件，避免因协议无效而引起自身重大损失的不利后果。
第四步骤：投资商与村委会共同申报政府批准，政府将该村列为城中村改造计划。
政府批准的城中村改造计划实际上是对村集体经济组织或者投资商改造地位的确认，并对村集体经济组织或投资商的权利范围以及改造计划性质给予确定。只有经过批准的城中村改造计划，才使得改造者的地位得到确认，同时确认该改造计划的性质。
第五步骤：由政府主导拆迁补偿、安置和开发建设。
第六步骤：政府组织招拍挂，让前期参与的意向投资商获得土地。
政府通过制定为“城中村”改造项目投资商量身定做的特殊规划条件，避免第三人对改造范围内地块土地使用权的恶意抢牌行为。
结语
城中村改造的优点范文1篇12
一、全区城中村征迁改建进展情况(一)市定征迁目标完成情况
20**年度市下达xx区旧城城中村和棚户区改建工作目标任务为：完成征迁面积230万平方米，开工面积170万平方米，投资90亿元。截止目前，全区旧城城中村和棚户区共完成征迁面积141.01万平方米，开工面积107.44万平方米，投资78.476亿元。其中，城中村改造完成征迁126万平方米，开工面积56万平方米，完成投资42亿元。
(二)全区城中村改造进展情况
全区18个村庄改建立项工作已全部完成，开发商全部确定。
(1)兴隆寨村改建项目。涉及1684户，目前征收工作基本完成。安置房建设情况：兴隆寨村占地135.08亩，安置面积49万平方米，规划建设14栋高层，共分三个地块进行安置房建设。
(2)南村改建项目。涉及1018户，目前征收工作基本完成。安置房建设情况：南村安置房占地91亩，安置面积40.5万平方米，规划建设10栋高层，现已全部开工建设。
(3)浅井头改建项目。涉及1092户，目前已完成征收741户。安置房建设情况：浅井头村共需安置房45万平方米。规划浅井南路以西安置地块占地72亩，规划建8栋安置房。
(4)遇驾沟、小所村改建项目。立项、控规已完成，征收工作已开展，目前正在根据公示情况进行规划调整，同时对两村安置量审核，安置区场地完成三通一平，已完成地质勘探文物勘探工作，近期安置房即将开工建设。
(5)七里河村铜锣湾广场改建项目。立项已批复，土地挂牌进入程序，胶鞋厂地块已拆迁完毕，文物勘探已完成，安置房即将开工建设。
(6)王府庄改建项目。涉及198户，目前王府庄村已签订协议124户。
(7)符家屯村改建项目。该村占地面积441亩，1300户，4000人，现有建筑面积约86万平方米。2xxx年12月6日，区政府与升龙公司签订开发改造意向协议。今年7月该区域的控规，经市规委会讨论通过。目前，该村与开发企业已完成洽谈，安置区域已确定，同时安置量审核正在进行。
(8)同乐寨村改建项目。该村占地面积349亩，726户，2200人，现有建筑面积约42万平方米。今年7月该区域的控规经市规委会讨论通过，目前，工作重点为加快安置量审核、制定详细开发改造安置方案。
(9)唐村改建项目。该村占地面积451.77亩，1215户，4865人，需安置面积52万平方米。2xxx年11月编制完成的控规评审稿中，本区域内的公共设施及规划道路占用该村175.74亩土地，可用于开发和安置用地276.03亩。按照控规中的容积率，可建设总建筑面积(含安置和开发)仅为101.65万平方米，安置开发比不足1:1。根据控规所设置的容积率必须有350亩土地才能满足唐村改建需要。
(10)西马沟、三岔口、大所三村改建项目(洛阳西部生态城)。对西马沟村的所有企业、民宅、无证户逐一进行排查并核实情况，开发成本估算工作已完成，已与规划设计院对接，正在对该项目内的基础设施成本费用进行估算。
(11)谷东、谷西、尤东、尤西、王湾五村改建项目(洛阳西部科技城)。五村总占地面积7263.2亩，5638户，16575人，现有建筑面积约236万平方米。2xxx年4月16日，区政府与金运佳集团签订开发建设洛阳西部科技城项目合作协议。目前，五村地面附属物丈量已基本完成，人口、户籍、宅基地已完成锁定，土地测绘成果已出，正在与开发企业、规划设计院编制优化开发安置方案。谷东、谷西两村审核安置量的资料已准备完毕，待上报市旧改办进行审核。
二、城中村改造的主要做法(一)坚持科学规划，高标准推进城市建设。一是实现控规编制全覆盖。区政府结合城中村、旧城改造，科学编制全区控制性详细规划，使城市建设在规划的指导下科学、有序、健康进行。二是坚持高标准规划建设。按照区委、区政府确定的龙形经济产业带规划，加强对重点区域和重点项目的规划引导，在龙头经济板块，规划建设一栋369米的超高层地标性建筑;在龙身经济板块，重点打造涧西工业历史文化街区;在龙尾经济板块，重点打造的洛阳大学科技城。三是城市建设和产业发展相统一。结合商业区域设置，在城市建设中科学规划商业和商务设施，通过城市更新实现城区产业优化升级，加快城区可持续发展。
(二)突出和谐征迁，多层面保障群众利益。一是注重政策宣传引导。科学制定征收补偿安置方案，耐心细致地做好群众的宣传发动工作，通过外出参观、环境对比等形式，使群众明白征迁改造带来的好处，积极支持、参与城市更新改造。二是积极发挥基层组织和专业队伍的作用。抽调近200名机关干部组成征迁工作队员，会同各村两委做好群众思想工作。为调动征迁干部的积极性，区委在去年提拔任用18名表现突出的征迁一线队员基础上，今年又拟拿出20个科级岗位，用于提拔在征迁改建过程中表现突出的工作队员。同时对各办事处、项目指挥部相关工作人员进行法律、法规、政策等业务培训，为完成两整三新四清查工作奠定了基础。三是依法阳光操作。按照征迁工作零违规、零强拆、零事故的原则和依法、阳光、和谐、安全的八字方针，严把征收过程的各个环节，将征迁安置公开公示制度落到实处，实现征迁工作的公开、公平、阳光、和谐，维护了全区征迁工作的稳定。
(三)强化招商引资，确保群众妥善安置。一是招大引强。加大招商引资力度，在大招商、招大商、选大商上下真功夫，打破固有模式，采取规划、土地手续同时进行的推进模式，服务招商引资，提高改建工作的效率。目前，全区18个城中村、城郊村、城边村全部完成招商引资工作，并全部完成改建立项工作。二是优先安排安置房建设。将安置房建设作为城中村改建的重中之重，优先安置地块的征迁工作，优先上报安置区域规划，在资金、人员等方面大力支持。积极筹措资金，先后与农业开发银行、洛阳银行等金融机构对接，落实融资计划，优先安置地块的征迁。
三、存在的问题(一)城郊(边)村改建安开比的确认问题。一是城郊村按照村民人口数确定安置量，如按1:2.3安开比推算开发房数量，将使经济测算无法平衡，因此需确定城郊村的安开比认定办法。二是城郊(边)村货币补偿资金量大，主要是：农用地征收过程中缴纳的耕地占用税、土地报批等费用高;拆迁企业量大，补偿资金大;安置面积外，一、二层住宅需货币补偿的面积大;基础设施投入较多。三是城郊村开发的商品房房价要低于市区成熟地段商品房房价。
(二)安置地块土地摘牌问题。按照市政府要求，我区城中村改建正全面推进，在村民安置房摘地及申请办理建设手续中存在较多问题。根据城中村改建的目的，村民安置房办理为全产权房，因此安置地块需要挂牌或协议出让。按我市现有政策，若由村委会摘得土地，而村委会又没有资质的开发企业，不能为村民办理产权手续;若由引入的开发企业摘得土地，政府须按政策将企业代缴的土地出让金返还给企业用于安置房建设，但返还的土地出让金将被认定为收入需缴纳营业税、所得税等，同时以开发企业名义办理产权证需缴纳相关税费。如我区符家屯村改建需安置面积48.5万平方米，办证等相关税费约为1.2亿元。城中村改建村民安置实际为拆旧建新，不应交纳相关税费，亟待解决。
四、对下一步工作的建议一要加快房屋征迁进展。对于目前正在积极推进的兴隆寨、浅井头、南村等村，加快剩余户的征迁，确保整体改造全面实施。同时，依托各城中村改造项目指挥部和村两委的力量，做好政策宣传和解释工作，使群众理解、支持并积极参与城中村改造，加快推进小所、遇驾沟、西马沟、符家屯、同乐寨等城中村改造征迁，并把以上项目的安置房建设区域作为征迁重点，确保这些村的改造正式启动。
